Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 4 de abril de 2022 (D. JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
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PRIMERO.- Antecedentes
relevantes
A los
efectos decisorios del presente recurso partimos de los siguientes antecedentes
relevantes:
1º.- Es objeto del
proceso la demanda que es formulada por la entidad actora Parque Miramar, S.L.,
contra la mercantil Natur Sport Fitnees, S.L., y D. Cipriano, en su condición
de avalista, directamente encaminada a obtener un pronunciamiento judicial, que
proclamase la extinción del contrato de arrendamiento de local de negocio que
vincula a las partes, por expiración del plazo contractual, así como una
reclamación adicional de cantidad derivada de la aplicación de la cláusula
penal pactada, para el caso de no entregarse el local en la fecha señalada al
respecto que, tras la prórroga acordada, vencía el 10 de junio de 2018. A tal
pretensión se opuso la parte demandada que consideró, por el contrario, que el
contrato vencía el 31 de mayo de 2020, y que, por lo tanto, no se había
extinguido a la fecha de presentación de la demanda, el 3 de julio de 2018.
2º.- El contrato de
arrendamiento del local de negocio suscrito por las partes litigantes de 11 de
junio de 2014, en su cláusula segunda, intitulada "duración del
contrato", literalmente transcrita señalaba:
"El
plazo de duración del presente contrato será de DOS (2) AÑOS a contar desde la
fecha de su firma.
Finalizado
el plazo de duración, el presente contrato se extinguirá sin necesidad de
requerimiento ni preaviso alguno. Las partes expresamente excluyen la
aplicación de cualquier régimen de prórroga que pudiera establecer la pasada,
la actual o la futura legislación aplicable al presente contrato,
particularmente la tácita reconducción del art. 1566 del Código Civil, aún
cuando no hubiera mediado el requerimiento a que dicho precepto se refiere.
Al término
de la vigencia del Contrato, el Arrendatario deberá desalojar y dejar libre y a
disposición de la Arrendadora la finca objeto de este Contrato.
El
incumplimiento de lo convenido en el párrafo anterior, incluso el mero retraso
en el desalojo del local, implicará una penalización en concepto de daños y
perjuicios que expresamente se convienen, como consecuencia del uso y
detentación indebida del inmueble, por importe equivalente al triple de la
renta vigente en el período mensual inmediatamente anterior durante el que el
Arrendatario mantenga el uso indebido.
El presente
contrato se ha convenido teniendo en consideración con carácter esencial la
duración obligatoria antes convenida y, en su consecuencia, en el supuesto de
resolución contractual o terminación anticipada en virtud de Sentencia
judicial, o por cualquier causa imputable al Arrendatario, la Arrendadora
tendrá derecho a una indemnización, sin necesidad de acreditación de daños y
perjuicios, por importe equivalente a la Renta Mínima Garantizada, gastos
comunes generales, impuestos repercutibles, vigentes en el momento de la
resolución o desalojo, correspondientes al plazo obligatorio de vigencia del
contrato que restare por cumplir.
La
indemnización prevista en el párrafo anterior será de aplicación desde el
momento en que, producida la terminación o resolución anticipada del contrato,
el Arrendatario desaloje el local arrendado. Mientras el arrendatario,
habiéndose producido la terminación o resolución anticipada, continúe ocupando
indebidamente el local arrendado, será de aplicación la indemnización prevista
en el párrafo anterior, por todo el tiempo que el arrendatario permanezca en el
uso y detentación indebidos del local, y hasta que lo desaloje.
Las partes
pactan expresamente que no será de aplicación al presente contrato la
indemnización que regula el artículo 34 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre,
de Arrendamientos Urbanos, a la cual renuncia el Arrendatario expresamente, con
independencia del tiempo que hubiera venido ejerciendo la actividad comercial
de venta al público o de cualquier otro tipo en el local arrendado".
3º.-
Reunidas las partes conciertan una adenda al contrato de 11 de junio de 2014,
con fecha de 31 de mayo de 2016, en la que literalmente consta que: "[...]
estando próximo el vencimiento pactado e interesando a ambas partes proceder a ampliar
el plazo de duración del contrato, por medio del presente lo lleven a cabo de
conformidad con las siguientes estipulaciones":
"Primera.-
Las partes acuerdan modificar la Cláusula Segunda del contrato de fecha 11 de
junio de 2014, la cual quedará redactada del siguiente modo a partir de la
fecha de la presente adenda:
El plazo de
duración del presente contrato será de DOS (2) AÑOS a contar desde la fecha de
su firma. No obstante, llegado el vencimiento inicialmente pactado, el contrato
quedará prorrogado por periodos sucesivos de DOS (2) MESES y durante un plazo
máximo de dos (2) años, siempre y cuando se cumplan la totalidad de las
condiciones siguientes:
(i) Que el
arrendador no haya comunicado de forma fehaciente su voluntad de no prorrogarlo
con una antelación mínima de un (1) mes a la fecha de finalización de
cualquiera de las prórrogas previstas en esta cláusula.
(ii) Que no
se hubiera producido ningún tipo de incumplimiento por el arrendatario.
Finalizado
el plazo de duración, el presente contrato se extinguirá sin necesidad de
requerimiento ni preaviso alguno. Las partes expresamente excluyen la
aplicación de cualquier régimen de prórroga que pudiera establecer la pasada,
la actual o la futura legislación aplicable al presente contrato, particularmente
la tácita reconducción del art. 1566 del Código Civil, aún cuando no hubiera
mediado el requerimiento a que dicho precepto se refiere.
Al término
de la vigencia del Contrato, el Arrendatario deberá desalojar y dejar libre y a
disposición de la Arrendadora la finca objeto de este Contrato.
El
incumplimiento de lo convenido en el párrafo anterior, incluso el mero retraso
en el desalojo del local, implicará una penalización en concepto de daños y
perjuicios que expresamente se convienen, como consecuencia del uso y
detentación indebida del inmueble, por importe equivalente al triple de la
renta vigente en el período mensual inmediatamente anterior durante el que el
Arrendatario mantenga el uso indebido.
El presente
contrato se ha convenido teniendo en consideración con carácter esencial la
duración obligatoria antes convenida y, en su consecuencia, en el supuesto de
resolución contractual o terminación anticipada en virtud de Sentencia judicial,
o por cualquier causa imputable al Arrendatario, la Arrendadora tendrá derecho
a una indemnización, sin necesidad de acreditación de daños y perjuicios, por
importe equivalente a la Renta Mínima Garantizada, gastos comunes generales,
impuestos repercutibles, vigentes en el momento de la resolución o desalojo,
correspondientes al plazo obligatorio de vigencia del contrato que restare por
cumplir.
La
indemnización prevista en el párrafo anterior será de aplicación desde el
momento en que, producida la terminación o resolución anticipada del contrato,
el Arrendatario desaloje el local arrendado. Mientras el arrendatario,
habiéndose producido la terminación o resolución anticipada, continúe ocupando
indebidamente el local arrendado, será de aplicación la indemnización prevista
en el párrafo anterior, por todo el tiempo que el arrendatario permanezca en el
uso y detentación indebidos del local, y hasta que lo desaloje.
Las partes
pactan expresamente que no será de aplicación al presente contrato la indemnización
que regula el artículo 34 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, a la cual renuncia el Arrendatario expresamente, con
independencia del tiempo que hubiera venido ejerciendo la actividad comercial
de venta al público o de cualquier otro tipo en el local arrendado.
Segunda.-
Durante toda la duración del contrato, incluidas las posibles prórrogas,
seguirá siendo de aplicación la garantía solidaria prestada por D. Cipriano en
la cláusula Adicional 6ª del Contrato.
Tercera.-
Ambas partes acuerdan mantener la plena vigencia del Contrato de Arrendamiento
de fecha 11 de junio de 2014, así como todos sus posibles complementos, anexos
y modificaciones, en todo aquello que no haya sido expresamente modificado por
lo dispuesto en la presenta adenda".
4º.- El conocimiento de
la demanda correspondió al Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Fuengirola.
Dicho órgano jurisdiccional dictó sentencia en la que consideró que el
arrendamiento litigioso había vencido el 11 de junio de 2018. Para ello,
argumentó que las partes lo que modificaron fue el contrato de 2014,
concretamente una cláusula del mismo, por lo que el plazo de 2 años debe
computarse desde el 11 de junio de dicho año, con lo que finalizaba el 11 de
junio de 2016, con posibilidad, a partir de tal data, de prórrogas de dos meses,
hasta un plazo máximo de otros dos años, conforme a la adenda al contrato de 31
de mayo de 2016. Esta posibilidad de prórrogas sucesivas de dos meses hasta el
máximo de 24 mensualidades, no estaba prevista en la redacción inicial del
contrato de 2014, siendo esa la nota diferencial que introdujo la precitada
adenda.
Declarado
resuelto el contrato, por transcurso del plazo contractual, el juzgado
consideró aplicable la cláusula penal prevista, sin que cupiera su moderación
conforme al razonamiento siguiente:
"Aplicando
la anterior doctrina supuesto que nos ocupa no procede la moderación de la pena
una vez que lo que se ha producido es el incumplimiento total de la obligación
impuesta de desalojo, ya que llegada la fecha de finalización del contrato, la parte
demandada ha permanecido en el mismo. Por lo tanto no cabe la moderación que
solicita la parte demandada y, consecuentemente, procede fijar como base a
efectos de condena en ejecución de sentencia, la indemnización resultante una
vez que a fecha de la presente resolución se mantiene la ocupación por la parte
demandada. Con ello procede fijar como cantidad indemnizatoria mensual la suma
de 5437,34 "horas" (error) euros (el triple de la mensualidad de mayo
de 1825,78€, tal y como se pactó en el contrato unido a que el cálculo respeta
la exclusión del IVA, tal y como la Sentencia citada de la Audiencia Provincial
de Madrid también se pronunció, al ser objeto de indemnización exclusivamente
la cantidad derivada en concepto de renta o similar, sin incluirse tributos,
gravámenes o impuestos). Para el supuesto que el abandono se produzca un mes
sin el cómputo íntegro, es decir, en el trascurso de un mes determinado, se
procederá con respecto a esa mensualidad, prorratear el mes en cuestión. La
fecha del cómputo indemnizatorio se iniciará con la mensualidad de julio 2018.
Fijada así las bases indemnizatoria (sic) se respeta lo exigido por el Artículo
219 de la Ley de Enjuiciamiento Civil".
5º.- Contra dicha
sentencia se interpuso por los demandados recurso de apelación. Su conocimiento
correspondió a la sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Málaga, que dictó
sentencia en la cual estimó que el contrato de arrendamiento venció el 11 de
junio de 2018, confirmando el pronunciamiento de la sentencia dictada por el
juzgado, al considerar claros los términos del contrato, pues del tenor literal
del acuerdo alcanzado no cabía albergar dudas de que lo estipulado fue el plazo
de "DOS (2) AÑOS a contar desde la fecha de su firma"; es decir,
desde el 11 de junio de 2014, y no desde la firma de la referida adenda, con lo
que el contrato se extinguió el 11 de junio de 2018 "sin necesidad de
requerimiento ni preaviso alguno".
No obstante,
consideró que procedía la moderación de la cláusula penal, bajo el razonamiento
siguiente:
"[...]
En el presente caso, por tanto, estamos ante una cláusula penal que como todas
las de su clase están pensadas para liquidar el daño que se produce en caso de
incumplimiento de una de las partes. En cuanto a la facultad moderadora del
Juez, el artículo 1154 del Código Civil establece "EI Juez modificará
equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o
irregularmente cumplida por el deudor". En torno a este precepto se ha
desarrollado una amplia jurisprudencia que ha venido a establecer que la moderación
procede cuando no se ha incumplido toda la obligación para la que se previó la
pena, de modo que su rebaja no reside en el que se haya fijado de modo muy
elevado, sino en que las partes al pactar la pena, valoraron el impacto del
incumplimiento total y fijaron la cuantía de la pena en función de esa
hipótesis. El artículo 1154 del Código civil es una norma de carácter
imperativo, cuyo supuesto de hecho es el cumplimento parcial, irregular o
defectuoso, que no lo es ni el cumplimiento pleno, ni el incumplimiento total y
cuyo efecto es la moderación equitativa por el órgano jurisdiccional para
evitar la situación de injusticia que implicaría cumplir toda la pena, cuando
no se ha incumplido toda la obligación. En este caso, la parte arrendataria no
ha cumplido con su obligación de desalojar el inmueble aI término de su
vigencia, dada la aparente contradicción en Ia redacción del contrato y la
adenda suscrita dos años después, sin que conste que por ello haya dejado de
cumplir con el resto de sus obligaciones contractuales, lo que permite hacer
uso de la facultad moderadora prevista en el artículo 1154 del Código civil. Y,
en consecuencia, reducir la cantidad inicialmente reclamada a la suma de
5.477,34 euros, correspondiente al triple renta del mes de mayo de 2018, último
anterior al vencimiento. Suma que se incrementará con los intereses en los
términos establecidos en la instancia. Lo que permite la estimación parcial de
este motivo del recurso".
En
consecuencia, se dictó sentencia en la que, con revocación parcial de la
pronunciada por el Juzgado, se condenó a la mercantil Natur Sport Fitness,
S.L., y a D. Cipriano a que abonen a la entidad Parque Miramar, S.L., la suma
de 5.477,34 euros, manteniendo el resto de los pronunciamientos contenidos en
la sentencia dictada en la instancia.
6º.- Contra dicha
sentencia se interpuso por la entidad actora recursos extraordinarios por
infracción procesal y casación.
SEGUNDO.- Examen del
recurso extraordinario por infracción procesal
Dicho
recurso extraordinario se fundamentó en la vulneración de las normas legales
que rigen los actos y garantías del proceso, de conformidad con lo dispuesto en
el artículo 469.1.3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC), por
infracción del artículo 449.2 de la LEC, y falta de consignación por el
arrendatario apelante de todas las rentas devengadas durante la sustanciación
del recurso de apelación, lo que debiera haber provocado que el recurso se
declarase desierto, sin necesidad de entrar al fondo del asunto.
Tal cuestión
fue abordada, en el fundamento de derecho segundo de la sentencia dictada por
el tribunal provincial, el cual razonó al respecto que:
"[...]
examinandas las actuaciones consta en las mismas que tanto al momento de la
interposición del recurso como durante la sustanciación del mismo, los
demandados han venido consignando las rentas derivadas del contrato sin que sea
de recibo dilucidar en este momento procesal divergencias entre las partes
sobre su importe actual, máxime cuando dicha cuestión tampoco ha sido objeto de
debate en la instancia. Lo que lleva a rechazar esta cuestión".
En
definitiva, no podemos considerar que se haya infringido el art. 449 LEC,
cuando la sentencia del tribunal provincial afirma que, tras examinar las actuaciones,
comprueba que tal consignación se ha efectuado, sin que el recurso se
fundamente en la valoración arbitraria o manifiestamente errónea de la prueba
sobre tal extremo (art. 469.1.4.º LEC). Incluso, la parte recurrida afirma que,
conforme a la estipulación 12.ª del contrato litigioso, se había pactado un
aval bancario a primer requerimiento de seis meses de renta, que se convirtió,
según la cláusula adicional primera, en un depósito de 7.167,20 euros,
equivalentes a cuatro mensualidades de merced locaticia.
En
definitiva, es improcedente, con los datos con los que contamos, privar a la
parte demandada, mediante un pronunciamiento de nulidad de actuaciones, del
acceso a un recurso de apelación que fue, en su día, resuelto por el tribunal
provincial, para considerarlo desierto, en contra de lo razonado por la
Audiencia.
TERCERO.- Examen del
recurso de casación
El recurso
se fundamentó, en interés casacional, se alegó la infracción del artículo 1.154
del Código Civil. En su desarrollo, se sostuvo que la facultad moderadora por los
Tribunales de las cláusulas penales pactadas no opera en aquellos casos en los
que se cumple exactamente el supuesto de hecho recogido en la cláusula penal,
citando como infringida la doctrina de las sentencias de esta Sala 366/2015, de
18 de junio; 76/2016, de 18 de febrero y 268/2019, de 17 mayo, así como las
citadas en ellas.
El recurso
debe ser estimado.
CUARTO.- Doctrina
jurisprudencial sobre las facultades moderadoras del art. 1.154 del
Código Civil
La precitada
cuestión la abordamos en la reciente sentencia 485/2021, de 5 de julio, en la
que dijimos:
"El
art. 1.152 del CC dispone que, en las obligaciones con cláusula penal, la pena
sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta
de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. La cláusula penal
desempeña una función liquidatoria y de garantía del cumplimiento de la
obligación principal a la que va ligada, pudiendo pactarse incluso como medio
para facilitar el desistimiento (arts. 1152 y 1153 CC), como reconocen las
sentencias de esta Sala 615/2012, de 23 de octubre y 530/2016, de 13 de
septiembre y las citadas en ésta. Por su parte, el art. 1154 del CC, que se
considera infringido, señala que: "el Juez modificará equitativamente la
pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente
cumplida por el deudor".
Ahora bien,
la armoniosa relación entre este último precepto con el principio de la libre
autonomía de la voluntad de las partes, consagrado en el art. 1255 del CC,
conforme al cual los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y
condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las
leyes, a la moral ni al orden público, determina que no quepa hacer uso de las
facultades de moderación judicial del art. 1154 del CC, cuando las partes
contemplaron expresamente el incumplimiento total o parcial como supuesto
concreto del juego convencional de la cláusula penal, determinando las
consecuencias jurídicas derivadas de la inobservancia de las estipulaciones
contractuales o posibilitando el desistimiento unilateral.
En efecto,
es reiterada jurisprudencia, basada en la potencialidad creadora del contenido
contractual que a las partes brinda el art. 1255 del CC, así como derivada del
efecto vinculante de la lex privata del artículo 1091 del referido texto legal,
que consagra el principio pacta sunt servanda, la que rechaza la moderación
cuando la pena hubiera sido prevista, precisamente, para sancionar el
incumplimiento total o incluso parcial o deficiente de la prestación que se
hubiera producido; casos en los que no puede aplicarse la facultad judicial del
artículo 1154 del Código civil, siempre que se produzca la infracción prevista
para tales supuestos (sentencias 585/2006, de 14 de junio; 839/2009, de 29 de
diciembre; 170/2010, de 31 de marzo; 470/2010, de 2 de julio; 999/2011, de 17
de enero de 2012; 89/2014, de 21 de febrero; 214/2014, de 15 de abril;
366/2015, de 18 de junio; 126/2017, de 24 de febrero; 441/2018, de 12 de julio;
148/2019, de 12 de marzo; 441/2020, de 17 de julio o más recientemente
193/2021, de 12 de abril, entre otras).
Hemos
reconocido también que, salvo en condiciones generales de la contratación entre
empresarios y consumidores o usuarios en la que opera el art. 85.6 de la Ley
General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en nuestro Derecho se
permiten las cláusulas penales con función coercitiva, sancionadora o punitiva,
y no sólo de liquidación anticipada de los daños y perjuicios que puedan causar
los incumplimientos contractuales por ellas contemplados. Incluso del artículo
1152.I CC resulta que, "si otra cosa no se hubiere pactado", están
toleradas las penas que no sustituyen, sino que se acumulan a la indemnización
de daños y perjuicios (sentencias 197/2016, de 30 de marzo y 530/2016, de 13 de
septiembre).
Ahora bien,
del propio art. 1255 del CC se deriva que la posibilidad de estipular cláusulas
penales con función punitiva está sujeta a los límites generales de la
autonomía privada que establece dicho precepto. En este sentido, dijimos en la
sentencia de pleno 530/2016, de 16 de septiembre, que pudieran ser contrarias a
la moral o al orden público:
"[...]
las penas convencionales cuya cuantía exceda extraordinariamente de los daños y
perjuicios que, al tiempo de la celebración del contrato, pudo razonablemente
preverse que se derivarían del incumplimiento contemplado en la cláusula penal
correspondiente. No sólo las cláusulas penales "opresivas",
intolerablemente limitadoras de la libertad de actuación del obligado [como en
el caso que contempló la STS 26/2013, de 5 de febrero (Rec. 1440/2010)], o las
"usurarias", aceptadas por el obligado a causa de su situación
angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales;
sino también aquéllas en las que el referido exceso de la cuantía pactada de la
pena sobre el daño previsible no encuentre justificación aceptable en el
objetivo de disuadir de modo proporcionado el incumplimiento que la cláusula
contempla; en atención sobre todo a la gravedad del mismo y al beneficio o
utilidad que hubiera podido preverse, al tiempo de contratar, que reportaría al
deudor incumplidor. Un ordenamiento jurídico que contiene una prohibición como
la del artículo 1859 CC no puede no tener límite alguno de proporcionalidad a
la libertad de los contratantes de estipular penas privadas".
Lo expuesto
conduce a la precitada sentencia 530/2016, de 13 de septiembre, a concluir que
para justificar la aplicación del art. 1154 del CC:
"[...]
no basta el hecho de que, producido precisamente el incumplimiento contractual
que la cláusula penal contempla, la cuantía de la penalidad a pagar resulte ser
mayor que la cuantía de los daños y perjuicios efectivamente causados por el
referido incumplimiento, ni aun cuando la diferencia entre una y otra cuantía
venga a sobrepasar la que era, ex ante, proporcionada a la función punitiva de
la cláusula penal de que se trate: pacta sunt servanda.
Sin embargo,
sí parece compatible con el principio pacta sunt servanda que la pena pueda
moderarse judicialmente aplicando el artículo 1154 CC por analogía, cuando
aquella diferencia sea tan extraordinariamente elevada, que deba atribuirse a
que, por un cambio de circunstancias imprevisible al tiempo de contratar, el
resultado dañoso efectivamente producido se ha separado de manera radical, en
su entidad cuantitativa, de lo razonablemente previsible al tiempo de contratar
sobre la cuantía (extraordinariamente más elevada) de los daños y perjuicios
que causaría el tipo de incumplimiento contemplado en la cláusula penal.
Aplicar, en un supuesto así, la pena en los términos pactados resultaría tan
incongruente con la voluntad de los contratantes, como hacerlo en caso de que
"la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida
por el deudor".
Naturalmente,
la carga de alegar y de probar que la cuantía de la pena aplicable según lo
pactado ha resultado ser extraordinariamente más elevada que la del daño
efectivamente causado al acreedor corresponderá al deudor incumplidor que
pretenda la moderación judicial de la pena (art. 217.3 LEC). Sin prueba
bastante al menos para fundar una presunción judicial de que así ha ocurrido,
no cabrá invocar la "disponibilidad y facilitad probatoria" (art.
217.7 LEC) a fin de imponer o trasladar al acreedor la carga de acreditar la existencia
y cuantía del daño efectivamente sufrido".
La
jurisprudencia es insistente, al respecto, en el sentido de exigir que la carga
de alegar y de probar que el montante de la pena ha resultado ser
extraordinariamente superior al daño efectivamente sufrido por el acreedor,
corresponderá al deudor incumplidor que postule la reducción conservadora de la
pena pactada (sentencias 44/2017, de 25 de enero, 126/2017, de 24 de febrero,
61/2018, de 5 de febrero, 441/2018, de 12 de julio, 148/2019, de 12 de marzo,
352/2019, de 6 de junio; 441/2020, de 17 de julio y 193/2021, de 12 de
abril)".
QUINTO.- Estimación del
recurso
Pues bien,
la aplicación de la doctrina expuesta conduce a la estimación del recurso. Las
partes, y así lo reflejaron expresamente en el contrato, pactaron el carácter
esencial del plazo de permanencia en el local, de manera tal que una vez
extinguida la duración del arrendamiento, la demandada debía dejar el inmueble
alquilado libre y expedito a disposición del actor, sin posibilidad de tácita de
reconducción, ni prórroga de clase alguna, hasta el punto que establecieron,
para garantizar el cumplimiento de tal pacto, así como para determinar los
daños y perjuicios causados, una cláusula penal, libremente concertada.
No ofrece
duda, tampoco, que la demandada incumplió el pacto para el que se había
previsto el juego operativo de dicha cláusula, con lo que conforme a la jurisprudencia
reseñada no entran en juego las facultades judiciales moderadoras previstas en
el art. 1.154 del CC, al no darse su supuesto de hecho; es decir, el
incumplimiento en parte o irregular de la obligación, toda vez que fue total,
al no desalojarse el inmueble en el plazo pactado.
No es de
aplicación la legislación tuitiva de consumidores y usuarios, que tampoco es
invocada, toda vez que no se da el supuesto de hecho del art. 3.1 del Real
Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y
otras leyes complementarias; pues la demandada, que es una sociedad de capital,
no actúa sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o
empresarial, sino que el local se arrienda, precisamente, para el ejercicio de
la actividad que constituye su objeto social en el tráfico jurídico mercantil.
Por otra
parte, no concurre una situación de ruptura del equilibrio contractual de las
partes, que determinase la aplicación de la regla rebus sic stantibus (todo
contrato se entiende vinculante en la medida que no se alteren sustancialmente
las circunstancias), ni que concurran los supuestos normativos para la
aplicación de la Ley de Usura. Tampoco demostró la parte demandada
arrendataria, que es a quien compete la carga de la prueba, la concurrencia de
una extraordinaria desproporción con respecto a los daños y perjuicios
sufridos. Suponemos, no obstante, que la continuación del arriendo, en contra
de lo pactado, le resulta beneficiosa a la parte demandada, al incumplir lo
establecido en el contrato de arrendamiento.
Por otra
parte, no podemos considerar que la redacción de la cláusula penal ofreciera
dudas, de manera que fuera aplicable el art. 1288 del CC, cuando al respecto
coinciden la interpretación del juzgado y la audiencia, que no se cuestiona por
la arrendataria. Incluso, el tribunal provincial se basa en la literalidad de
la cláusula, y en el principio in claris non fit interpretatio (en
las cosas claras no se hace interpretación) reflejado en el art. 1281.1 del CC.
Por todo lo
cual el recurso debe ser estimado y, con ello, confirmada la sentencia del
juzgado.
SEXTO.- Costas y
depósito
Conforme al
art. 398.2 LEC, la estimación del recurso de casación determina que no proceda
imponer las costas causadas por el mismo.
La
desestimación del recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto
por la entidad demandante, conlleva expresa imposición de las costas
correspondientes (art. 398 LEC).
La desestimación
del recurso de apelación interpuesto por la entidad demandada implica la
expresa condena a satisfacer las devengadas por dicho recurso (art. 398 LEC).
Con respecto
a la devolución de los depósitos constituidos para recurrir se aplica el
régimen jurídico de la Disposición Adicional 15.ª, apartados 8 y 9 LOPJ, que
condiciona dicha restitución a la estimación o desestimación del recurso.
FALLO:
Por todo lo
expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución,
esta sala ha decidido
:
1.º- Desestimar el
recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto por la entidad
demandante, con imposición de las costas y pérdida del depósito constituido
para recurrir.
2º.- Estimar el recurso
de casación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia 97/2020, de
27 de febrero, dictada por la sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Málaga,
en el recurso de apelación n.º 203/2019, sin imposición de las costas
correspondientes y devolución del depósito constituido para recurrir.
3.º- Casar la referida
sentencia, y desestimar el recurso de apelación interpuesto por la parte
demandada contra la sentencia de 15 de noviembre de 2018, dictada por el
Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Fuengirola, en los autos n.º 856/2018,
que confirmamos; todo ello con imposición de las costas procesales de la
apelación a la parte demandada apelante y pérdida del depósito para recurrir.
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