Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de
septiembre de 2016 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).
SEXTO.- Motivo tercero. Al amparo del
art. 477.1 LEC por aplicación indebida del art. 1124 CC e inobservancia de la
jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el principio de conservación de los
contratos o favor contractus recogido entre otras en las STSS, Sala Primera,
núm. 759/2013 de 22 de abril de 2011 y núm. 8/2014 de 5 de febrero de 2014.
Se alega que la obtención de la
licencia de primera ocupación no es una obligación esencial y que el principio
de conservación de los contratos exige desestimar la resolución contractual que
se pidió por la parte demandante.
SÉPTIMO.- Decisión de la Sala.
Se desestima el motivo.
Esta Sala en sentencia de 9 de
octubre de 2013, rec. 1985 de 2010, declaró:
«...que la obligación de entrega del
promotor-vendedor ha de entenderse en su aspecto no solo físico sino jurídico,
permitiendo que la vivienda se ocupe legalmente, que los suministros se
contraten de forma regular, y, en definitiva, que el comprador pueda ejercer
sus derechos sobre la vivienda adquirida libremente y sin obstáculos legales;
4) que la incertidumbre en que se coloca al comprador por la falta de entrega
de la licencia ante el posible riesgo, incluso, de futura demolición de lo
construido y adquirido, equivalen a un incumplimiento del vendedor de su
obligación de entregar la vivienda en un determinado plazo -por más que en el
contrato privado se le autorice a requerir al comprador para otorgar la
escritura pública -una vez finalizadas las obras-, como en el presente caso-,
todo lo cual impide que pueda serle exigido al comprador el cumplimiento de sus
obligaciones (recepción de la obra, elevación a escritura pública y pago del
resto del precio)...».
Como consta en la sentencia
09/03/2016, recurso núm. 310/2014 :
«En definitiva, como afirma la
sentencia del TS de 21 de julio de 2014, Rc. 1386/2012, la licencia de primera
ocupación forma parte de la obligación de entrega, aunque en el contrato se
hubiera expresado solamente que la obra terminaría en fecha determinada. No se
trata sólo de terminar sino de entregar, obligación esencial del vendedor, y
para tal entrega útil es preciso haber obtenido la licencia de primera
ocupación.
»Afirma la sentencia de 28 de abril
de 2014, Rc. 2338/2012, que la falta de cumplimiento de este deber no sólo se
valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, sino
también, en su defecto, "en aquellos casos en que las circunstancias
concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un
plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o
planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o
poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del
adquirente, correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no
esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de
obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al
inmueble el uso adecuado"».
De la referida doctrina cabe deducir
que en el presente caso no se entregó la vivienda con la cobertura jurídica
exigible, incumplimiento que es generador de resolución contractual al
incumplirse una obligación esencial del contrato, por lo que no puede
pretenderse la conservación del contrato en cuanto ello supondría primar al
incumplidor.
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