Civil - D. Reales. Propiedad Horizontal. Realización de obras de alteración en elementos comunes del edificio por los titulares de locales comerciales. Interpretación flexible de la exigencia de unanimidad de la Junta de Propietarios.

Sentencia T.S. de 1 de junio de 2011.

RIMERO.- La Comunidad de Propietarios EDIFICIO000, de Fuengirola (Málaga), interpuso demanda de juicio ordinario, contra doña Concepción, interesando su condena a restituir el trastero n° 2 de su propiedad y terraza del edificio a su estado primitivo.

La Sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda. Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la demandada, dictándose Sentencia por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga, de fecha 8 de octubre de 2007, que estimó el recurso interpuesto y revocó la Sentencia de primera instancia, desestimando íntegramente la demanda.

SEGUNDO.- Es hecho probado de la sentencia que el título constitutivo de la propiedad horizontal, permite la conversión del uso de cualquier elemento de la propiedad horizontal, distinto del configurado, y puede ser realizado por su propietario sin necesidad de consentimiento de la Comunidad.

Está acreditado igualmente que la propietaria del apartamento litigioso tiene " el uso y disfrute exclusivo y excluyente sobre la terraza existente encima del mismo y el mismo derecho sobre noventa metros cuadrados de superficie de la terraza existente en la cubierta y con la que linda por su derecha y fondo, pudiendo, sin consentimiento de la Comunidad y de ningún propietario singular, efectuar las obras provisionales o definitivas de cerramiento de las mismas, mediante cualquier tipo de elemento arquitectónico, siempre que se cuente, cuando sea necesario, con la preceptiva licencia municipal ". Debe añadirse que se autoriza al dueño de cualquier elemento de la división horizontal a atribuirle un uso diferente al que inicialmente tiene, sin necesidad de consentimiento de los demás propietarios de elementos del edificio o de la Junta de Propietarios, con tal de que el nuevo uso no contravenga ninguna disposición legal o administrativa y, especialmente, para convertir en vivienda o local comercial cualquier elemento de la propiedad horizontal, salvo que el cambio se produzca en las plazas de aparcamiento del garaje o en los trasteros del sótano y entreplanta del edificio.

Al interpretar esta cláusula la Sentencia de apelación y comprobar las obras realizadas dijo lo siguiente: " las obras realizadas por la recurrente (sin entrar a discutir qué parte de ellas fueron ejecutadas por la Promotora y cuales por la apelante) estaban amparadas en el título constitutivo, y para su ejecución se ha solicitado y obtenido licencia municipal para la legalización de áticos y ejecución de obras necesarias para la adecuación a aprovechamiento bajo cubierta. Es evidente que la ejecución de las obras de cerramiento de terrazas (autorizadas expresamente en el título constitutivo sin necesidad del consentimiento de la Comunidad de Propietarios) tiene que afectar a la configuración externa del edificio y muy especialmente a la cubierta (de ahí la necesidad y obligación de obtener las oportunas licencias municipales, como exige el título constitutivo). Por tanto, aún cuando se esté afectando a elementos comunes no es menos cierto que esta afectación es consecuencia ineludible del ejercicio de la facultad concedida al propietario en el título constitutivo, pues difícilmente se puede proceder al cerramiento de unas terrazas sin alterar la configuración externa del edificio o la cubierta del mismo.Con relación a la mampara y la cámara de televisión, la obra ejecutada es de tan insignificante ejecución, que no puede calificarse como obra que altere un elemento común, pues, aún tratándose ciertamente de un elemento común, la mampara puede considerarse, al igual que la alteración de la configuración externa de la fachada y de la cubierta, como una obra que es consecuencia del cerramiento autorizado de la terraza, que no perjudica, ni estética ni económicamente la parte de elemento común afectado, mientras que la instalación de una cámara de televisión..." La parte actora interpuso recurso de casación contra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, fundamentado en el ordinal 3º del artículo 477.2 de la LEC, alegando "interés casacional" por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y por existencia de jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales.

(...)

TERCERO.- Los tres primeros motivos, se argumentan de la siguiente forma: 1ª) aún cuando se permita por los Estatutos el cambio de destino o la realización de obras, éstas siempre necesitarán el acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios cuando afecten a los elementos comunes o produzcan una alteración de la configuración o estado exterior del inmueble (SSTS 15 de junio de 2005 y 30 de enero de 2004); 2º) la Ley de Propiedad Horizontal es eminentemente imperativa, lo que impide la validez de las normas estatutarias que la contravengan (SSTS 25 de mayo de 2007, 10 de mayo de 1999 y 19 de julio de 1993 - en la que se citan las de 7 de febrero de 1996, 28 de diciembre de 1984, 31 de enero de 1987 y 2 de marzo de 1989 -, y 3º) las facultades del comunero sobre aquello que le pertenece no permiten la realización de obras de conversión de un desván o trastero en vivienda sin haber obtenido el consentimiento de la Junta de Propietarios (SSTS 3 de mayo de 1999 y 15 de marzo de 2000).

Los tres se desestiman.

Dice la sentencia de 31 de enero de 1987, citada en las de 19 de julio 1993 y 15 de octubre 2009, "que matizando un tanto la imperatividad de la Ley de Propiedad Horizontal expresamente prevista por la disposición transitoria primera, al decir que regirá todas las Comunidades de Propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de los Estatutos, que no podrán ser aplicables en contradicción de lo establecido en la misma, y facultando con ello la validez de los pactos no contrarios al contenido de la misma, se ha declarado por esta Sala que evidentemente, una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario. Ahora bien, ello no implica que, respecto de dicha clase de propiedad, no sea aplicación, consignado el art. 1.255 del Código Civil, porque, según se expresa en la disposición transitoria de la Ley mencionada, los Estatutos aprobados por la Junta de Propietarios podrán ser aplicados cuando no contradigan lo establecido en la misma. En la Exposición de Motivos de esa Ley Especial se admite que "por obra de la voluntad se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no contravengan las normas de Derecho necesario claramente deducibles de los mismos términos de la Ley"; y, con referencia a la Sentencia de 28 de diciembre de 1984, dice la de 2 de marzo de 1989 que "dicha sentencia recoge con absoluta claridad el alcance de la Ley de Propiedad Horizontal al decir que si bien en términos generales estatuye normas de Derecho necesario, ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de las particulares que proclama el art. 1.255 del Código Civil, deduciéndose así de la propia Exposición de Motivos de la meritada Ley en cuanto textualmente aclara que la Ley admite que por obra de la voluntad se especifiquen, completen y hasta se modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de Derecho necesario claramente deducibles de los mismos términos de la Ley.

De ahí que la formulación de los Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la Ordenación legal y adecuada a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones".

Sin duda, el indudable casuismo que impera en esta suerte de relaciones impuestas por el régimen de la Propiedad Horizontal, impide que en se pueda generalizar la doctrina de esta Sala prescindiendo de la singularidad del supuesto fáctico (STS 16 de julio 2009). A este problema no ha sido ajeno esta Sala la cual, aun dentro de ese casuismo, ha tratado de delimitar el contenido y alcance de la normativa y, en particular de estas cláusulas estatutarias especialmente al analizar situaciones que tienen que ver con locales comerciales ubicados en Comunidades de Propietarios, para flexibilizar las exigencias normativas en materia de las mayorías necesarias para la aprobación de acuerdos con el objeto de posibilitar su actividad comercial, que no es otra que servir de sede de diferentes negocios económicos, más o menos duraderos en el tiempo, con proyección comercial (STS 9 de diciembre de 2010 y las que en ella se citan).

En este caso, el interés casacional se fundamenta en dos sentencias con las que no existe identidad suficiente con lo resuelto por la Audiencia. La de 15 de junio de 2005 se refiere a una norma estatutaria de contenido general para unir propiedades situadas en distintas plantas, abriendo huecos en el forjado separador de plantas de edificio; usando y ocupando una zona común cuyo uso no tiene atribuido de forma exclusiva y excluyente o instalando conductos de ventilación de los locales comerciales de la planta baja dada "la excesiva ocupación del patio de luces por 3 chimeneas de dimensiones considerables que además reducen en un 44 % la ventilación e iluminación de los cuartos de baño de los dormitorios principales de las viviendas en cuya proximidad han sido instaladas, como porque han comportado la destrucción de 1'45 metros del peto y hormigón del zuncho del voladizo correspondiente al forjado de la cubierta, el cual ha quedado debilitado al haber sido cortada parte de la armadura de acero longitudinal de aquella".

La otra sentencia, de 30 de enero de 2004, aun existiendo cláusula estatutaria que permitía dividir los locales sin consentimiento de la comunidad, el comunero derribó un muro para poner en comunicación los locales de negocio de su propiedad integrados en dos fincas urbanas bien diferenciadas, siendo así que ese muro constituía un elemento de cierre y delimitación con la casa vecina.

Estamos, en definitiva, ante un trastero de la parte cubierta del edificio para el que no solo no existe prohibición específica de cambio de uso, sino que tiene el amparo de una cláusula muy específica, concreta, clara y en ningún caso sorpresiva para los demás comuneros, que se incorpora al título constitutivo con el evidente propósito de beneficiar en el futuro a sus propietarios en razón al cambio de la normativa urbanística que les permita, como sucede con los locales, el uso de las superficies bajo cubierta como áticos, con la previsión incluso de cuota o coeficiente de participación que les corresponde; razón por la cual se exigió la preceptiva licencia municipal.

Es evidente, por tanto, como sostiene la sentencia, que " la ejecución de las obras de cerramiento de terrazas (autorizadas expresamente en el título constitutivo sin necesidad del consentimiento de la Comunidad de Propietarios) tienen que afectar a la configuración externa del edificio y muy especialmente a la cubierta (de ahí la necesidad y obligación de obtener las oportunas licencias municipales, como exige el título constitutivo). Por tanto, aún cuando se esté afectando a elementos comunes no es menos cierto que esta afectación es consecuencia ineludible del ejercicio de la facultad concedida al propietario en el título constitutivo, pues difícilmente se puede proceder al cerramiento de unas terrazas sin alterar la configuración externa del edificio o la cubierta del mismo.

Por otra parte, no puede afirmarse que existan contravenciones de tipo administrativo cuando existe concedida una licencia para la legalización de la obra ejecutada, de cuya adecuación final a la normativa urbanística dependerá la obtención de la licencia de ocupación".

Las demás obras son " de tan insignificante ejecución, que no puede calificarse como obra que altere un elemento común, pues, aún tratándose ciertamente de un elemento común, la mampara puede considerarse, al igual que la alteración de la configuración externa de la fachada y de la cubierta, como una obra que es consecuencia del cerramiento autorizado de la terraza, que no perjudica, ni estética ni económicamente la parte del elemento común afectado, mientras que la instalación de una cámara de televisión no deja de ser un elemento de protección y de seguridad, fácilmente desmontable, que no perjudica ni la seguridad del edificio ni afecta a los demás vecinos, por cuanto se encuentra situada, al igual que la mampara, en la zona de acceso al inmueble litigioso".

En definitiva, aunque la Jurisprudencia señala que los estatutos de las Comunidades de Propietarios no pueden vulnerar normas imperativas, no existe razón alguna para no dar el mismo tratamiento a estos trasteros bajo cubierta en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, que el que se dispensa a los bajos comerciales cuando esta autorización previa y afectación de elementos comunes por el Título o los Estatutos se hace efectiva por sus propietario, y no afectan a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudican el derecho de otro propietario, aspecto este que si puede y debe controlar la comunidad de propietarios para evitar los posibles excesos en su ejecución.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia]