Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 12 de abril de 2021 (D. José Luis Seoane Spiegelberg).
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PRIMERO.- Antecedentes relevantes
1.- El objeto del proceso
El proceso versa sobre una acción
resolutoria de un contrato de arrendamiento por impago de las cantidades
relativas a la repercusión de IBI, correspondiente a un piso, sito en la
CALLE000 n.º NUM000, de Madrid, propiedad del actor, que acciona mediante la
representación legal de su tutor, contra la demandada que disfruta de su
posesión en virtud de un contrato de arrendamiento, concertado con fecha 1 de
agosto de 1969, por su difunto esposo, y subrogación de 20 de enero de 2011. La
renta se eleva a la suma de 6,48 euros mensuales, más suministros de agua y
luz.
La demanda fue presentada por el
sistema Lexnet con fecha 20 de julio de 2016. Se fundamentó en el impago de la
renta y se reclamó la cantidad adeudada, en concepto de IBI, por importe de
883,75 euros. En el hecho segundo de la demanda, se hizo referencia a que se
remitió un correo electrónico de 11 de mayo de 2016, dirigido a la hija de la
demandada, en el que consta:
"Con el fin de tratar este tema
a mediodía cuando volvamos a hablar, te comento otra deuda que debéis atender.
En concepto de IBIs desde el año
2010 al 2015 mi cliente ha abonado la cantidad de 11.618,37 euros.
En virtud de lo prevenido en las
Disposiciones Transitorias Segunda (apdo 10) y Tercera (apdo 9) de la Ley
29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, así como la sentencia
del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2011, los pagos efectuados por el
propietario en concepto de IBI podrán ser repercutidos por el arrendatario para
contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985. En base a lo expuesto
Candelaria adeuda en la actualidad la cantidad de 1120,93 euros por estos
conceptos, cantidad que resulta de dividir la cantidad total pagada entre el
número de inmuebles del edificio.
A mediodía hablamos la forma de
solventar ésta y los más de 222 euros adeudados hasta enero de 2015. Estoy
pendiente de recibir lo que se debe desde enero de 2015 hasta la fecha".
En la demanda se admitió
expresamente un error de cálculo en la determinación de la cantidad adeudada
por IBI, que quedó fijada definitivamente en 883,75 euros.
Posteriormente, se formuló
requerimiento de 8 de julio de 2016, dirigido a nombre y al domicilio de la
arrendataria, en los términos siguientes:
"Tal y como ya le requería el
11 de mayo de 2016, Ud. adeuda a mi representado la cantidad de 883,75 euros en
concepto de IBIs atrasados, a los que Ud. viene obligada al pago en virtud de
las Disposiciones Transitorias Segunda (apdo 10) y Tercera (apdo 9) de la Ley
29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, así como la sentencia
del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2011.
Habiéndose mostrado el arrendador
más que comprensivo en el asunto y, siendo que han transcurrido dos meses desde
que se produjo el primer requerimiento le compelo a que en el plazo
improrrogable de 5 días proceda a su abono en la cuenta corriente... o
iniciamos las acciones que de su incumplimiento se deriven".
Tras la referencia a dicho burofax
de 8 de julio de 2016, que fue recibido por la demandada el 11 de julio, se
señala que constando el requerimiento fehaciente previo no cabe enervar la
acción.
No obstante, por medio de diligencia
de ordenación de 1 de septiembre de 2016, el juzgado requirió al demandante
para que se manifestase acerca de la posibilidad de enervar de la acción de
desahucio, en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 439.3 de la LEC, a lo que
contestó que el ejercicio de tal facultad no era factible, puesto que constaban
dos requerimientos previos de pago por medio de sendos burofaxes (documentos
n.ºs 3 y 7 de la demanda).
El documento n.º 3, se refiere a un
burofax, datado el 5 de marzo de 2015, en el que se reclaman 254,97 euros, en
concepto de diferencias de pago de alquiler, agua y luz del portal, con el
compelimiento de pago en el plazo de 10 días y advertencia del ejercicio de
acciones judiciales, incluso de desahucio por falta de pago de la renta. En el
hecho segundo de la demanda, se reconoce que dicha cantidad ya había sido
abonada. El documento n.º 7, es el burofax de 8 de julio de 2016, antes
transcrito. Ambos dirigidos al domicilio de la arrendataria y a nombre de ésta.
La demandada abonó la cantidad
reclamada, en concepto de IBI, de 883,75 euros antes de la contestación a la
demanda, concretamente, el 21 de julio de 2016, y se opuso a la acción
ejercitada mediante la alegación de la inexistencia de la deuda, por pago del
IBI, y además que, en cualquier caso, procedería la enervación de la acción, al
no haber transcurrido el plazo de 30 días desde el requerimiento de pago de 8
de julio de 2016.
2.- La sentencia de primera
instancia
El conocimiento de la demanda
correspondió al Juzgado de Primera Instancia n.º 39 de Madrid, que la
desestimó. En la sentencia dictada se consideró que:
"[...] del examen de la
documentación adjunta a la demanda se infiere que la primera comunicación
relativa a la procedencia de atender la inquilina a cargos por IBI data de mail
fechado a 11 de mayo de 2016, en el que se invocaba la prevención legal de las
disposiciones transitorias 2ª. 10 -y 3ª. 9 LAU y la jurisprudencia recaída por
el Tribunal Supremo al respecto. Se aludía en tal comunicación a un importe
adeudado ascendente a 1.120,93 euros, que no ha resultado ser el correcto, en
Ia medida en que sólo se ha accionado por la cantidad de 883,75 euros. Fue
preciso hacer ciertos ajustes siendo que la cantidad correcta sólo se reclama a
la arrendataria con fehaciencia a virtud de burofax fechado el 8 de julio de
2016. La demanda iniciadora de esta litis consta presentada por el sistema
Lexnet con fecha 20 de julio de 2016 siendo que el pago del importe adeudado se
verificó por la arrendataria el día siguiente, 21 de julio".
En atención a las circunstancias
expuestas, se desestimó la demanda con imposición de costas a la parte actora.
3.- La sentencia de segunda
instancia
Contra dicha resolución se interpuso
por la parte demandante recurso de apelación, cuyo conocimiento correspondió a
la sección decimocuarta de la Audiencia Provincial de Madrid. El tribunal dictó
sentencia estimatoria del recurso y, con revocación de la resolución del
juzgado, decretó el desahucio sin que procediera la enervación de la acción.
Para ello, se consideró que, en los correos electrónicos de 3 y 6 de junio de
2016, se deja muy clara la postura del actor, al razonar que:
"[...] particularmente en el
correo de 3-6-2016 se da un ultimatum para el pago de la deuda por IBI.,
concepto por el que hay gran reticencia por parte de la actora. Concretamente
en el último citado se dice: "Así mismo en concepto de IBI, tal y como te
comentó el abogado (según me ha acreditado mediante mails enviados) habiendo
procedido al ajuste de cantidades efectivamente debidas tu madre debe abonar la
cantidad de 883,75 €.
Constantino ya os pasó la cuenta
donde debe hacerse efectivo el importe pero te la reenvío para que la tengas....Únicamente
decirle que ya no vamos a dar más largas al asunto puesto que llevo un año con
este tema. Si te parece correcta la cantidad proceded al ingreso de Ia misma.
Si vais a discutirla de nuevo, Io mejor será hacerlo en los juzgados.
El requerimiento vuelve a repetirse
el 8-7-2016, requerimiento que fue recibido el 11-7-2016, presentándose la
demanda el 20-7-2016, y pagando el demandado al día siguiente.
En estas condiciones y puesto que la
abogada del actor requirió de pago a la hija de la demandada, que actuó siempre
como representante de su madre, estimamos que debe darse lugar al desahucio
porque desde el 6-06-2016 al 20-7-2017 (sic error es 20-7-2016) han pasado más
de treinta días".
4.- Los recursos interpuestos
Contra dicha sentencia se
interpusieron por la parte demandada recursos extraordinarios por infracción
procesal y casación.
SEGUNDO.- El recurso extraordinario por
infracción procesal
El mentado recurso se interpuso al
amparo del art. 469.1.4 de la LEC. Se alegó la vulneración del art. 24 CE, por
la existencia de error patente o arbitrariedad en la valoración de la prueba,
al considerar, el tribunal provincial, que los correos electrónicos remitidos a
la hija de la demandada son requerimientos dirigidos a ésta última a los
efectos del art. 22.4 de la LEC, cuando no se acreditó, ni fue objeto de
debate, que dicha hija fuese la representante de su madre, ni que los
precitados correos llegaran a disposición de la arrendataria en su integridad.
Igualmente, se alegó que el actor no
atribuyó la condición de requerimientos impeditivos de la enervación a los
correos electrónicos de 3 y 6 de junio de 2016, enviados a la hija.
Este tribunal, en su función tuitiva
de los derechos fundamentales, ha admitido que constituye lesión del invocado
art. 24 de la CE, una valoración probatoria que atente al canon de racionalidad
que ha de presidir cualquier resolución judicial. En este sentido, señalamos en
la sentencia 7/2020, de 8 de enero, que:
"Como recuerda la sentencia
572/2019, de 4 de noviembre, "esta sala no es una tercera instancia y por
esta razón solo de forma excepcional se admite la revisión de la valoración
probatoria del tribunal sentenciador por la existencia de un error patente o
arbitrariedad en la valoración de alguna prueba, o bien por la concreta
infracción de una norma tasada de valoración de prueba, siempre que, por
resultar manifiestamente arbitraria o ilógica, la valoración de esa determinada
prueba no supere, conforme a la doctrina constitucional, el test de la
racionalidad constitucionalmente exigible para respetar el derecho a la tutela
judicial efectiva reconocido en el art. 24 de la Constitución (entre las más
recientes, sentencias 88/2019, de 13 de febrero, y 132/2019, de 5 de
marzo)".
De igual forma, las sentencias
posteriores 31/2020, de 21 de enero; 144/2020, de 2 de marzo; 298/2020, de 15
de junio; 674/2020, de 14 de diciembre; 681/2020, de 15 de diciembre y 141/2021,
de 15 de marzo, entre otras muchas.
Pues bien, en este caso, una cosa es
concluir que la hija de la arrendataria, a los efectos de hacer más fluidas las
comunicaciones entre las partes, pudiera actuar como interlocutora entre la
propiedad y su madre; y otra bien distinta es que asumiera su representación
contractual, de manera tal que los actos jurídicos, considerados impeditivos de
la enervación de la acción de desahucio, produjeran los mismos efectos que los
directamente enviados a la arrendataria.
Además, así lo entendió la propia
parte arrendadora con actos de indiscutible significación jurídica; toda vez
que, cuando al demandante se le notifica la diligencia de ordenación para
precisar si cabría la enervación de la acción de desahucio, contesta que ésta
no era viable, dados los requerimientos de pago a través de los burofaxes de 5
de marzo de 2015 y 8 de julio de 2016, significativamente dirigidos a la
arrendataria y no a su hija, como sería lo procedente de ser ésta la
representante de su madre, como se señala por la Audiencia.
Por otra parte, el demandante nunca
atribuyó la condición de requerimientos de pago impeditivos de la enervación a
los correos electrónicos de 3 y 6 de junio de 2016 enviados a la hija de la
arrendataria, sino que tal condición le fue atribuida únicamente por la
Audiencia.
Por todo ello, se estima este motivo
de recurso extraordinario por infracción procesal.
TERCERO.- Recurso de casación
1.- Formulación
El recurso se interpuso, por interés
casacional, al oponerse la sentencia recurrida a la doctrina del Tribunal
Supremo sobre la interpretación del art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, en relación con el art. 114.1.ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos
(Texto refundido de 1964) y Disposición Transitoria segunda de la Ley 29/1994,
de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, apartado c) 10.2, contenida,
entre otras, en las sentencias de esta Sala de lo Civil 848/2010, de 27 de
diciembre y 274/2013, de 18 de abril. Específicamente en lo relativo a la
necesidad de que dicho requerimiento reúna los requisitos de ser fehaciente,
anterior en 30 días, dirigido al arrendatario e incluir copia del recibo del
IBI, cuyo pago se pretende repercutir.
Las sentencias en las que se
fundamenta el interés casacional proclaman que "para la reclamación del
IBI será preciso que se reclame fehacientemente con anterioridad a la
presentación de la demanda, si lo que se pretende es la resolución del
contrato, confiriéndole un término de treinta días al arrendatario para que se
oponga o acepte, tras lo cual podrá instarse judicialmente, debiendo
acompañarse a la reclamación copia del recibo del IBI, para que el arrendatario
conozca la causa de la reclamación".
La cita del art. 22 LEC, en relación
con el art. 114 LAU, ha sido admitida por la sala como infracción sustantiva
susceptible de casación (vid, por ejemplo, sentencias 508/2015, de 22 de
septiembre; 558/2015, de 13 de octubre y 576/2019, de 5 de noviembre).
Con lo que se cumplen los requisitos
de admisibilidad, por otra parte la estimación del recurso extraordinario por
infracción procesal exige examinar el fondo de la cuestión litigiosa dictando
la sentencia que proceda en derecho, según resulta de la Disposición Final Decimosexta
1 regla 7.ª de la LEC.
2.- El impago del IBI como legítimo
motivo de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento por impago de las
cantidades asimiladas a la renta
La sentencia de Pleno de 12 de enero
de 2007 (recurso n.º 2458/2002) declaró como doctrina jurisprudencial que
"el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en
arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la
nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de
considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1.ª del
Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964", y esta
doctrina se ha reiterado en sentencias de 24 y 26 septiembre, 3 octubre y 7 de
noviembre de 2008.
Por otra parte, en sentencias de 15
de junio de 2009, recurso nº 2320/2004, y 11 de julio de 2011, recurso nº
642/2008, se ha declarado igualmente como doctrina jurisprudencial:
"[...] que el impago por el
arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste
de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el
momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24
de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida
en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1964". Y en sentencia de 20 de julio de 2011, recurso 352/2009, se
reitera la doctrina jurisprudencial de que "el coste de los servicios y
suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la
entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre
de 1994, ha de considerarse como cantidades asimiladas a la renta, y su impago
es causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de
la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964".
Esta doctrina es reiterada
posteriormente en la sentencia 749/2015, de 30 de diciembre.
3.- Requisitos procedentes del
requerimiento previo de pago a los efectos de evitar la enervación de la acción
No ofrece duda que el impago del IBI
constituye motivo legítimo del ejercicio de la acción resolutoria por impago de
la renta y cantidades asimiladas. Ahora bien, ello no significa que no proceda
la enervación de la acción por cumplimiento de los requisitos del art. 22.4
LEC.
En la sentencia 508/2015, de 22 de
septiembre, nos hemos pronunciado sobre la interpretación del art. 22.4 LEC y
sobre los requisitos del requerimiento de pago a los efectos de impedir la
enervación de la acción en el procedimiento de desahucio, con reproducción de
la doctrina de la sentencia 302/2014, de 28 de mayo, en los términos
siguientes:
"1. La comunicación ha de
contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
2. Ha de ser fehaciente, es decir,
por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con
la claridad suficiente.
3. Ha de referirse a rentas
impagadas.
4. Debe transcurrir el plazo
legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las
sucesivas reformas legales.
5. Que el arrendatario no haya
puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.
Sin embargo, en dicho precepto no se
exige que se comunique al arrendatario.
1. Que el contrato va a ser
resuelto.
2. Que no procederá enervación de la
acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
El legislador no obliga al
arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que
le requiera de pago".
En la sentencia 335/2014, de 23 de
junio, resolutoria de un recurso de casación por interés casacional en la misma
modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, se
casó la sentencia recurrida y fijó la siguiente doctrina jurisprudencial:
"el requerimiento de pago que se hace al amparo del artículo 22 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil, no exige que se comunique al arrendatario que el
contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de
desahucio si no se paga en el plazo preceptivo".
4.- Estimación del recurso de
casación
Pues bien, en este caso, el
requerimiento de pago, a los efectos impeditivos de la enervación de la acción,
no puede ser el llevado a efecto por medio de un burofax de 8 de julio de 2016,
sin que transcurran, desde su notificación a la arrendataria, el día 11 de
julio, hasta el pago de lo adeudado, el 21 de julio siguiente, los 30 días a
los que se refiere el art. 22.4 II de la LEC, en su actual redacción. Tampoco
son válidas con tal finalidad las comunicaciones dirigidas a quien no ostenta
la condición jurídica de arrendataria, ni su representación conferida al
respecto, ni consta la remisión de los recibos correspondientes.
En consecuencia, debemos asumir la
instancia y, con ello, revocar la sentencia de la Audiencia, que decreta haber
lugar al desahucio. Procede, no obstante, declarar enervada la acción
resolutoria ejercitada, por pago de las cantidades adeudadas, antes del
transcurso del plazo de los 30 días, una vez presentada la demanda, el día 20
de julio de 2016, con los efectos de la litispendencia proclamados por el art.
410 de la LEC, y haber sido abonado lo debido el 21 de julio inmediato
siguiente.
Como declaran las sentencias de esta
Sala de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004) y 302/2014, de 28 de mayo, la
enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una
oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque
al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta
contractual estipulada.
CUARTO.- Costas y depósito
La estimación de los recursos
extraordinarios por infracción procesal y casación conllevan no se haga
especial pronunciamiento sobre las costas a tenor de lo establecido por el art.
398 LEC.
De igual forma procede la estimación
parcial del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, sin
imposición de costas (art. 398 LEC).
La estimación de la demanda si no
fuera por la enervación de la acción conduce a la imposición de las costas de
primera instancia a la parte demandada (art. 22.5 LEC).
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