Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 15 de diciembre de 2020 (D. José Luis Seoane Spiegelberg).
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PRIMERO.- Antecedentes relevantes
1.- El objeto del proceso
Es objeto del presente proceso, la
demanda formulada por D.ª Penélope, en su condición de propietaria de la
vivienda, piso NUM006, letra NUM007, del edificio sito en la CALLE000 n.ºs
NUM002 NUM005), NUM002 y NUM003, de la localidad de La Puebla del Río (Sevilla),
contra los demandados D. Jeronimo y D. Gerardo y Dª Sonia, como titulares de la
finca destinada a vivienda, letra NUM005, en planta NUM001, del mismo inmueble.
La base fáctica en la que se
fundamenta dicha demanda radica en que, en fecha 22 de enero de 2015, los
demandados habían realizado obras en la finca de su propiedad, destinadas a la
transformación de la vivienda en local. Para lograr dicho cambio, se había
actuado sobre dos ventanas transformándolas en dos puertas para posibilitar el
acceso desde la calle, con lo que se había alterado la fachada del edificio,
sumando dos accesos nuevos al preexistente ubicado en el bajo de la finca
señalada con el número de orden NUM003 NUM005), uno en la fachada principal y
otro en la lateral. Esta alteración de destino mediante la modificación de un
elemento común se había efectuado sin comunicarla al resto de los
copropietarios y sin contar para ello con el consentimiento unánime de éstos.
En virtud de lo expuesto, se
postulaba al Juzgado que se declarasen ilícitas y no ajustadas a derecho dichas
obras y se condenase a los demandados a reponer el bajo a la situación
anterior, con la obligación de anular las dos puertas abiertas en la fachada
del edificio y reponiendo las dos ventanas anteriormente existentes a su estado
original.
2.- Las sentencias de primera y
segunda instancia
El conocimiento de la demanda
correspondió al Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Coria, lo que dio lugar a
los autos de juicio ordinario n.º 23/2016, en los que se dictó sentencia
desestimatoria de la demanda.
En dicha resolución se razonó, en
síntesis, que, al no hallarse prohibido en los estatutos, ni en el título
constitutivo, correspondía a los codemandados el derecho a cambiar de destino
de su piso convirtiéndolo en local para su explotación como bar, y que las
obras llevadas a efecto con tal fin, con proyecto técnico y licencia municipal,
no afectaban a la estructura y seguridad del inmueble, no perjudicaban al resto
de los propietarios, así como que, cuando se trata de la adecuación de locales
en planta baja, el criterio que se maneja por la jurisprudencia es el de mayor
flexibilidad para cambiar la configuración del inmueble en atención a la
actividad comercial de los locales, siempre mudable y susceptible de
alteraciones de destino plurales, citando al respecto la jurisprudencia que se
consideró aplicable al caso. Se absolvió, no obstante, a la codemandada al ser
simple usufructuaria de la cuota vidual y no propietaria del bajo en el
edificio litigioso.
Contra dicha sentencia se interpuso
por la parte actora el correspondiente recurso de apelación. Por turno de
reparto su conocimiento correspondió a la sección 6.ª de la Audiencia
Provincial de Sevilla, que dictó sentencia revocatoria de la pronunciada en
primera instancia. En ella, se estimó la demanda deducida, al considerar que si
bien cabe, sin necesidad de contar con el consentimiento del resto de los
propietarios, cambiar el destino del bajo destinado a vivienda en local
comercial, sin embargo las obras efectuadas consistentes en la apertura de dos
puertas en fachada, dar mayor pendiente a la red de saneamiento y actuar sobre
la viga de atado de la cimentación, no se trata de una simple modificación de
un elemento arquitectónico por otro de similares características respecto del
cual podría aplicarse un criterio de flexibilidad, sino de un cambio total en
la configuración exterior del edificio, que no tiene parangón con el resto de
las actuaciones llevadas a efecto por los otros copropietarios en fachada,
porque ninguna de ellas tiene como finalidad permitir el acceso general al
público.
Contra dicha sentencia se interpuso
por la parte demandada recurso de casación.
...
TERCERO.- Sobre las obras susceptibles de
ser llevadas a efecto por los titulares de locales comerciales
Esta Sala se ha expresado en
diferentes ocasiones sobre la problemática expuesta. Para su resolución se
establece un criterio flexible y no exento de la inevitable casuística, a los
efectos de determinar la conformidad a derecho de las obras de adecuación de
los locales comerciales a los distintos fines de explotación susceptibles de
ser destinados, lo que conduce a darles un tratamiento específico diferente del
que merecen las obras ejecutadas en los pisos, sitos en las plantas altas de
los inmuebles, sometidos al régimen jurídico de la propiedad horizontal, si
bien respetando, como no puede ser de otra forma, los límites derivados de la
aplicación del art. 7.1 de su ley reguladora, que condiciona la viabilidad de
tales modificaciones a no menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su
estructura general, su configuración o estado exteriores, y a no perjudicar los
derechos de otro propietario. En definitiva, ponderando tales circunstancias es
como procederá la decisión de las controversias relativas a la legalidad de las
obras llevadas a efecto en los locales comerciales, como el caso que nos ocupa,
lo que encierra una valoración jurídica propia del recurso interpuesto.
Como manifestación de lo expuesto,
podemos citar la sentencia 7/2010, de 11 de febrero, en un caso similar al
presente, en el que se trataba de la ejecución de una obra, consistente en
alargar una ventana de un local hasta el suelo y permitir, de esta forma, el
acceso directo desde la calle, en la que se proclamó:
"Esta Sala tiene declarado que,
en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, no cabe
idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que
los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las
siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del
inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una
situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper
la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor
flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental,
rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su
configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a
desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables
transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares,
o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre
otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera
que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido,
que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros
copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso
o aprovechamiento por el resto de los comuneros ( SSTS de 15 y 28 de octubre y
11 de noviembre de 2009).
En este caso, la reforma en alargar
la ventana hasta el suelo, con la supresión del escalón y la instalación de una
puerta, no supone perjuicio alguno para la Comunidad de Propietarios o los
comuneros que merezca ser protegido".
En la sentencia 728/2010, de 15 de
noviembre, se fijó como doctrina jurisprudencial que:
"[...] cuando en el título
constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial,
implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la
apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La
construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad,
estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de
terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es
nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar
amparada en un ejercicio abusivo del Derecho".
En sentencia 809/2010, de 22 de
diciembre, se declaró, que:
"La parte recurrente, titular
de un local comercial situado en la planta baja, ha abierto tres huecos en la
fachada del edificio, amparada por la autorización que le ofrecía los estatutos
de la comunidad, sin que durante el desarrollo del pleito, se haya aducido que
tales obras hayan menoscabado o alterado la seguridad del edificio o su
estructura general. Tampoco se ha acreditado en modo alguno que con la apertura
de tales huecos se haya perjudicado los derechos de otro propietario".
En esta sentencia se reitera como
doctrina jurisprudencial, que:
"[...] las obras realizadas por
el titular de locales comerciales situados en las plantas bajas de los
edificios que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título
o los Estatutos de la comunidad de propietarios no se consideran contrarias a
derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni
perjudiquen el derecho de otro propietario".
Esta doctrina se ratifica, de nuevo,
en la sentencia 196/2011, de 17 de enero de 2012, reproducida en la sentencia
737/2015, de 29 de diciembre, según la cual:
"Tratándose de locales
comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien
porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar
una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar
el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad
para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la
finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la
aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y
arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Al amparo de la falta
de unanimidad de la comunidad de propietarios, se pretendía en muchos casos
impedir la aplicación de la norma que autorizaba la realización de determinadas
obras recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que
la exigencia del consentimiento unánime es una norma de derecho necesario que,
como tal, no puede ser modificada por la voluntad de los particulares. La
reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de
la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad
Horizontal, esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en
el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura
general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro
propietario ([RC n.º 1010/2006 de 15 de noviembre de 2010]".
Posteriormente, podemos citar la
sentencia 330/2011, de 18 de mayo, reproducida en la sentencia 427/2016, de 27
de junio, que se expresó en los términos siguientes:
"La STS de 11 de noviembre de
2009 (RC n.º 625/2005 ), así como la STS de 30 de septiembre de 2010 (RC n.º
1902/2006 ), declaran que no cabe idéntica interpretación entre locales de
negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en
las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo
lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona
relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida,
mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a
la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales. De este modo los
propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden
ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y
cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su
estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, cuando ello
sea preciso para el desarrollo de su actividad comercial".
De igual forma, con cita de las
precitadas sentencias de 11 de noviembre de 2009 y 30 de septiembre de 2010, se
expresa la más reciente sentencia 599/2017, de 8 de noviembre.
Esta jurisprudencia relativa a la
flexibilidad en las obras en locales de la planta baja de nuevo se reitera en
la sentencia 307/2013, de 9 de mayo, si bien se estima el recurso, puesto que
la obra de ejecución de una chimenea, que da servicio al local situado en el
bajo, producía un evidente perjuicio de carácter objetivo a una copropietaria,
por lo que se exigió unanimidad. En el mismo sentido, la sentencia 219/2016, de
7 de abril, estima el recurso de casación, dado que la alteración de la
estructura del edificio era clara y sustancial, pues se pretendía realizar la
extracción del tubo mediante la rotura del forjado del mismo, alteración, por
lo demás, no permitida por los estatutos que autorizan a los propietarios de
los locales a sacar tubos de ventilación, pero sin causar daños a los elementos
comunes.
CUARTO.- Decisión de la Sala
En definitiva, con los precedentes
expuestos hemos de analizar la presente cuestión controvertida. Para ello hemos
de partir de la base de que, en este caso, nos hallamos ante un supuesto de
conversión de una vivienda, sita en la planta baja del edificio litigioso, en
local comercial, así como que, en el título constitutivo, consistente en la
escritura pública de declaración de obra nueva, segregación y división de
propiedad horizontal de 4 de junio de 1986, se hizo constar que: "Los
propietarios de los diversos pisos y local del edificio podrán sin necesidad
del consentimiento de los dueños de los demás departamentos ni de autorización
de la Junta de Propietarios, agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o
local de su propiedad, adicionando o distribuyendo las cuotas de
participación".
No se ha cuestionado la legitimidad
del cambio del destino de vivienda en local comercial, que las sentencias de
instancia estiman procedente en aplicación de la doctrina sentada por la
sentencia 542/2013, de 1 de octubre, que consideró conforme a derecho cambiar el
destino de un local comercial en planta baja a vivienda, razonando al respecto
que:
"Existe una plena libertad a la
hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la
propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse
privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como
consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o
que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha
propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria ( SSTS
23 de febrero de 2006; 20 de octubre de 2008, entre otras). La sentencia de
esta Sala de 24 de octubre de 2011, declaró en su fallo "Se reitera como
doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la
alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal
exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa". Esta
doctrina se reitera en las sentencias de 4 de marzo y 25 de junio de
2013".
Procede, en consecuencia, estimar el
recurso de casación formulado y con ello asumir la segunda instancia para
resolver el recurso de apelación interpuesto y, con ello, estimarlo y confirmar
la sentencia de primera instancia.
En efecto, este tribunal pudo
observar las fotografías aportadas conforme las cuales la alteración del estado
exterior del inmueble, en su fachada principal y lateral, convirtiendo los
huecos de dos ventanas en dos puertas, mediante su prolongación hasta el suelo,
produce escaso impacto visual, sin que, de las pruebas periciales practicadas,
se haya determinado que las obras ejecutadas, antes descritas, menoscaben o
alteren la seguridad del edificio o su estructura general y sin que se haya
evidenciado que perjudiquen de alguna forma los intereses de la demandante, sin
que conste que el resto de los copropietarios del inmueble se hayan manifestado
contrarios a las obras ejecutadas con proyecto técnico y licencia municipal.
Por último, el cambio de destino no está prohibido en el título constitutivo,
lo que no es cuestionado, que, además, expresamente autoriza a agrupar,
agregar, dividir y segregar los pisos o local de los copropietarios, sin la
autorización de la comunidad, aunque ello suponga afectación a elementos
comunes, siempre claro está que no se produzca menoscabo de la seguridad del
edificio, como el caso que nos ocupa. Las puertas son necesarias para la
explotación del local, en tanto en cuanto posibilitan el necesario acceso del
público. No es objeto de este proceso, las obras ejecutadas por los
propietarios de los pisos superiores.
Por todo el conjunto argumental
expuesto procede la confirmación de la sentencia dictada por el Juzgado de
Primera Instancia.
QUINTO.- Costas y depósito
La desestimación del recurso de
apelación conduce a la imposición de las costas de la alzada ( art. 398 de la
LEC). La estimación del recurso de casación trae consigo no se haga especial
pronunciamiento sobre las costas del mismo ( art. 398 de la LEC).
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