Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 2026 (Sentencia 666/2026, Recurso: 5501/2021, Ponente: ANTONIO GARCIA MARTINEZ).
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PRIMERO. Resumen de antecedentes
1.La comunidad de propietarios DIRECCION000
interpuso una demanda contra Promociones e Inmuebles Blauverd Mediterráneo, SL
(en liquidación) por incumplimiento contractual derivado de los defectos
constructivos observados por el arquitecto D. Eloy. A la demanda se acompañó el
«Informe, Dictamen y Valoración de Patologías en Complejo Residencial»
elaborado por dicho técnico. Estos defectos se localizaron en el complejo
inmobiliario DIRECCION000, sito en DIRECCION001, en la DIRECCION002, término
municipal de Roquetas de Mar (Almería), cuya construcción fue promovida por la
demandada. En la demanda se solicitó su condena en los términos transcritos en
el antecedente de hecho primero de esta resolución.
2.Por lo que ahora interesa, la sentencia de
segunda instancia desestimó el recurso de apelación de la demandada y confirmó
la de primera instancia, que había estimado la demanda en los términos que
también se transcriben en dicho antecedente primero.
La Audiencia Provincial rechazó las
excepciones de fraude procesal y de falta de legitimación activa y pasiva al
considerar, en contra de lo alegado por la demandada: (i) que fundar la
reclamación en la responsabilidad contractual (arts.
1089, 1101, 1124 y 1258 CC) no conllevaba un fraude de ley al amparo de una
norma de cobertura sometida al plazo de prescripción general (art. 1964 CC) «para así evitar la aplicación de los
plazos de prescripción y/o caducidad más estrictos de las acciones específicas
que la ley civil prevé para defender los intereses de los actores, o sea,
los artículos 1483 CC, 1484 en relación con el 1490 CC y el artículo
17.1.b de la LOE (normas cuya aplicación se pretende evitar o "normas
eludidas")»; y (ii) que la demandante y la demandada estaban legitimadas:
la primera, de forma activa, ya que «las comunidades de propietarios, con la
representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes, ex artículo 13.3 LPH, gozan de legitimación para demandar la
reparación de los daños causados tanto a elementos comunes como privativos»; y
la segunda, de forma pasiva, ya que «la promotora dueña de la obra, está
pasivamente legitimada para responder contractualmente de los defectos, ya sean
de la comunidad o privativos o se trate de defectos más o menos graves, y
también de aquellos elementos que reglamentariamente debieron colocarse o los
que no funcionan adecuadamente, por el simple hecho de ostentar tal condición
de promotora [...]».
3.La demandada ha interpuesto sendos recursos
extraordinarios, por infracción procesal y de casación, que han sido admitidos.
…
CUARTO. Planteamiento del recurso
El recurso de casación se funda en tres
motivos:
i) El motivo primero se introduce con la
siguiente fórmula:
«Al amparo del artículo
477.1 LEC, infracción del artículo 6.4 CC (en
relación con los artículos 1124, 1483, 1484, 1490 del CC y 17.1.b
de la LOE): fraude de ley por interposición de una acción contractual».
La recurrente alega que pudiendo ser
compatibles las acciones por incumplimiento contractual y por vicios ocultos y
defectos en la construcción, solo cabe acogerse «al mayor plazo de la acción
por incumplimiento contractual en los casos más graves, cuando la cosa vendida
presente tales defectos que la hagan completamente inservible para su finalidad
propia (aliud pro alio)»,y que en este caso alegó, sin que fuera
rebatido, que «los defectos no eran graves (ni mucho menos convertían en
inhábil a la cosa», concurriendo un fraude de ley que «ha consistido en fundar
la reclamación en la acción genérica de incumplimiento contractual del artículos (sic) 1124 CC (norma de cobertura),
sometida en este caso al plazo de prescripción general, para así evitar la
aplicación de los plazos de prescripción y/o caducidad más estrictos de las
acciones específicas que la ley civil prevé para defender los intereses de los
actores, o sea, los artículos 1483 CC, 1484 en
relación con el 1490 CC y el artículo 17.1.b de la LOE (normas cuya aplicación se
pretende evitar o "normas eludidas")».
ii) El motivo segundo se introduce con la
siguiente fórmula:
«Al amparo del artículo
477.1 LEC, infracción de los artículos 1490 del
CC y 17.1.b de la LOE, por caducidad de la
acción».
La recurrente alega que «[s]olo para el caso
de que la Sala considere que la consecuencia del motivo de casación anterior no
es el fraude de ley, pero sí una vulneración de los plazos de caducidad
aplicables a este supuestos, se propone esta segunda opción como motivo exento,
dando por reproducido el argumentario del motivo anterior en todos sus
términos» (sic).
iii) El motivo tercero se introduce con la
siguiente fórmula:
«Al amparo del artículo
477.1 LEC, infracción del artículo 1.257 CC (en
relación con el artículo 10 LEC), referido a la
relatividad de los contratos».
La recurrente alega que «[l]a ausencia de
contratos que acrediten una relación directa entre los actuales comuneros y
Blauverd convierte en imposible una reclamación de orden contractual, porque se
estaría vulnerando el derecho de relatividad de los contratos recogido en
el artículo 1.257 del Código Civil» y que «[u]na
vez caducadas las acciones derivadas de su posible responsabilidad como
promotor (acciones constructivas), a Blauverd solo se le puede reprochar un
incumplimiento contractual por aquellos que hayan suscrito un contrato con mi
mandante, pero jamás por alguien que haya adquirido la vivienda a uno de los
compradores originarios».
QUINTO. Decisión de la Sala:
desestimación del recurso
Los motivos, y con ellos el recurso, deben
desestimarse, por lo que se expone a continuación.
i) Motivo primero.La tesis de la
recurrente parte de una premisa que no se ajusta a la doctrina jurisprudencial
de esta Sala, cual es la pretendida incompatibilidad entre la que la recurrente
denomina acción genérica de incumplimiento contractual, que tan solo cabría
ejercitar, según sostiene, en supuestos de especial gravedad que identifica con
la figura del aliud pro alio,y las acciones más específicas de
saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida y de daños
materiales por vicios o defectos derivados del proceso de edificación. Frente a
ello, constituye doctrina reiterada de esta Sala que el promotor-vendedor
responde contractualmente frente a los adquirentes por la obligación de
entregar la cosa en condiciones adecuadas para el uso al que se destina, ello
con independencia de la envergadura de los vicios o defectos de la
construcción, cuya graduación puede tener variadas consecuencias en el
ejercicio de la acción, pero no deja de ser incumplimiento de la obligación
contractual o cumplimiento defectuoso.
Así lo declara la sentencia
710/2018, de 18 de diciembre, citada a su vez por
la 646/2023, de 3 de mayo, al afirmar que «[e]l promotor si es vendedor queda
obligado, como tal, en virtud del contrato, a entregar la cosa en condiciones
de servir para el uso que se la destina, conforme al mismo», pudiendo
articularse su responsabilidad «tanto desde el cauce contractual [...] como de
la responsabilidad en (sic) lege», añadiendo que «ello con independencia de la
envergadura de los vicios o defectos de la construcción», pues «no deja de ser
incumplimiento de la obligación contractual o cumplimiento defectuoso».
A partir de lo anterior, tampoco puede
apreciarse la existencia de fraude de ley en los términos del art. 6.4 CC. La elección de la acción ejercitada frente a
la promotora-vendedora no constituye un artificio dirigido a eludir la
aplicación de las normas de los arts. 1484 y 1490 CC y 17.1.b) LOE,
sino el ejercicio de una vía de tutela expresamente reconocida por el
ordenamiento jurídico y reiteradamente admitida por nuestra jurisprudencia.
Como recuerda la sentencia 1729/2025, de 26 de
noviembre, con cita de una consolidada doctrina, el fraude de ley exige «un
acto o serie de actos que, pese a su apariencia de legalidad, violen el
contenido ético de los preceptos en que se amparan», caracterizándose por la
concurrencia de una norma de cobertura y otra eludida, y por la obtención de
«un resultado contrario a lo ordenado o prohibido imperativamente», que ha de
manifestarse «de forma notoria e inequívocamente», siendo además necesario que
la norma defraudada tenga carácter imperativo y que la utilización de la norma
de cobertura no esté suficientemente amparada por el ordenamiento. Ninguno de
estos presupuestos concurre en el caso examinado, pues no existe una norma que
prohíba acudir a la acción contractual en presencia de defectos constructivos
ni puede considerarse que el régimen de la LOE excluya o desplace el de la
responsabilidad contractual, que expresamente se preserva (art.
17.1, 17.9 y 18.1
LOE), ni que, ya en el plano contractual, la acción que obligatoriamente haya
que ejercitar sea la emanada del art. 1484 CC.
Por ello, el motivo debe ser desestimado.
ii) Motivo segundo.No se trata
solo de que no concurra fraude de ley, es que la consecuencia del motivo
anterior tampoco puede ser la «vulneración de los plazos de caducidad
aplicables a este supuestos (sic)», ya que no se ha ejercitado la acción
del art. 1490 CC ni la del art. 17.1.b LOE.
En consecuencia, el motivo debe ser
desestimado.
iii) Motivo tercero.La tesis de la
recurrente, fundada en el principio de relatividad de los contratos del art. 1257 CC, parte de la premisa de que la acción
contractual solo puede ser ejercitada por quienes suscribieron directamente el
contrato con la promotora, de modo que los actuales comuneros -en cuanto
adquirentes posteriores-carecerían de legitimación para reclamar. Sin embargo,
tal planteamiento no puede ser acogido, en la medida en que desconoce tanto lo
ya razonado al examinar el motivo único del recurso extraordinario por
infracción procesal, al que procede remitirse, como la doctrina jurisprudencial
de esta sala sobre la legitimación de los adquirentes sucesivos. Así, la sentencia 494/2022, de 22 de junio, con cita de las sentencias 597/1997, de 30 de junio,
y 269/2011, de 11 de abril, en un supuesto en el
que se discutía la falta de correspondencia entre las calidades constructivas
entregadas y las ofertadas por la promotora, habiéndose estimado en instancia
la demanda de los adquirentes directos y desestimado la de los segundos adquirentes
por falta de legitimación al no existir cesión expresa de acciones por parte de
quienes compraron directamente de la promotora, y en el que en casación se
denunció la infracción de los arts. 1101 y 1124 CC en relación con el art.
1257 del mismo texto legal, declaró que «los recurrentes (como segundos
adquirentes de la viviendas) están legitimados para reclamar en este
procedimiento, en defensa de sus derechos, adquiridos derivativamente en base a
la compraventa de los anteriores titulares, que nunca renunciaron a sus
derechos».
Por tanto, el motivo tercero debe ser
desestimado.
iv) Conclusión.Una vez
desestimados sus tres motivos, procede desestimar el recurso de casación.
SEXTO. Costas y depósitos
Al desestimarse tanto el recurso
extraordinario por infracción procesal como el recurso de casación, procede
imponer las costas generadas por ambos recursos a la recurrente, con pérdida de
los depósitos constituidos para recurrir (arts. 398.1 y 394.1 LEC y disposición
adicional 15.ª, apartado 9.ª, LOPJ, respectivamente).?
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