Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 12 de abril de 2021 (Dª. María de los Ángeles Parra Lucan).
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PRIMERO.- Antecedentes
El presente recurso versa sobre la
posibilidad de moderación judicial de la suma que puede retener el vendedor
que, después de reformar y rehabilitar la vivienda objeto de la compraventa,
según lo acordado, resuelve el contrato ante el incumplimiento por parte del
comprador de su obligación de pago de las cantidades aplazadas.
Son hechos probados o no discutidos
los siguientes.
1. La Sra. Benita e Inmobles Farners, S.L. (en adelante
Inmobles Farners) suscribieron cuatro documentos privados relacionados con la
compra de una vivienda perteneciente a Inmobles Farners y que iba a ser objeto
de obras de reforma integral y rehabilitación.
El 2 de octubre de 2013, firmaron
dos documentos, uno de compromiso de compraventa y otro por el que enmiendan
una de las cláusulas del anterior sobre gastos de la escritura. En el primer
documento se acordó que la compradora abonaría 108.000 euros si las obras eran
de su entera satisfacción (pacto segundo) y, en caso contrario, la vendedora le
devolvería el importe entregado. Se hizo constar que la compradora entregaba en
ese acto como "compromiso de compra" la suma de 9.000 euros (pacto
tercero) y que el resto del precio, es decir, 99.000 euros, debía entregarlos
en el momento de finalización de las obras, para lo que se fijaba como fecha
máxima el 30 de noviembre de 2013, momento en el que se otorgaría la escritura
pública.
Avanzadas las obras, las partes
firman el 18 de noviembre de 2013 un documento privado de compraventa que
incluye un pacto segundo en el que reiteran el precio (108.000 euros) y, en
tres sucesivos apartados [a), b) y c)], concretan: a) que 9.000 euros fueron
pagados por transferencia de 1 de octubre de 2013; b) que la compradora
entregará 51.000 euros el 13 de diciembre de 2013, momento en que Inmobles
Farners le entregará la posesión y las llaves de la vivienda; y c), en cuanto
al resto, 48.000 euros, se fija como fecha máxima de pago el 31 de enero de
2014, momento en el que se otorgará la escritura pública de venta. En el pacto
cuarto se hace constar que "el incumplimiento del pacto segundo, apartados
b) y c), facultará al vendedor a exigir el cumplimiento del contrato o a dar por
rescindida la presente compraventa, perdiendo la parte compradora el importe
entregado en compensación de los perjuicios causados".
El 29 de noviembre de 2013 las
partes firman un nuevo contrato por el que se hace nueva referencia a la
distribución de gastos de la escritura y modifican la fecha de terminación de
las obras y pago de parte del precio aplazado (que pasa del 13 al 12 de
diciembre de 2013), manteniéndose la fecha de firma de la escritura el 31 de
enero de 2014, así como el resto de las estipulaciones.
Al acercarse la fecha prevista para
el primer pago aplazado, la Sra. Benita comunicó verbalmente a Inmobles Farners
que no iba a pagar. El 14 de diciembre de 2013, Inmobles Farners remitió a la
Sra. Benita un escrito de resolución del contrato de acuerdo con el pacto
cuarto del contrato de compraventa. En el mismo escrito, Inmobles Farners le
indicaba a la Sra. Benita que estaba a dispuesta a negociar un nuevo contrato,
dándole un plazo de siete días para que le hiciera una oferta. Pasado el plazo
conferido, el 7 de enero de 2014, la Sra. Benita contestó mediante un escrito
en el que afirmaba que la resolución era únicamente imputable a Inmobles
Farners y solicitó la devolución de los 9.000 euros entregados.
En enero de 2014, Inmobles Farners
vendió la casa a un tercero por 90.000 euros.
2. El 15 de noviembre de 2016, la Sra. Benita interpone
demanda frente a Inmobles Farners por la que solicita que se declare la
resolución del contrato de compraventa de fecha 29 de noviembre de 2013 por
incumplimiento de la demandada. Basa este incumplimiento en lo siguiente: falta
de entrega de la finca en el plazo previsto, no haber terminado las obras a las
que se había comprometido, existencia de discrepancias entre la realidad física
y la registral de la finca, no coincidencia entre la titularidad o el uso
privativo de elementos comunes y valor de tasación de la finca inferior al que
se tuvo en cuenta al contratar.
La Sra. Benita solicita también que
se condene a la vendedora demandada a devolverle la suma de 9.000 euros que
pagó a cuenta del precio, más intereses y costas. Argumenta que las partes no
quisieron atribuir a la entrega de esa cantidad la condición de arras sino la
de parte del precio, por lo que aun en el caso de que se entendiera que había
habido incumplimiento por las dos partes, la resolución debía dar lugar a la
restitución recíproca de las cantidades entregadas.
3. Inmobles Farners contestó y se opuso alegando el
incumplimiento de la compradora demandante, la resolución extrajudicial del
contrato ante el incumplimiento de la obligación de pago por parte de la
compradora y que la causa de impago fue el cambio de opinión de la compra, que
en marzo de 2014 compró otro piso a una entidad del grupo de la financiera que
le había denegado la financiación para comprar el piso a que se refiere este
procedimiento, sin que constara que la demandante hiciera ninguna otra gestión
en otra entidad. Inmobles Farners razonó que, de acuerdo con el contrato de
compraventa suscrito por las partes, ante el incumplimiento de la compradora,
resolvió la compraventa y estaba facultada para retener la cantidad de 9.000
euros que le había entregado.
4. La sentencia de primera instancia desestimó la demanda.
El juzgado apreció el incumplimiento
de la compradora actora, negó el incumplimiento de la vendedora demandada, y
consideró que por ello la resolución extrajudicial de la demandada fue conforme
a derecho. Razonó que no procedía la devolución de los 9.000 euros porque se
trataba de unas arras penales, dado que el pacto cuarto del contrato de 29 de
noviembre de 2013 contenía una cláusula penal que facultaba al vendedor para
que, en caso de incumplimiento de la obligación de pago del comprador en las
fechas previstas, pudiera exigir el cumplimiento o resolver el contrato, quedando
en su poder el importe entregado en compensación de los perjuicios causados. El
juzgado, finalmente, consideró que la cláusula no era abusiva y que, estando
prevista para el incumplimiento producido, no cabía aplicar la facultad
moderadora del art. 1154 CC, que requiere que el incumplimiento sea parcial.
5. Recurre en apelación la Sra. Benita, insistiendo en el
incumplimiento contractual de la vendedora y en el carácter de parte del precio
de la suma de 9.000 euros reclamada, cuya restitución procedería como
consecuencia de la resolución del contrato.
La Audiencia estima parcialmente su
recurso y condena a Inmobles Farners a devolver a la demandante la cantidad de
4.500 €, mitad de la suma recibida a cuenta del precio pactado en el contrato
de compraventa del inmueble, con los intereses legales desde la fecha de la
interposición de la demanda.
La Audiencia hace el siguiente
razonamiento: no hubo incumplimiento por parte de la vendedora, las obras
estaban concluidas conforme a lo pactado y la discordancia entre el contrato y
la descripción registral acerca del uso privativo de los anexos no solo era
conocida por la compradora sino que se subsanó; la compradora, mediante una
serie de subterfugios fácticos, para enmascarar su propio incumplimiento, trató
de imputar a la vendedora el incumplimiento, pero lo que hizo la vendedora fue,
una vez que la compradora le comunicó que no iba a pagar, resolver el contrato
conforme a lo pactado, para poder vender la casa a terceros; no estuvo
justificado el impago por la compradora del pago aplazado; el impago no
obedeció a la discordancia entre lo estipulado en el contrato y la descripción
registral de la finca, sino a la menor tasación de la finca a efectos de
garantía hipotecaria, lo que llevó a la compradora a incumplir el compromiso
asumido, si bien la inmobiliaria encargó otra tasación del inmueble que resultó
sensiblemente superior al precio estipulado y muy superior al realizado por la
entidad a la que se acudió para buscar financiación. La Audiencia concluye que,
por tanto, el juzgado no infringió los arts. 1124 y 1504 CC.
Por lo que se refiere a la suma de
9.000 euros reclamados por la demandante, la Audiencia confirma la calificación
del juzgado como arras de naturaleza penal porque el contrato contempla que la
compradora pierde el importe entregado si incumple los pagos convenidos;
entiende, sin embargo, que procede su moderación de oficio, conforme al art.
1154 CC, porque el incumplimiento no fue total, ya que la compradora cumplió
parcialmente lo estipulado con la entrega de la primera cantidad del precio
pactado; añade que, además, de acuerdo con el criterio de la sentencia
530/2016, de 13 de septiembre, procede, conforme a los límites generales de la
autonomía de la voluntad (art. 1255 CC), moderar la cláusula penal cuya cuantía
exceda extraordinariamente de los daños que razonablemente pudieran preverse al
contratar porque, en el caso, Inmobles Farners no tuvo dificultad para vender
la casa a un tercero y minimizar así el daño sufrido.
6. La demandada interpone recurso de casación.
SEGUNDO. Recurso de casación
1. Planteamiento del recurso. El recurso se funda en
un único motivo en el que se alega la infracción del art. 1154 CC por indebida
aplicación y de los arts. 1255 y 1152 CC por inaplicación.
En su desarrollo razona que debe
aplicarse el art. 1152 CC, que permite establecer una cláusula penal para el
caso de incumplimiento, y que no procede la moderación porque el incumplimiento
no fue parcial o irregular, que es el que permite la moderación de la cláusula
penal prevista en el art. 1154 CC. Justifica la existencia de interés
casacional por oposición a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo
contenida en las sentencias 366/2015, de 18 de junio, 710/2014, de 3 de
diciembre, 89/2014, de 21 de febrero, y la sentencia de pleno 214/2014, de 15
de abril, conforme a la cual, cuando la cláusula penal esté establecida para un
determinado incumplimiento, no procede aplicar la facultad moderadora.
Argumenta que, en el caso, el pacto cuarto del contrato de compraventa
facultaba al vendedor a resolver el contrato y retener la cantidad entregada
precisamente para el caso de incumplimiento de las obligaciones incluidas en
los apartados b) y c) del pacto segundo, y que la compradora no procedió al
pago del primer aplazamiento fijado para el día 12 de diciembre de 2013. Añade
que, por otra parte, tampoco procedería la moderación de la pena por aplicación
de los límites generales de la autonomía de la voluntad, por no ser
desproporcionada la pena.
El recurso, por lo que se dice a
continuación, va a ser estimado.
2. Decisión de la sala. Estimación del recurso. El
recurso va a ser estimado porque, partiendo de los hechos probados, la
valoración de la sentencia recurrida acerca de la procedencia de la moderación
de la pena no es correcta.
Conviene advertir que no hay
inconveniente en aplicar la facultad moderadora propia de la cláusula penal
cuando la suma de dinero se haya entregado ya con ocasión del otorgamiento del
contrato, o incluso antes, pero siempre que se den los presupuestos para ello,
que en el caso no concurren.
2.1. Ha quedado acreditado que la
demandada cumplió sus obligaciones y realizó las obras de reforma integral de
la casa conforme a los gustos de la compradora y en el plazo previsto, de modo
que si no llegó a entregar las llaves fue porque la compradora no pagó el
precio pendiente. Partiendo de lo anterior, la razón por la que la Audiencia
reduce a la mitad la cantidad que puede retener la vendedora no es, contra lo
que dice la compradora demandante en su escrito de oposición al recurso, porque
la Audiencia considere que el incumplimiento de la compradora estuviera
amparado por una "justa causa". La referencia a que la tasación de la
vivienda a efectos de la garantía hipotecaria fue muy baja va seguida en la
sentencia recurrida del dato de una tasación realizada por otra sociedad por un
valor superior al precio de venta, y no ha sido planteado ni consta que la
eficacia del contrato se supeditara por las partes a la obtención por la
compradora de una financiación que finalmente no se consiguiera; tampoco es esa
la razón por la que la sentencia recurrida modera la cantidad que puede retener
la vendedora.
Las razones por las que la sentencia
recurrida reduce a la mitad la cantidad que puede retener la vendedora y la
condena a restituir a la compradora la otra mitad es porque considera, de una
parte, que el incumplimiento de la compradora fue parcial y, de otra, que la
cuantía de la pena es desproporcionada para el daño que para el vendedor supuso
el incumplimiento de la compradora.
Ninguno de los dos razonamientos es
correcto.
2.2. En el caso, si bien el precio
total de la vivienda comprendía la suma ya entregada al firmar el documento de
"compromiso de venta" por el que la demandada se comprometía a
realizar las obras de rehabilitación de la vivienda, fue posteriormente, una
vez que las obras de rehabilitación de la casa estaban ya avanzadas, cuando las
partes acordaron en el contrato de compraventa que si la compradora no pagaba
el precio en los plazos acordados, la vendedora podría exigir el cumplimiento o
la resolución del contrato, perdiendo en este último caso la compradora la
cantidad pagada.
Es decir, la facultad de retener la
cantidad ya entregada se pactó para el caso de que se incumplieran las obligaciones
pendientes de pago en el momento en que se firmó el contrato, de modo que la
compradora incumplió la obligación que se tomó en consideración como supuesto
de hecho para establecer la penalización. Por esta razón, no se da el supuesto
contemplado en el art. 1154 CC para que el juez modere la pena pactada, tal y
como ha sido interpretado este precepto por la jurisprudencia de esta sala
citada por la recurrente.
2.3. Tampoco procede moderar el
contenido de la facultad de la vendedora de retener la suma entregada por la
compradora porque la cuantía de la pena haya resultado extraordinariamente más
elevada que la del daño efectivamente sufrido.
Esta petición, por lo demás, no fue
invocada ni argumentada por la compradora (que basó su demanda en el incumplimiento
de la vendedora y en la procedencia de la restitución como efecto propio de la
resolución), contra lo que exige la doctrina jurisprudencial en la que dice
apoyarse la sentencia recurrida. Esta jurisprudencia insiste en que la carga de
alegar y de probar que la cuantía de la pena aplicable según lo pactado ha
resultado ser extraordinariamente más elevada que la del daño efectivamente
causado al acreedor corresponderá al deudor incumplidor que pretenda la
moderación judicial de la pena (sentencia 530/2016, de 13 de septiembre, citada
posteriormente, entre otras, por las sentencias 44/2017, de 25 de enero,
126/2017, de 24 de febrero, 61/2018, de 5 de febrero, 441/2018, de 12 de julio,
148/2019, de 12 de marzo, 352/2019, de 6 de junio, y 441/2020, de 17 de julio).
En el caso, la demandada asumió el
compromiso de realizar unas obras de rehabilitación y reforma al gusto de la
demandante, obligación que cumplió en el plazo previsto, y la penalización para
el caso de incumplimiento por parte de la compradora del pago de los plazos
acordados después de la firma del contrato de compraventa, una vez iniciadas
las obras, no era desproporcionada, pues como observa la recurrente no
alcanzaba el 8,4% del total del precio de venta. Por lo demás, contra lo que
sugiere la sentencia recurrida, no puede reprocharse a la demandada que,
después de resolver el contrato celebrado con la demandante, tras el
incumplimiento de esta, vendiera el piso a un tercero; cosa que, por lo demás,
según explica la vendedora demandada y ahora recurrente, tuvo que hacer a un
precio inferior, porque necesitaba vender, dada la situación económica negativa
que afectaba al sector inmobiliario.
Por todo ello, procede estimar el
recurso de casación, casar la sentencia recurrida y, por las razones expuestas,
confirmar íntegramente la sentencia del juzgado.
TERCERO.- Costas
No procede hacer especial
declaración sobre las costas causadas por el recurso de casación, dada su
estimación.
Se imponen a la parte apelante las
costas de la apelación, ya que el recurso debió ser desestimado.
Se imponen a la demandante las
costas de la primera instancia.
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