Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 2025 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).
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PRIMERO.En este litigio, los ahora
recurrentes, compradores de una vivienda en construcción sujeta al régimen de
la Ley 57/1968, reclaman de la aseguradora demandada el pago de las cantidades
anticipadas por ellos a la promotora a cuenta del precio y sus intereses. La
demanda ha sido desestimada en las dos instancias con fundamento en el efecto
prejudicial o positivo de lo resuelto en el previo procedimiento de ejecución
de la póliza en cuanto a la inexistencia de incumplimiento de la promotora por
ser aplicable el plazo de entrega pactado en dicha póliza. Los recurrentes
niegan en su recurso por infracción procesal que lo resuelto entonces vincule
en este procedimiento declarativo ordinario y defienden en casación la
responsabilidad de la aseguradora desde la perspectiva de la especialidad del
art. 3 de dicha ley y por considerar que el plazo de entrega era el indicado en
el contrato.
Para la decisión de los recursos son
antecedentes relevantes los siguientes:
1.Hechos probados o no discutidos:
1.1. Con fecha 18 de mayo de 2007 D. Vicente y
D. Narciso suscribieron con la vendedora Promociones Cuevas Sánchez, S.L (en
adelante PCS o la promotora) un contrato privado de compraventa de vivienda en
construcción (doc. 2 de la demanda), que tuvo por objeto la vivienda «Bloque
DIRECCION000», más garaje y trastero anejos, perteneciente a la promoción «Golf
and Beach Resort» sita en el municipio de San Roque (Cádiz). La vivienda debía
entregarse en septiembre de 2008 (estipulación tercera) o, como máximo, el 30
de enero de 2009 (estipulación cuarta).
1.2. A cuenta del precio, fijado en la
estipulación segunda del contrato en 325.744,39 euros más IVA, los compradores
anticiparon a la promotora un total de 58.351,74 euros mediante tres
transferencias desde una cuenta «no residente» (terminada en NUM000) de uno de
los compradores en Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, Bancaja,
oficina 1245 de la Línea de la Concepción, y trece efectos satisfechos con
cargo a esta misma cuenta. Según el desglose cronológico de pagos indicado en
el certificado expedido por Bancaja (doc. 4 de la demanda), los anticipos
fueron los siguientes:
-4.500 euros por transferencia el 7 de mayo de
2007.
-33.365,58 euros por transferencia el 18 de
mayo de 2007.
-11 efectos de 845,84 euros cada uno (cuya
fecha no consta).
-2 efectos de 4.670,59 euros, pagados los días
10 de noviembre de 2007 y 12 de mayo de 2008.
-1.840,74 euros por transferencia el 1 de
octubre de 2008.
1.3. El 23 de abril de 2008 la promotora
suscribió con ACC Seguros y Reaseguros de Daños, S.A., del Grupo Zurich, una
póliza de «afianzamiento individual», modalidad «Cantidades Anticipadas
Libres», por un importe máximo de 63.065,02 euros (condiciones particulares de
la póliza, doc. 3 de la demanda). Según estas condiciones particulares, era
tomador de la póliza la promotora, asegurados los referidos compradores y
objeto asegurado la vivienda objeto de este litigio.
El documento de condiciones particulares
incluía el siguiente párrafo:
«TOMADOR y ASEGURADO pactan expresamente que
la fecha de entrega de la vivienda, a partir de la cual se podrán reclamar al
primero la entrega de la vivienda o devolución de las cantidades anticipadas y,
en caso de no producirse, la indemnización garantizada en esta póliza, será el
día 30 de abril de 2009».
El documento fue firmado por la aseguradora,
por el tomador y por los asegurados.
1.4. Con fecha 8 de abril de 2009 los
compradores solicitaron al Ayuntamiento de San Roque que informara sobre «el
estado en que se encuentra la licencia de primera ocupación solicitada» de su
vivienda, petición que el citado Ayuntamiento contestó por escrito de 15 de
abril de 2009 indicando: «El expediente de referencia está actualmente en
tramitación» (doc. 8 de la demanda).
1.5. El 16 de abril de 2009 los compradores
remitieron burofax a la promotora-vendedora (doc. 5 de la demanda) comunicando
su decisión de resolver el contrato «por incumplimientos achacables a la
promotora» (en concreto alegaban que, llegada la fecha de entrega pactada en el
contrato, septiembre de 2008, la vivienda no se había entregado ni contaba con
licencia de primera ocupación) y reclamando la devolución de las cantidades
anticipadas más intereses legales. La promotora no contestó a este burofax.
En esa misma fecha (16 de abril de 2009)
remitieron otro burofax a la aseguradora (doc. 9 de la demanda) reclamando el
total de los anticipos y sus intereses, en cumplimiento de la póliza suscrita y
ante lo que entendían había sido un previo incumplimiento contractual de la
promotora de su obligación de entrega efectiva de la vivienda.
1.6. En mayo de 2009 los compradores
formularon demanda de ejecución de la citada póliza de seguro (doc. 10 de la
demanda del presente litigio). Repartida la demanda ejecutiva al Juzgado
de Primera Instancia n.º 20 de Madrid, que la tramitó como ejecución de títulos
no judiciales n.º 1097/2009, el magistrado-juez de dicho juzgado dictó auto de
10 de mayo de 2010 (doc. 11 de la demanda) estimando el motivo de
oposición planteado por la aseguradora, dejando sin efecto la ejecución
despachada, acordando el archivo del procedimiento y condenando a la parte
ejecutante al pago de las costas de dicha ejecución.
Razonó, en síntesis, lo siguiente: (i)
conforme exigía el art. 3 de la Ley 57/1968, para poder otorgar valor de
título ejecutivo a la póliza de seguro era necesario que se acompañara del
documento fehaciente acreditativo de la no iniciación de las obras o de la no
entrega de la vivienda; y (ii) en este caso, en el que con la demanda ejecutiva
solo se acompañaba el referido informe del Ayuntamiento indicando que el
expediente estaba en tramitación, no podía considerarse acreditada la falta de
entrega de la vivienda a los efectos de otorgar valor ejecutivo a la póliza
porque: a) aunque en el contrato se indicó como fecha de entrega septiembre de
2008, pero con posibilidad de demorarse la entrega hasta el 30 de enero de
2009, en la póliza todas las partes aceptaron fijar la fecha de entrega para el
30 de abril de 2009, a partir de la cual podía exigirse el pago a la
aseguradora de la indemnización pactada; b) el representante legal de la
promotora declaró - diligencia final- que los compradores en ningún momento
instaron la entrega de la vivienda, que incluso dejaron de pagar una letra y que
tampoco atendieron los requerimientos de la promotora para escriturar; y c) el
certificado final de obra se expidió el 12 de enero de 2009 y la licencia de
primera ocupación el 23 de abril de 2009.
Este auto fue confirmado en apelación
por auto de 19 de enero de 2011 dictado por la Audiencia Provincial de
Madrid, sección 19.ª, recurso de apelación n.º 622/2010 (doc. 12 de la
demanda).
1.7. Con fecha 5 de julio de 2011 los
compradores remitieron un segundo burofax a la promotora reiterando el del día
16 de abril de 2009 (doc. 6 de la demanda). Este burofax sí fue respondido por
la promotora con fecha 29 de julio de 2011 (doc. 7 de la demanda) en el sentido
de negar haber incumplido sus obligaciones contractuales, tanto porque las
partes pactaron expresamente en el propio contrato prorrogar el plazo de
entrega hasta el 30 de enero de 2009 para el caso de que la entrega no pudiera
producirse antes finales de septiembre de 2008 por causas ajenas a la
vendedora, como porque la vivienda estaba terminada desde enero de 2009 y
contaba con licencia de primera ocupación, razones estas últimas por las que,
según decía, la vendedora requirió hasta en dos ocasiones a los compradores
para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, sin que los
compradores comparecieran al acto (doc. 7 de la demanda).
2.En mayo de 2017 los compradores
interpusieron la demanda de este litigio contra dicha aseguradora pidiendo su
condena a pagarles las cantidades entregadas a cuenta (los referidos 58.351,74
euros en total) con los intereses legales desde la fecha de los respectivos
pagos parciales y costas. Alegaban, en síntesis, que al no haberse entregado la
vivienda en el plazo pactado en el contrato (septiembre de 2008), haber optado
los compradores por resolverlo extrajudicialmente por incumplimiento de la
vendedora, no haber recuperado sus anticipos y no tener eficacia de cosa
juzgada lo resuelto en el previo procedimiento de ejecución, era la aseguradora
demandada, en virtud de la póliza individual en su día suscrita, la que debía
responder de la obligación de la promotora de devolver el total anticipado por
aquellos a cuenta del precio de su vivienda más intereses, al no haber llegado
la construcción a buen fin.
3.La aseguradora, que compareció como Zurich
Insurance PLC, Sucursal en España (en adelante Zurich), se opuso a la demanda
alegando, en lo que ahora interesa: (i) que lo resuelto en el previo
procedimiento de ejecución sobre la inexistencia de incumplimiento imputable a
la promotora tenía en el presente procedimiento valor de cosa juzgada material,
bien en su efecto negativo, o en todo caso, en el positivo o vinculante, como
antecedente lógico de lo que era objeto de este proceso declarativo, lo que
obligaba a resolver la controversia teniendo en cuenta ese antecedente; (ii)
que la acción estaba prescrita por el transcurso del plazo de dos años
del art. 23 LCS, computado desde que adquirió firmeza el auto dictado en
el procedimiento de ejecución (19 de mayo de 2011); (iii) que no concurría el
presupuesto del que dependía la efectividad de la póliza de que la promotora
hubiera incumplido su obligación de entregar la vivienda en plazo, ya que en la
póliza se pactó como plazo de entrega el 30 de abril de 2009, la vivienda se
terminó en enero de ese año y contaba con licencia de primera ocupación desde
el 23 de abril, sin que el plazo de entrega pactado en el contrato tuviera
carácter esencial ni el mero retraso en la entrega diera derecho a la parte
compradora a resolver el contrato; y (iv) que al haber transcurrido cinco años
desde la presentación de la demanda hasta el emplazamiento de Zurich, en caso
de condena esta demora debía tomarse en consideración para no imponer los
intereses legales, «que no deben devengarse durante dicho transcurso de
tiempo».
4.En la audiencia previa se desestimó la
excepción de cosa juzgada y la sentencia de primera instancia, tras rechazar
que la acción estuviera prescrita, desestimó la demanda por razones de fondo
consistente en la inexistencia de incumplimiento imputable a la promotora, con
condena en costas de los demandantes.
En síntesis, razonó al respecto lo siguiente:
(i) el auto dictado en el procedimiento de ejecución tenía efecto vinculante en
el presente procedimiento en lo relativo a descartar que la promotora
incumpliera su obligación de entregar la vivienda, toda vez que en el auto se
consideró probado que todas las partes que firmaron la póliza aceptaron fijar
como fecha de entrega el 30 de abril de 2009 y que la vivienda se terminó y
obtuvo la licencia de primera ocupación antes de que expirase dicho plazo; (ii)
en cualquier caso, la prueba obrante en el presente procedimiento permitía
concluir en el mismo sentido del citado auto, pues aunque en el contrato se
pactó como fecha de entrega septiembre de 2008, en la póliza, también firmada
por los compradores-asegurados, se fijó la entrega para el 30 de abril de 2009,
de modo que los compradores podían reclamar la indemnización el 1 de mayo de
2009, constando sin embargo que decidieron resolver extrajudicialmente el
contrato el 16 de abril de 2009, antes de que venciera el citado plazo y cuando
la vivienda ya estaba terminada (el certificado final de obra es de 12 de enero
de 2009) y en disposición de ser entregada (al haberse pedido ya la licencia de
primera ocupación, que fue concedida a los pocos días, el 23 de abril de 2009);
y (iii) de todo ello cabía concluir que los compradores resolvieron
unilateralmente el contrato antes de que venciera el plazo de entrega de su
vivienda, y por tanto, de que la promotora incumpliera su obligación de
entregarla, y en fin, que si la vivienda finalmente no fue entregada solo se
debió a la voluntad de los compradores.
5.La sentencia de segunda instancia desestimó
el recurso de apelación de los demandantes y confirmó íntegramente la sentencia
apelada, con imposición de costas a los apelantes.
En síntesis, expone la doctrina general sobre
la cosa juzgada y su efecto positivo o vinculante, y concluye que lo resuelto
en el procedimiento de ejecución sobre la inexistencia de incumplimiento del
plazo de entrega tiene efecto positivo o vinculante en este e impide estimar la
reclamación de los compradores («no puede sino evidenciarse la completa
conexión entre lo resuelto en aquel proceso y ahora con la consiguiente
obligación de aceptarse la decisión anterior, lo que hace decaer el inexistente
incumplimiento que precisamente sirve de base a la actora para el ejercicio de
la acción en la presente demanda, al apreciarse el efecto positivo de la cosa
juzgada, vinculante o prejudicial, en el sentido de no poder decidirse en otro
proceso un tema o punto litigioso de manera distinta o contraria a como ya haya
sido resuelto por sentencia firme en otro proceso diferente»).
6.Contra dicha sentencia la parte demandante
interpuso recurso extraordinario por infracción procesal compuesto de un solo
motivo en el que se aduce inexistencia de cosa juzgada, y recurso de casación
por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina
jurisprudencial de esta sala, también compuesto de un solo motivo, en el que se
sostiene, resumidamente, que la parte compradora tenía derecho a rescindir el
contrato desde el momento en que venció el plazo de entrega pactado en el
propio contrato, al no ser aplicable el fijado en la póliza.
7.La parte recurrida no ha formulado oposición
a los recursos.
SEGUNDO.En este caso, procede alterar el orden
legal en el que, en principio, deberían resolverse los recursos (d. final 16.ª
1, regla 6.ª LEC) y examinar en primer lugar el recurso de casación
(p.ej. sentencias 358/2023, de 10 de marzo, 236/2022, de 28 de marzo,
y 53/2022, de 31 de enero, todas en casos de la Ley 57/1968). Esta
decisión se funda en las siguientes razones:
1.ª) El recurso por infracción procesal, en
los términos planteados, carece de efecto útil, porque se puede llegar al mismo
juicio fáctico de la sentencia recurrida sobre que el plazo de entrega es el
indicado en la póliza y no en el contrato con solo atender a la prueba
practicada en el presente procedimiento (consta aportada la póliza, firmada por
los compradores), sin necesidad por tanto de tener que atribuir valor
vinculante o prejudicial a lo resuelto en el previo procedimiento de ejecución.
Así lo entendió también la sentencia de primera instancia.
2.ª) En cualquier caso, del planteamiento
casacional de la parte recurrente (que toma en cuenta el plazo de entrega
fijado en el contrato) resulta que la controversia es sustancialmente
jurídico-sustantiva, no procesal, por versar sobre la cuestión de si la opción
de los compradores por la resolución fue oportunista a tenor de las
circunstancias concurrentes.
Recurso de casación
TERCERO.En efecto, en el motivo único del
recurso de casación, con cita como infringidos de los arts. 1, 3, 4 y 7
de la Ley 57/1968, se argumenta, en síntesis, que el plazo de entrega de la
vivienda era el indicado en el contrato (septiembre de 2008) y no en la póliza,
y que dicho plazo había transcurrido cuando los compradores optaron por la
resolución contractual (16 de abril de 2009), sin que la vivienda estuviera en
esa fecha en disposición de ser entregada por no contar con licencia de primera
ocupación.
CUARTO.Es jurisprudencia reiterada que «los
derechos irrenunciables que la Ley 57/1968 reconoce a los compradores de
viviendas en construcción son para el caso de que la construcción no se inicie
o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido (art. 1.1.ª)» (sentencias
520/2021, de 12 de julio, y 470/2022, de 6 de junio, ambas citadas
por la 203/2024, de 19 de febrero), y por tanto, como declara esta última
sentencia, «no para casos... en los que no se aprecia relación entre la
intención resolutoria contractual de la parte compradora y el incumplimiento
del plazo de entrega por la vendedora».
Así mismo, como sintetiza la reciente sentencia
1666/2024, de 12 de diciembre, desde la sentencia de pleno 778/2014, de 20
de enero de 2015, la jurisprudencia viene interpretando el art. 3 de la
Ley 57/1968 en el sentido de que introduce en los contratos de compraventa
de viviendas en construcción comprendidos dentro de su ámbito de aplicación una
especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general art. 1124
CC consistente en que el retraso en la entrega de la vivienda respecto de
lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante,
constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para
resolver («rescindir») el contrato, si bien, como p.ej. indicó la sentencia
671/2022, de 17 de octubre, tal doctrina jurisprudencial «no excluye que la
"rescisión" o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los
principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador, matización
que ha llevado a esta sala en numerosas ocasiones a desestimar pretensiones
resolutorias de compradores de viviendas en construcción sujetas al régimen de
la Ley 57/1968 por oportunistas, siendo ejemplo de ello, entre otras, las sentencias
237/2015, de 30 de abril, 476/2015, de 10 de septiembre, 732/2015, de
30 de diciembre, 547/2017, de 10 de octubre, y 256/2019, de 7 de mayo».
QUINTO.En este caso, acontece que los
compradores, al firmar la póliza, dieron su expresa conformidad a modificar el
plazo de entrega pactado en el contrato para fijarlo en el 30 de abril de 2009,
el cual no había transcurrido cuando comunicaron su voluntad resolutoria.
En todo caso, aunque aceptáramos la tesis de
la parte recurrente y atendiéramos al plazo fijado en el contrato y su
prórroga, tampoco el mero hecho de que hubieran expirado ambos cuando se
resolvió el contrato ampararía la reclamación de los compradores contra la
aseguradora por ser dicha resolución oportunista, habida cuenta que fue hecha
tres meses después de que la construcción de la vivienda hubiera finalizado y
cuando ya sabían (por la respuesta del Ayuntamiento a su petición de
información al respecto) que la licencia de primera ocupación se había pedido y
se estaba tramitando administrativamente, sin atisbo alguno de incertidumbre en
cuanto a su próxima concesión (lo que finalmente aconteció, dado que se expidió
solo una semana después de que comunicaran a la promotora y a la aseguradora su
decisión de resolver el contrato).
Además, la posterior conducta de los
compradores, no negada por estos, consistente en no mostrar intención alguna de
recibir la vivienda una vez conocieron que estaba en disposición de ser
entregada (pues ni siquiera atendieron los requerimientos de la promotora para
escriturar), también excluye la responsabilidad de la entidad garante, al
concurrir circunstancias muy semejantes a las del caso de la citada sentencia
547/2017, determinantes de la existencia de una inactividad de las partes en la
entrega cuando esta es material y jurídicamente posible.
SEXTO.Conforme al art. 398.1 en relación
con el 394.1, ambos de la LEC, procede imponer a la parte recurrente las
costas del recurso de casación, dado que ha sido desestimado, y conforme al art.
398.2 LEC, no procede imponer a ninguna de las partes las costas del recurso
extraordinario por infracción procesal porque ya no procede resolverlo.
SÉPTIMO.Conforme a la d. adicional 15.ª 8 y 9
LOPJ, procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido para
recurrir por infracción procesal y acordar la pérdida del constituido para
recurrir en casación.
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