Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 2026 (Sentencia: 670/2026, Recurso: 3899/2024, Ponente: MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).
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PRIMERO.- Resumen de antecedentes y
objeto del recurso
La demanda que da origen al procedimiento en
el que se plantea este recurso se dirige a obtener la reducción de la renta
pactada en el contrato de arrendamiento de un local para la explotación de un
negocio de bar-restaurante por la alteración de las circunstancias existentes
en el momento de contratar como consecuencia de la situación de la pandemia del
covid-19.
En las dos instancias se ha desestimado la
demanda por entender que la reducción de la renta arrendaticia solicitada no
estaba amparada por la normativa de emergencia dictada por el legislador para
reestablecer el equilibrio contractual que resultaba de aplicación al contrato
de arrendamiento concertado por las partes.
La arrendataria ha interpuesto un recurso de
casación basado en que las medidas introducidas por el legislador para
modificar los contratos de arrendamiento de local de negocio con ocasión de la
pandemia por el covid-19 no excluyen la aplicación de la doctrina rebus.El
recurso, con la generalidad con la que se plantea, va a ser desestimado.
Tal como constan en las sentencias de
instancia son antecedentes necesarios los siguientes.
1.El 15 de julio de 2021, Elisenda,
arrendataria del local bajo izquierda de la calle Hernán Cortés 57 de
Santander, en el que explotaba el negocio de bar-restaurante "Bodegas
Mazón", interpuso una demanda contra la arrendadora, Besaya, S.A. En la
demanda, de manera principal, solicitó que se declarara que se había producido
una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la
formación de la voluntad de negociar, y que dicha alteración había generado un
desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora.
Como consecuencia de lo anterior, la Sra.
Elisenda solicitó que se acordara una reducción de la renta mensual del 50%
desde el 13 de mayo de 2020 hasta el 8 de mayo de 2021, y una reducción de la
renta del 35% durante el restante período del año 2021 (o, subsidiariamente, en
el porcentaje que estimara procedente el juzgador con arreglo a la prueba
practicada).
De manera subsidiaria, y para el supuesto de
que no se acordara la reducción de la renta en los términos anteriormente
expuestos, solicitó la aplicación de una reducción del 50% de la renta
arrendaticia durante el tiempo que duró el estado de alarma declarado por el
Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, y sus prórrogas, con extensión hasta
el fin de las limitaciones de aforo del local ordenadas por la Consejería de
Sanidad del Gobierno de Cantabria y las sucesivas modificaciones de la
resolución de 11 de mayo de 2020.
2.El juzgado desestimó la demanda, sin hacer
imposición de las costas.
3.La Sra. Elisenda interpuso un recurso de
apelación, que fue desestimado por la audiencia provincial.
La audiencia asume los hechos declarados
probados por el juzgado y los recoge de la siguiente manera:
«a) El contrato de arrendamiento litigioso se
firmó el 19 de mayo de 1983 entre la demandada y el cónyuge de la hoy actora.
Al fallecer éste se llevó a cabo un anexo al contrato de arrendamiento por el
cual se reconocía la subrogación en la condición de arrendataria de la señora
Elisenda y se modificaban las rentas hasta un importe mensual de 3.063,20 euros
más el IVA (Documentos 2 y ss. de la demanda). Según el nuevo contrato el
término del mismo se establece en el año 2033, con la posibilidad de sucesión en
la condición de arrendataria de las hijas de doña Elisenda. La finalidad del
arrendamiento es la explotación de un local comercial destinado a bodega y
restaurante.
»b) Como es sobradamente conocido el Real
Decreto 463/2020, de 14 de marzo declaró el estado de alarma lo que provocó el
cierre de los establecimientos de hostelería. Se pone de relieve por la parte
actora que estuvieron cerrados hasta el 18 de junio de 2020 y que a partir de
ese momento se realizaron aperturas parciales en las condiciones que se
permitía por la normativa administrativa que se fue dictando en cada caso. Se
pone de relieve por la parte actora que estuvieron cerrados también del 27 de
octubre de 2020 hasta el 5 de marzo de 2021 y del 18 de abril hasta el 4 de
mayo de 2021.
»c) Se ha aportado por la parte actora
documental relativa a los ingresos que se perciben en el establecimiento. Por
el perito señor Miguel Ángel se indica que teniendo en cuenta los tickets de
caja los ingresos del año 2019 fueron de 614.770 euros; los del año 2020:
227.939 euros y los del año 2021 de 270.083 euros.
»d) Se ha acreditado también que los
trabajadores del mencionado local tuvieron que estar en situación de ERTE
(documento 12 de la demanda). En el período probatorio se ha acreditado también
que por la entidad SODERCAN se concedió a la actora una ayuda de 5.700 euros.
Por el Ayuntamiento se autorizó la colocación de una terraza en la calle Hernán
Cortés con fecha 7 de abril de 2021.
»h) (sic) Ha quedado también acreditado que
entre las partes se cruzaron diversas propuestas para llegar a algún acuerdo
sobre la reducción de rentas afectadas por la pandemia. El arrendador condonó
la renta de abril y concedió la moratoria respecto de las rentas de mayo y
junio de 2020 en un acuerdo de fecha 13 de mayo de 2020 que se acompaña como
documento número 28 de la demanda. Dichas mensualidades se iban cobrando en los
meses siguientes. En el mes de octubre de 2020 la actora reclama una rebaja de
la renta pactada y se le ofrece por la parte demandada no girar la parte
proporcional de la anterior moratoria para el cuatrimestre diciembre-marzo
ambos inclusive y una nueva moratoria para el cuatrimestre señalado en la que
se le pasara al cobro del 50% de la renta y el 50% restante se sumara a la
moratoria pendiente. Esta última oferta no se aceptó por la parte actora que
pretendía una reducción de las rentas».
Tras realizar una síntesis doctrinal de la
denominada doctrina rebusy de la aplicación de la misma llevada a
cabo por la Sala Primera en los últimos años, la audiencia se refiere a las
medidas urgentes dirigidas a paliar con carácter extraordinario y de manera
temporal los efectos de la pandemia producida por el covid-19. A continuación,
la audiencia pone de relieve cómo la dificultad reside en conciliar la eventual
aplicación de los instrumentos que ofrece el derecho de obligaciones y
contratos con las relaciones sometidas a las normas especiales de urgencia,
durante su vigencia o a su finalización.
Luego, la audiencia analiza el preámbulo
del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de
medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, en el que
se menciona la institución de la rebus sic stantibus,y se explica
que, mediante la introducción de los procedimientos que se incorporan en los
arts. 1 y 2, se trata de permitir que las
partes puedan llegar a un acuerdo de modulación del pago de las rentas cuando
concurran los requisitos de las rebus,que cita sintéticamente
(imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de
la prestación debida y buena fe contractual). La audiencia analiza las medidas
previstas en esta normativa en función de que el arrendador sea o no gran
tenedor, y añade que la norma se completa con el Real Decreto-ley 35/2020, 22
de diciembre, cuyo preámbulo y previsiones también analiza.
Finalmente, la audiencia alude a que, a partir
de esta regulación, la práctica de los tribunales ha oscilado entre una
posición conciliadora de la denominada rebusen la que la normativa
especial no se agota y una posición o enfoque con arreglo al cual, aun
admitiendo la insuficiencia de la regulación, se concluye que el legislador ha
pretendido ofrecer una solución legal a la crisis con las medidas indicadas en
las normas señaladas y sus concordantes, sin asumir la incorporación de la
institución excepcional de la cláusula rebuscon el fin de evitar la
litigiosidad en el futuro. Añade que esta última es la posición de ese tribunal
y cita varias sentencias de la propia audiencia en las que se concluye que no
cabe acudir a la aplicación genérica de la cláusula rebusprocedente
en los supuestos de ruptura sobrevenida de la base contractual cuando hay una
norma de derecho positivo que prevé y regula las consecuencias de la situación
extraordinaria provocada por el covid-19.
Aplicando esta doctrina al caso concreto, la
audiencia declara que procede desestimar el recurso con apoyo en el siguiente
razonamiento:
«Las circunstancias de la negociación entre
las partes no ofrecen duda. Las partes aceptan, por un lado, que el arrendador
condonó la renta del mes de abril de 2020 y que de forma añadida negociaron y
alcanzaron un acuerdo incorporado como documento nº 28 de la demanda: la
moratoria en el pago de las rentas por los meses de mayo y junio de 2020 para
ser cobradas en los meses siguientes mediante el abono de 617,75 euros. Es
decir, alcanzaron un acuerdo respecto de un periodo parcialmente coincidente
con el cierre completo impuesto por las normas propias de la declaración del
estado de alarma.
»A finales de octubre de 2020 el arrendatario
propone por carta una rebaja de la renta y el arrendador responde ofreciéndole
una moratoria doble: no girar la moratoria previa para el cuatrimestre
diciembre a marzo, ambos inclusive, y una nueva moratoria para este
cuatrimestre del 50% de la renta mensual debida, fijando las cantidades
propuestas de forma concreta. El arrendatario contestó el 27 de noviembre
proponiendo (i) la condonación -extinción- de la renta durante los periodos de
imposible utilización del local, 14 de marzo a 30 de mayo y a partir del 27 de
octubre, todos de 2020, hasta que se levanten las restricciones totales para
consumo en el interior; (ii) la moderación del pago para el periodo 1 de junio
a 25 de octubre de 2020, en función de las limitaciones y características que
señala; y (iii) en atención a futuras restricciones que afecten a la capacidad
productiva del local, se atenderá al primer criterio. El arrendador rechazó la
propuesta e insiste en la moratoria propuesta.
»La demanda, en línea fundamental con la
propuesta formulada en la negociación extrajudicial, solo interesa el
reconocimiento judicial de reducciones de renta bajo -no moratorias- la
literalidad de las peticiones principal y subsidiarias que formula.
»Como avanzamos, la decisión del juez de
instancia debe ser confirmada, pues de acuerdo al contenido del art. 2 del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, y
del Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, y en atención a las
circunstancias concurrentes, cuando ha existido -como aquí ha ocurrido-
negociación y acuerdo, siquiera para un periodo, no puede imponerse al
arrendador, que ha seguido negociando, una solución judicial que ampare una
nueva reducción no prevista en las citadas normas en cuanto que solo contemplan
el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. Es decir, la
propia solución propuesta -cuando ya se había admitido una rebaja y
aplazamiento anterior- por el arrendador.
»La incongruencia existe (por todas las sentencias 604/2019, de 12 de noviembre; 31/2020, de 21 de enero; 267/2020,
de 9 de junio o 526/2020, de 14 de octubre),
si concede más de lo pedido (ultra petita);se pronuncia sobre
determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra
petita);o se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones
sostenidas por las partes (citra petita),siempre y cuando el
silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación
tácita de la pretensión deducida.
»En el caso, se incurriría en
incongruencia extra petitasi, interesada en la demandada en
exclusiva una reducción o rebaja de la renta -aun en distintas modalidades-
como única solución, se impusiera judicialmente una moratoria o aplazamiento».
Por último, la audiencia explica que, en
atención a las dudas de derecho que se desprenden de los razonamientos de la
sentencia, no procede imponer las costas de la primera instancia.
SEGUNDO.- Recurso de casación.
Planteamiento. Oposición de la recurrida.
1. Planteamiento. El recurso se funda en
un único motivo, al amparo de lo dispuesto en el art.
477.3.1 LEC, al existir jurisprudencia contradictoria de las Audiencias
Provinciales, por infracción de la doctrina jurisprudencial rebus sic
stantibuso de la onerosidad sobrevenida.
En su desarrollo se realizan, en síntesis, las
siguientes consideraciones:
i) Por lo que se refiere al acuerdo al que se
alude en la sentencia, fue una comunicación de la arrendadora a la actora
previa solicitud, pero lo único acreditado durante el período en el que se
solicitaba la reducción de las rentas son las comunicaciones entre las partes,
no un acuerdo, dado que la propietaria solo consintió una moratoria de dos
mensualidades y la condonación de la renta del mes de abril de 2020, tal como
se recoge en la sentencia.
ii) Existe jurisprudencia contradictoria de
las audiencias provinciales sobre los efectos de la aplicación de la doctrina
jurisprudencial sobre la onerosidad sobrevenida, y en distintas audiencias
provinciales, de las que cita algunas sentencias, se mantiene que el desarrollo
legislativo derivado de la pandemia no vacía el contenido de la creación
jurisprudencial de la doctrina rebus.Esa interpretación se
fundamenta en que las características reequilibradoras de desarrollo
jurisprudencial son más amplias que la mera moratoria de los contratos de
tracto sucesivo contempladas en las normas, de acuerdo con la legislación
comparada y el derecho europeo de los contratos.
iii) En derecho comparado se reconoce
ampliamente la doctrina rebus,que se apoya en los arts. 3.1, 7.1 y 1258 CC, y las medidas legislativas no agotan las
posibilidades de control judicial y de reequilibrio de los contratos. En este
caso, de los hechos de los que parte la sentencia recurrida resulta que las
partes no llegaron a ningún acuerdo sobre la modificación de las prestaciones
debidas por la arrendataria, y se cumplen los presupuestos objetivos fijados
por la jurisprudencia para la aplicación de la doctrina rebusy, por
tanto, para la moderación de las obligaciones debidas por la actora a la
demandada durante la pandemia, con arreglo al suplico de la demanda.
Solicita que se declare que las normas del
Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, y del Real Decreto-ley 35/2020, de 22
de diciembre, no impiden la aplicación de la cláusula rebusy la
verificación de sus presupuestos en el caso de alteración de la base del
negocio en arrendamientos afectados por la pandemia covid-19. Por ello, suplica
que se declare que se ha producido una alteración imprevisible de las
circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial
y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de
la actora, con la consecuencia de acordar la reducción de la renta en los
términos especificados en su demanda.
2. Oposición de la recurrida. La
recurrida se opone al recurso y solicita su desestimación. Comienza aludiendo a
las condiciones subjetivas de los litigantes, tanto por lo que se refiere a la
condición de la parte arrendadora, persona jurídica gran tenedora, como, sobre
todo, a la condición de la arrendataria como persona física empresaria
autónoma. Señala que, en este caso, por ello, resultan de aplicación las
soluciones de derecho positivo previstas en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21
de abril, y en el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, tal como ha
interpretado la sentencia recurrida.
Alega que en la exposición de motivos de las
normas de emergencia y en su articulado se recoge con claridad que su finalidad
era cubrir la necesidad de los arrendatarios afectados por la crisis, y que el
legislador ha buscado un equilibrio entre los derechos de la arrendataria a
obtener una adecuación de la renta a las circunstancias excepcionales impuestas
por la pandemia y los derechos de la arrendadora a obtener el pago de la renta
por la cesión del inmueble, de tal manera que se permite el mantenimiento de la
actividad económica del arrendatario y del contrato de arrendamiento. Razona
que esta es la finalidad que persigue la figura de la rebus(atender
los efectos de una circunstancia sobrevenida sobre la vida de un contrato que
afecta a su equilibrio, su conmutatividad y a la buena fe).
Se refiere también a que hubo negociaciones en
las que la actora propuso la condonación total o parcial de la renta durante
determinados periodos en función del nivel de restricción del aforo local, y
que la demandada no estaba legalmente obligada a aceptar la condonación o la
reducción parcial de la renta, por lo que no se puede imponer por la vía de la
doctrina de la rebusalgo que el legislador decidió no incluir, pues
la norma aplicable concede el derecho de elección entre la condonación y la
moratoria en el pago de la renta a la parte arrendadora, no a la arrendataria.
Igualmente expone que las negociaciones no
fructificaron porque la actora pretendía hacerle partícipe de las consecuencias
de las decisiones empresariales de cierre de negocio que no estaban
adecuadamente justificadas fuera de los periodos en los que la autoridad
sanitaria impuso la clausura de la actividad económica y que, de la misma
manera que la arrendadora no participa en las alzas en los beneficios en los
periodos de bonanza económica que pueda percibir la arrendataria, tampoco tiene
que soportar las consecuencias cuando hay una crisis económica y no se aportan
los datos contables requeridos para analizar la situación.
El recurso de casación interpuesto va a ser
desestimado por las razones que exponemos a continuación.
3. Decisión de la sala. Desestimación del
recurso de casación. La recurrente insiste en que no hubo negociación, pero la
audiencia considera probado que sí la hubo, y que las partes alcanzaron un
acuerdo durante el periodo en que se impuso el cierre completo de los
establecimientos (condonación de la renta de abril de 2020 y moratoria de las
rentas de mayo y junio de 2020). También dice la audiencia que, posteriormente,
la arrendataria no aceptó las propuestas de la arrendadora de una doble
moratoria (no girar la moratoria previa y una nueva moratoria para las rentas
siguientes), y la arrendadora no aceptó las propuestas de condonación y
reducción de la renta formuladas extrajudicialmente por la arrendataria. La
audiencia concluye que no se puede imponer al arrendador, que sí negoció, una
solución judicial de reducción de rentas que no está prevista por las normas
dictadas por el legislador con ocasión de la pandemia del covid 19. Luego
añade, y este pronunciamiento no ha sido impugnado, que, puesto que solo se ha
solicitado por la actora-apelante la reducción o rebaja de la renta como única
solución a la situación generada por la pandemia, no puede imponer una
moratoria o aplazamiento no solicitado para no incurrir en incongruencia extra
petita.
En este caso no es cuestión controvertida que
el contrato de arrendamiento del local destinado a la explotación del negocio
de bar-restaurante concertado por las partes se encontraba dentro del ámbito de
aplicación del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes
complementarias para apoyar la economía y el empleo, y del Real Decreto-ley
35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico,
la hostelería y el comercio y en materia tributaria.
Tampoco se discute que la pretensión de la
arrendataria de que se declare la reducción de la cuantía de las rentas
previstas en el contrato no estaba amparada por esa normativa. Con todo, la
arrendataria entiende que ello es posible porque la normativa específica
dictada con ocasión de la pandemia no excluye la aplicación de la rebus,que
permite una amplitud de medidas más allá de las adoptadas por el legislador en
la normativa de emergencia.
Así planteado, el recurso no puede ser
estimado.
El preámbulo del Real Decreto-ley 35/2020, de
22 de diciembre, constata cómo, «la falta de ingresos o la minoración de los
mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la
incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento,
total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler
que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades». Y a partir de ahí,
tras señalar que el Código Civil no ofrece una solución idónea para distribuir
el riesgo entre las partes, y que la legislación arrendaticia no permite, a
falta de acuerdo, excluir el pago de la renta, el preámbulo indica que «se
considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación
y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para
la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales, como
continuación y mejora del que se propuso por el Real Decreto-ley 15/2020, de 21
de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el
empleo».
A la vista de las razones que el legislador
tuvo en cuenta a la hora de fijar las medidas extraordinarias dirigidas a
lograr el equilibrio contractual en los arrendamientos de locales de negocio,
no puede decirse que su fundamento sea diferente del que invoca la recurrente
para solicitar la rebaja de la renta que le era exigible según el contrato de
arrendamiento concertado con la demandada.
En la normativa de urgencia citada no se
contempla la imposición al arrendador de una reducción de la renta en los
términos solicitados por la recurrente. Y, dada la subsidiariedad con la que la
jurisprudencia reconoce la aplicación de la doctrina rebus,sería
preciso invocar y justificar la excepcionalidad de las circunstancias que en el
caso permitirían considerar que, para lograr el reequilibrio contractual que se
denuncia como producido, pueden imponerse, a falta de acuerdo de las partes,
unas medidas distintas a las previstas legalmente.
Para ello no resulta suficiente invocar de
modo genérico la compatibilidad de la doctrina rebuscon las medidas
establecidas por el legislador. Para exigir una modificación del contrato
diferente de la permitida legalmente resulta preciso justificar por qué las
restricciones imperativas impuestas por razones sanitarias resultaron
especialmente gravosas para la actividad desarrollada (por ejemplo, en atención
al tipo de negocio o a las peculiaridades de su explotación), más allá de lo
que con carácter general pudo presuponer el legislador al dictar las normas de
emergencia.
En efecto, si la causa de alteración
sobrevenida de las circunstancias que invoca la recurrente como determinante
del desequilibrio de las prestaciones contractuales es la falta o la reducción
de ingresos como consecuencia de la pandemia, este es el mismo fundamento que
llevó al legislador a fijar las medidas con las que entendió que se
reestablecía el equilibrio contractual con carácter generalizado en este tipo
de contratos.
Sin embargo, en este caso la recurrente
pretende, mediante la invocación genérica de la rebus,obtener una
modificación del contrato consistente en una reducción de la renta, tanto
durante el tiempo del estado de alarma como después del mismo. Y lo hace sin
plantear por qué en su caso concurren circunstancias excepcionales que exceden
de las que se tomaron en consideración al establecer el régimen especial de
medidas extraordinarias dirigidas a reequilibrar los contratos de
arrendamientos de local de negocio, lo que es difícilmente compatible con el
carácter subsidiario con que es admisible la aplicación de la doctrina rebus,que
requiere que no exista otra vía para reequilibrar el contrato, y en este caso
existían unas medidas legales cuya aplicación ha sido eludida por la
recurrente.
Por ello, procede desestimar el recurso de
casación y confirmar la sentencia recurrida.
TERCERO.- Costas
La desestimación del recurso de casación
determina que se impongan las costas devengadas por este recurso a la parte
recurrente.
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