Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de mayo de 2026 (Sentencia: 684/2026, Recurso: 2021/2024, Ponente: MANUEL ALMENAR BELENGUER).
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PRIMERO.- Resumen de antecedentes
relevantes.
1.-Son antecedentes fácticos de interés para
la resolución del recurso, no cuestionados por las partes o acreditados por la
prueba practicada, los siguientes:
i) La mercantil Larsom Grupo Inmobiliario S.A.
(en adelante Larsom) era titular de 65 fincas sitas en la DIRECCION000,
Aljaraque (Huelva), entre las que se encontraba la urbana destinada a vivienda
unifamiliar, sita en la DIRECCION001, e inscrita en el Registro de la Propiedad
de Punta Umbría al tomo NUM000, libro NUM001, folio NUM002, finca NUM003.
ii) Con fecha 5 de julio de 2011 la entidad
Metrosol Renta S.L.U. (sociedad participada al 100% por la mercantil Larsom y
cuya administradora única era a su vez la esposa del administrador único de
esta última sociedad), en su afirmada condición de «titular del derecho de
cesión del arrendamiento», arrendó la referida vivienda a D. Carlos Daniel.
iii) En virtud de escritura pública de fecha
11 de noviembre de 2015, la entidad propietaria Larsom arrendó la referida
finca a Metrosol, junto con al menos otras 53 más.
iv) En fecha no precisada, la sociedad Goya
Debtco Dac adquirió el crédito hipotecario que gravaba, entre otras, la citada
finca titularidad de Larsom y ubicada en la DIRECCION001 de la DIRECCION000, y,
al resultar impagado, instó el concurso de la deudora. Dicha solicitud dio
lugar a la incoación por el Tribunal de Instancia Mercantil (Sección 2.ª) de
Sevilla del procedimiento 431/2018, en el que, por auto de fecha 3 de enero de
2019, se declaró el concurso necesario de Larsom y, posteriormente, se acordó la
apertura de la fase de liquidación, en la que se aprobó el plan de liquidación
presentado por la administración concursal.
v) En ejecución del plan de liquidación de
Larsom se procedió, entre el 18 de diciembre de 2020 y el 18 de enero de 2021,
a la subasta notarial de las 65 fincas propiedad de la concursada y
pertenecientes al conjunto urbanístico denominado Residencial Hoyo Tres
Aljaraque, en la manzana B.3. del proyecto de reparcelación del Plan Parcial
número once de Aljaraque. Mediante escritura de compraventa de inmueble en
virtud de adjudicación en subasta extrajudicial y cancelación de hipoteca, de
fecha 25 de febrero de 2021, se adjudicaron 54 de las mencionadas fincas, entre
las que se hallaba la finca registral NUM003, a la sociedad Goya Reo Finished
Productos S.L.U. (en lo sucesivo, Goya Reo), por un precio «conjunto y único»
de 7.749.538,86 €.
vi) En la misma escritura de adjudicación y
cancelación de hipoteca se hizo constar que «las fincas se encuentran
arrendadas a METROSOL en virtud de contrato de arrendamiento elevado a público
mediante escritura otorgada [...] el día 11 de noviembre de 2015», se requería
al Notario interviniente «para que notifique a la entidad arrendataria la
presente transmisión, mediante remisión de copia de la presente escritura por
correo certificado con acuse de recibo, dejando constancia mediante diligencia
del hecho de la remisión y de, en su caso, la recepción, a los efectos
previstos en el artículo 25 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos»,
lo que así se hizo.
vii) Por burofax de fecha 8 de julio de 2021,
entregado el 18 de agosto siguiente, la adjudicataria Goya Reo y Metrosol
comunicaron a D. Carlos Daniel la subrogación de la primera en la posición de
la segunda, sin indicar en virtud de qué título, y la cuenta en que debía
ingresar la renta mensual. Poco después, por burofax de fecha 25 de agosto de
2021, recibido el 2 de septiembre siguiente, Goya Reo comunicó al arrendatario
la operación de compraventa de la vivienda arrendada.
viii) Con fecha 17 de septiembre de 2021, D.
Carlos Daniel remitió a Larsom y a Goya Reo sendos burofaxes en los que
informaba de su intención de ejercitar el derecho de adquisición preferente del
inmueble, en su condición de arrendatario y al amparo en el art. 25 LAU,
así como la acción de retracto para el supuesto de no ver atendida su
solicitud, y, a tal fin, les requería información sobre las condiciones de la
venta.
ix) Las sociedades Larsom y Goya Reo
respondieron a la solicitud mediante sendos burofaxes de fecha 23 de septiembre
de 2021, entregados el 30 de septiembre, en los que se negaba que el requirente
tuviera la condición de arrendatario, y, por tanto, la titularidad del derecho
de retracto, sobre la base de que la verdadera arrendataria era Metropol, en
virtud del contrato de arrendamiento de 11 de noviembre de 2015, siendo D.
Carlos Daniel mero subarrendatario. Asimismo, se le informaba de que el precio
de venta del inmueble ascendía a 245.000€ y se le requería para que abandonase
el inmueble con fecha 30 de septiembre de 2021.
2.-En el procedimiento que nos ocupa, D.
Carlos Daniel, en su calidad de arrendatario de la vivienda sita en la
DIRECCION001 de la DIRECCION000 y con base en el art. 25 LAU, ejercita una
acción de retracto frente a la mercantil Goya Reo, interesando que (i) se
declare y reconozca su derecho a retraer la mencionada finca en lugar de la
demandada y en las mismas condiciones y precio que ésta la adquirió por
escritura pública de 24 de febrero de 2021, y (ii) se condene a la demandada a
otorgar en favor del actor escritura pública de retroventa de la referida
finca, por igual precio que el valor de venta del inmueble.
3.-La demandada Goya Reo se opone a la demanda
y solicita su integra desestimación, con imposición de costas.
La demandada alega que el derecho de
adquisición preferente que invoca el demandante no existe puesto que, primero,
el art. 25.7 LAU, al que se remite el art. 31 del mismo texto legal,
prevé que no habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda
arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales
propiedad del arrendador, que es lo que sucedió en este caso, ya que la finca
en cuestión fue adquirida por la demandada con otras 53 fincas pertenecientes
al mismo conjunto residencial denominado Residencial Hoyo Tres Aljaraque; y,
segundo, D. Carlos Daniel no tiene la condición de arrendatario, toda vez que
concertó el contrato de arrendamiento de la referida vivienda con la entidad
Metrosol que, a su vez, tenía suscrito un contrato de arrendamiento con Larsom.
Subsidiariamente, para el caso en que se
considerase que sí que existía un derecho de adquisición preferente en favor
del Sr. Carlos Daniel, la demandada invoca la caducidad del plazo para el
ejercicio del derecho, ya que «no sólo se produjo la enajenación del activo
mediante subasta pública a la que se le dio la publicidad requerida legalmente
sino que, además, Metrosol les remitió una comunicación informándoles de la
existencia de la subasta pero que su contrato seguiría en vigor».
4.-La sentencia de primera instancia desestima
la demanda, con imposición de costas al demandante.
La sentencia rechaza la excepción de caducidad
por entender que el actor no tuvo conocimiento de la venta del bien arrendado
en las condiciones previstas en el art. 25.3 LAU sino a través del
burofax entregado en fecha 2 de septiembre de 2021, en el que se le comunica
que la ahora demandada había adquirido el derecho de propiedad sobre la finca
arrendada y la vía de adquisición (escritura de compraventa por adjudicación
judicial y cancelación de hipoteca), subrogándose por ello en el contrato de
arrendamiento suscrito con el actor, por lo que, al interponerse la demanda el
1 de octubre de 2021, la acción no había caducado.
Acto seguido, la sentencia llega a la
conclusión de que el demandante no era titular del derecho de retracto por
cuanto, primero, aunque inicialmente habría ostentado la condición de
arrendatario, lo cierto es que, al haber adquirido dicha condición su arrendadora
(Metrosol) en virtud del contrato suscrito con la propietaria el 11 de
noviembre de 2015, el actor pasó a ser subarrendatario, por lo que carecía de
derecho alguno para ejercer el retracto arrendaticio conforme al art. 25
LAU. Y, segundo, además, aunque el actor hubiera tenido la condición de
arrendatario, tampoco habría lugar al derecho de retracto, en aplicación de lo
dispuesto en el art. 25.7 LAU, ya que la venta de la finca en cuestión no
se llevó a cabo de forma individual, sino junto con el resto de fincas que
integran el conjunto urbanístico denominado Residencial Hoyo Tres Aljaraque.
5.-La parte demandante formula recurso de
apelación contra la mencionada sentencia, que es desestimado por la Audiencia
Provincial.
La Audiencia rechaza el primero de los
argumentos de la sentencia de instancia al considerar que, según se deduce del
contrato de arrendamiento suscrito en su día entre el actor y la referida
entidad Metrosol, ésta era cesionaria del derecho de arrendar con que contaba
la entidad propietaria Larsom, de manera que, al suscribir dicho contrato de
arrendamiento, el demandante adquirió la condición de arrendatario, condición
que no se podía ver afectada por un contrato de arrendamiento posterior
suscrito entre la propietaria y la cesionaria del derecho de arrendar, pues
este último contrato -al que era ajeno el actor- no podía condicionar ni
limitar los derechos ya adquiridos como arrendatario conforme al referido
contrato de 5 de julio de 2011.
Por el contrario, la Audiencia comparte el
segundo argumento, sobre la inexistencia del derecho de retracto, al haber sido
adquirida la finca de la que es arrendatario el demandante junto con otras 53
de la misma Urbanización por la demandada, mediante escritura pública de
compraventa en virtud de adjudicación en subasta extrajudicial y cancelación de
hipoteca de 25 de febrero de 2021, otorgada en cumplimiento del plan de
liquidación aprobado judicialmente respecto de la entidad propietaria de las
fincas (Larsom). Concretamente, razona:
«En el presente supuesto, de las setenta y una
(71) viviendas que componían el conjunto residencial al que pertenece la
vivienda de la que es arrendatario el actor, cincuenta y cuatro (54) fueron
adquiridas en la escritura pública referida por la parte demandada y debe
entenderse que tal adquisición es equiparable al supuesto contemplado en el
referido artículo 25.7 de la LAU, teniendo en cuenta, además, que tal y
como se desprende de la mencionada escritura de compraventa el precio fue
configurado por las partes "como un precio conjunto y único"que
ascendió a 7.749.538,86 €, con lo que se puede concluir que se trató de una
adquisición global y unitaria, por un precio también global y unitario, sin
perjuicio de que, como es lógico, las distintas viviendas objeto de compraventa
fueron descritas en la referida escritura pública.
»En este supuesto, haciendo uso de la
terminología utilizada por el propio Tribunal Supremo, aunque en sede de
retracto de crédito litigioso (entre otras ATS de 31 de mayo de 2023), la
compra por parte de la demandada hay que entender que se efectuó de forma
alzada, cuyo objeto fue la totalidad de un número elevado de fincas que no se
contemplaron individualmente, sino en conjunto, en función del cual se fijó un
precio único y alzado. En definitiva, las partes contemplaron un único contrato
en el que no se tenía en cuenta, aisladamente, la individualidad de las
diferentes fincas que fueron objeto de compraventa, sin perjuicio de que las
mismas fueran objeto de descripción en la escritura de compraventa.»
6.-La parte demandante interpone recurso de
casación, que se fundamenta en un único motivo.
SEGUNDO.- Motivo único. Planteamiento.
Doctrina jurisprudencial aplicable. Decisión de la sala.
1.- Planteamiento del motivo.
En el motivo único del recurso se denuncia la
infracción del art. 25.7 LAU, en la interpretación jurisprudencial dada
por las sentencias 93/2010, de 24 de febrero, 681/2010, de 10 de
noviembre, 125/2010, de 24 marzo, 11 de julio de 2012, y 338/2000,
de 8 de abril, que han venido a reconocer «el derecho de tanteo y adquisición
preferente para el supuesto de venta de la finca arrendada en determinadas
condiciones que se cumplen en el supuesto de los presentes autos,
concretamente, en cuanto a la venta conjunta, -no siendo la totalidad de las
fincas vendidas las restantes propiedad del arrendador [sic]- por un precio
global por la adquisición de un número determinado de fincas, apareciendo todos
y cada uno de estos inmuebles perfectamente individualizados, lo que supone
dejar en manos del propietario-arrendador y del nuevo adquirente la facultad de
decidir si el arrendatario puede ejercitar o no un derecho que tiene legalmente
reconocido».
En el desarrollo del motivo se argumenta que
el número total de viviendas de la promoción conjunto urbanístico Residencial
Hoyo 3 Aljaraque, de la que forma parte la finca arrendada, ascendía a 71, de
las que, en la subasta extrajudicial celebrada según el plan de liquidación,
salieron a subasta un total de 65 como titularidad de Larsom, propietaria
concursada. En la subasta, la demandada Goya Reo adquirió, mediante cesión del
remate de la adjudicataria inicial Goya Debtco Dac, un total de 54 fincas, en
tanto que otros propietarios adquirieron 11 fincas, perteneciendo las 6 fincas
restantes a terceras personas. Por tanto, ni las fincas adquiridas por la
demandada eran todas las que pertenecían a Larsom en la urbanización, ni Larson
era propietario de la totalidad de las fincas que integraban la misma.
La sentencia impugnada argumenta, como razón
para desestimar el recurso, que la adquisición de 54 de las 71 fincas que
componían el conjunto residencial al que pertenece la vivienda de la que es
arrendatario el actor, es equiparable al supuesto contemplado en el art.
25.7 LAU, teniendo en cuenta, además, que tal y como se desprende de la
mencionada escritura de compraventa el precio fue configurado por las partes
«como un precio conjunto y único» que ascendió a 7.749.538,86 €, con lo que se
puede concluir que se trató de una adquisición global y unitaria, por un precio
también global y unitario,
Sin embargo, este razonamiento se opone a la
doctrina jurisprudencial fijada en las citadas sentencias, conforme a la cual,
por un lado, el derecho de retracto no desaparece por producirse una
enajenación, en bloque, de varios pisos o locales de un edificio, máxime cuando
en la escritura de venta cada uno de los inmuebles aparece perfectamente
individualizado; y, por otro lado, no concurren las excepciones previstas en
el art. 25.7 LAU, por cuanto que las viviendas no forman parte del mismo
inmueble (edificio o casa), sino de una urbanización, y, fundamentalmente,
tampoco se vendieron al mismo comprador, sino que varios inmuebles fueron
adquiridos en la subasta por otros propietarios de forma individual, habiendo
comprado la demandada 54 de los 65 inmuebles todavía propiedad del arrendador.
2.- Doctrina jurisprudencial aplicable
sobre las excepciones al derecho de retracto ex art. art. 25.7 LAU .
De entrada, cumple resaltar que, aunque la
justificación del interés casacional no es muy acertada, pues el recurrente
cita y reproduce parcialmente varias sentencias de la sala que se refieren a
retractos ejercitados bajo el amparo del art. 47 de la antigua LAU (1964),
que no era tan explícito a la hora de excluir la «venta en globo» del derecho
de retracto, lo cierto es que, con posterioridad a la interposición del recurso
de casación, la sala se ha pronunciado en similares términos al interpretar las
excepciones del derecho de retracto que contempla el actual art. 25 LAU.
En efecto, el art. 25.1 LAU reconoce
al arrendatario, en caso de la venta de la vivienda arrendada, el derecho de
adquisición preferente sobre la misma, susceptible de renuncia.
Tras la modificación operada por el RDL
7/2019, de 1 de marzo, el apartado 7 del mismo precepto excepciona el derecho
de tanteo y retracto en los siguientes términos:
«No habrá lugar a los derechos de tanteo o
retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes
viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo
inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos
propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del
inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el
derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor
del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda,
resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos
de la notificación y del ejercicio de tales derechos.»
Sobre esta cuestión, y más concretamente, en
torno a la interpretación de las excepciones que recoge la norma, en
particular, la «venta en globo», se han dictado las siguientes sentencias:
- La sentencia 1597/2024, de 28 de
noviembre .Versa sobre el ejercicio por diversos arrendatarios de viviendas del
derecho de retracto con ocasión de su venta por EMVS a la empresa Fidere de un
total de 1860 viviendas, pertenecientes a 18 promociones y construidas bajo
distintos regímenes de protección pública. Entre esas promociones se
encontraban las viviendas reseñadas. El juzgado desestimó la demanda, por
considerar que, al tratarse de la venta conjunta de las viviendas y locales
propiedad del arrendador, no cabía el retracto arrendaticio urbano. La
Audiencia estimó el recurso, y por consiguiente la demanda, al entender que era
posible la individualización de la propiedad de cada piso, así como su
independencia física y jurídica y la individualización del precio; por lo que
resultaba procedente el retracto.
La Sala desestima el recurso de casación
interpuesto por Fidere al considerar que el art. 25.7 LAU no es
aplicable, ya que la expresión «venta conjunta» implica la transmisión de todas
las fincas que formen parte del edificio, lo que aquí no sucede:
«3.-Aunque este precepto contiene una norma
explícitamente más reductora de los derechos de adquisición preferente de los
arrendatarios que su antecedente (el art. 47 LAU 1964), el problema de
fondo, como ha resaltado la doctrina, sigue siendo el mismo, en tanto que la
«venta conjunta» no puede suponer una simulación para la elusión de tales
derechos, por lo que debe constatarse que el objeto de la venta comprenda todas
las fincas o unidades inmobiliarias que forman parte del edificio, único
supuesto en el que procedería la exclusión de los derechos de adquisición
preferente (tanteo y retracto).
»4.-En este caso, la parte demandada no ha
acreditado que la compraventa comprendiera todas las unidades del edificio de
la DIRECCION002 de Madrid, pues aparte de que en la escritura no consta que se
transmitieran todas las viviendas, se dice expresamente que no fueron objeto de
la transmisión cuarenta y cuatro plazas de garaje del inmueble. De tal manera
que no concurre el presupuesto fáctico para la denegación del retracto, porque
cuando no se transmiten todas las fincas del mismo edificio no puede pretenderse
la aplicación de las restricciones o limitaciones del art. 25.7 LAU.
»Por el contrario, al no operar la excepción
prevista en el art. 25.7 LAU, resultan de aplicación los párrafos
anteriores del mismo precepto y se dan las condiciones para el ejercicio del
retracto, puesto que los pisos de los demandantes sí que constituyen unidades
físicas y habitacionales independientes, que cumplen los requisitos
establecidos por las sentencias 441/1988, de 26 de mayo, 112/2010, de
15 de marzo, cuando declaran:
"[l]a individualidad e independencia de
la cosa arrendada, hay que deducirla de sus condiciones físicas, de su
naturaleza, límites y destino y del contrato de arrendamiento".».
- La sentencia del Pleno 592/2025, de 21
de abril .La Audiencia afirmó la procedencia del retracto en el entendimiento
de que la compraventa examinada no respondía al supuesto previsto en el art.
25.7 LAU, porque constituía una venta agrupada de una serie de promociones de
viviendas de protección pública para arrendamiento, que no estaban referidas al
mismo edificio o inmueble, sino a una transmisión global de 1.208 viviendas
situadas en diversos edificios.
La Sala estima al recurso por entender que
el art. 25.7 LAU exceptúa el derecho de retracto en aquellos casos en
que, pese a que la venta no comprende todas las fincas que integran el
edificio, sí que se extiende a todas las que son propiedad del vendedor, sin
que sea óbice que también se transmitan las existentes en otros edificios:
«1.- La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994
(LAU) reconoce unos derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) al
arrendatario de finca urbana, tanto de vivienda (art. 25 LAU), como de uso
distinto (art. 31 LAU). En particular, el retracto, que es la institución a la
que se refiere el recurso de casación, supone un límite legal al dominio,
concretamente a la libre transmisibilidad del bien y una excepción a la fe
pública registral conforme al art. 37.3º de la Ley Hipotecaria (LH), según
el cual, si bien las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se
darán contra tercero que haya inscrito su título adquisitivo con los requisitos
de los arts. 32 y 34 LH, se exceptúan las acciones de retracto
legal que sí podrán ser hechas efectivas en perjuicio de tercero hipotecario en
los casos y términos que las leyes establecen.
»2.-En la redacción aplicable cronológicamente
al caso, el art. 25.7 LAU establecía: [...]
»3.-La LAU de 1994 introdujo un cambio
sustancial en la configuración de los derechos de adquisición preferente, al
reducir significativamente los supuestos en que proceden. En concreto, el
transcrito art. 25.7 LAU contiene una norma explícitamente más
reductora de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su
antecedente (el art. 47 LAU 1964) y para su aplicación debe constatarse
que concurren los supuestos de «venta conjunta» previstos en él, es decir, que:
(i) el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias
de las que el transmitente es propietario en el edificio; o (ii) se vendan
conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble aunque se trate de
distintos propietarios. Puesto que estos son los únicos supuestos en los que
procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y
retracto).
»4.-En este caso, la compraventa objeto de
litigio, aunque es posible que no incluyera todos los elementos (viviendas y
locales) del edificio donde se encuentran los pisos arrendados a los
demandantes (porque, al parecer, no todos pertenecían a la vendedora), sí
comprendía todas las unidades de las que la Empresa Municipal de Viviendas era
titular en cada edificio al tiempo de la transmisión y que formaban parte de
las distintas promociones objeto de la compraventa. Y en lo que afecta al caso,
comprendía todas las viviendas de las que la vendedora era propietaria en ese
concreto edificio.
»A su vez, que esa venta se hiciera junto
contra otras pertenecientes a otros edificios no empece la aplicabilidad
del art. 27.5 LAU, dado que uno de los supuestos de hecho de aplicación de
ese artículo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades
inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se
ubican los pisos o locales arrendados. Que esa venta forme parte de otra
operación más amplia (múltiples promociones inmobiliarias o edificios) es
indiferente a estos efectos, al no impedirlo la Ley. En estos casos, la
imposibilidad de ejercitar el derecho de retracto por el arrendatario se justifica
en que la venta se realiza sobre un objeto distinto -una de las unidades
mayores previstas en la Ley (la totalidad del edificio o la totalidad de los
elementos de los que es propietario el arrendador)- que aquel sobre el que
recae el arrendamiento, puesto que la ley solo permite readquirir al retrayente
el objeto propio del arrendamiento objeto de la venta que sea una unidad
independiente, y eso es lo que aquí sucede.».
- La sentencia 953/2025, de 17 de junio .La
propietaria y arrendadora de un local comercial transmite el mismo y otra finca
de la que era titular en el mismo inmueble a un tercero. La arrendataria
ejercita una acción de retracto. Las sentencias de instancia consideran que en
el caso no cabe el retracto en virtud de lo establecido en el art. 25.7
LAU, que también resulta aplicable a los arrendamientos para uso distinto del
de vivienda conforme a lo dispuesto en el art. 31 del mismo texto legal.
Recurre en casación la arrendataria, que alega que para que los supuestos de
exclusión ex art. 25.7 LAU sean operativos debe exigirse que la venta
sea de la totalidad del inmueble o la adquisición de su totalidad se realice en
un solo acto o en múltiples actos siempre que sean simultáneos en el tiempo. La
Sala reitera la doctrina antes expuesta y desestima el recurso:
«Esta Sala ha declarado que la «venta
conjunta» no puede constituir una simulación dirigida a eludir los derechos de
adquisición preferente (sentencia 1597/2024, de 28 de noviembre), pero no ha
sostenido que, «Para que los supuestos de exclusión descritos [por el art.
25.7 de la LAU en la redacción aplicable cronológicamente] sean operativos
debe exigirse que la venta sea de la totalidad del inmueble o la adquisición de
su totalidad se realice en un solo acto o en múltiples actos siempre que sean
simultáneos en el tiempo.».
»En la sentencia 592/2025, de 21 de abril,
afirmamos que «[u]no de los supuestos de hecho de aplicación de ese artículo es
que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias
de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los
pisos o locales arrendados».
»La sentencia recurrida -al igual que la
dictada en primera instancia- no desestima la demanda porque, aun siendo fincas
registrales independientes, la arrendadora hubiera vendido conjuntamente los
dos locales de su propiedad en el edificio -uno de ellos, el arrendado-, sino
porque ha vendido todos los que tenía en él, que son, además, los únicos que
existen en dicho edificio. Es claro, por tanto, que la sentencia no infringe la
norma ni vulnera nuestra doctrina.».
- La sentencia 1834/2025, de 12 de
diciembre .La entidad V arrienda una vivienda a una persona física. Mediante
escritura pública de compraventa de fincas subastadas, el BBVA adquiere, entre
otras, la referida finca, y, posteriormente, las transmite a AVN. La
arrendataria ejerce el derecho de retracto. La Audiencia confirma la
procedencia del retracto, si bien fija un plazo para la consignación del
importe correspondiente; entre otros motivos, rechaza que la admisión a trámite
de la demanda de retracto exigiera la consignación del precio de la compraventa
más los gastos o el ofrecimiento de caución, y que sea de aplicación lo
dispuesto en el art. 25.7 LAU.
La sala desestima los recursos extraordinarios
por infracción procesal y casación. En lo que ahora interesa, declara:
«2.1. Motivo primero. La sentencia
115/2015, de 8 de junio, del Tribunal Constitucional, tras recordar la doctrina
sentada en la STC 144/2004, de 13 de septiembre,
declaró que el art. 266.3.º LEC, actual 266.2.º, -a diferencia de la
normativa anterior- supedita la exigencia de consignación o caución, como
requisito de admisión de la demanda de retracto, a que así lo imponga la ley o
el contrato. Y reiteró que tal exigencia no puede derivarse del art. 1518
CC, precepto que contempla un «simple reembolso del precio de la transmisión
como presupuesto material o sustantivo para el ejercicio del derecho de
retracto, sin el cual no puede consumarse la adquisición del derecho objeto del
retracto por parte del retrayente».
»Esta doctrina ya había sido afirmada por
la STC 127/2008, de 27 de octubre, en la que se
subrayó que «el reembolso al comprador del precio de la venta y de los gastos
derivados que impone el art. 1518 CC» no constituye «un requisito para la
admisión a trámite de la demanda», sino «un requisito sustantivo para el
ejercicio del derecho de retracto, esto es, una vez obtenida sentencia
estimatoria del mismo».
[...]
»2.2. Motivo segundo. Ni el art. 25.7 LAU -en
la redacción cronológicamente aplicable- ni la doctrina de esta Sala excluyen
el ejercicio del derecho de retracto por el arrendatario en los supuestos de
venta en globo o transmisión de carteras inmobiliarias.
»La recurrente sostiene lo contrario, pero
esta tesis no puede acogerse. Como hemos afirmado, la «venta conjunta» no puede
operar como una simulación dirigida a eludir los derechos de adquisición
preferente (por todas, sentencia 953/2025, de 17
de junio).
»Para apreciar la excepción del art. 25.7
LAU es necesario verificar que concurren los supuestos de «venta conjunta»
que el precepto contempla: (i) que el objeto de la transmisión comprenda todas
las fincas o unidades inmobiliarias del transmitente en el edificio; o (ii) que
se enajenen conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble, aunque
pertenezcan a distintos propietarios. Solo en estos casos procede excluir el
tanteo y el retracto (sentencia 592/2025, de 21 de
abril).
»Al no concurrir esta excepción, rigen los
párrafos anteriores del precepto y, por tanto, son aplicables las reglas
generales del retracto. En este sentido, los pisos arrendados constituyen
unidades físicas y habitacionales independientes, que, como los garajes,
cumplen las exigencias fijadas por las sentencias
441/1988, de 26 de mayo, y 112/2010, de 15 de
marzo, cuando señalan que «[l]a individualidad e independencia de la cosa
arrendada hay que deducirla de sus condiciones físicas, de su naturaleza,
límites y destino y del contrato de arrendamiento» (sentencia
1597/2024, de 28 de noviembre).»
3.- Decisión de la sala.
A la luz de la doctrina jurisprudencial que se
relaciona, el motivo de recurso ha de ser acogido.
Según se acaba de indicar, para apreciar la
concurrencia de la excepción prevista en el art. 25.7 LAU es
necesario verificar que concurre alguno de los supuestos de «venta conjunta o
venta en globo» que el precepto contempla, a saber, (i) que la vivienda se
venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del
arrendador que formen parte del mismo inmueble o, en su caso, de la misma
urbanización; o (ii) que se enajenen conjuntamente todos los pisos y locales
del inmueble, aunque pertenezcan a distintos propietarios. Como dijimos en
la sentencia 592/2025, de 21 de abril, solo en
estos casos procede excluir el tanteo y el retracto.
En el presente caso no solo no se acredita que
nos hallemos ante alguno de los supuestos en los que el legislador exceptúa el
derecho de retracto, sino que la prueba practicada acredita, primero, que no se
vendieron el conjunto de viviendas propiedad de Larsom en la urbanización, sino
que Goya Rea solo adquirió 54 de las 65 que pertenecían a la propietaria
concursada; y, segundo, que tampoco se enajenaron todas las viviendas
existentes en la urbanización, toda vez que 6 de ellas ya pertenecían a terceros.
Al no concurrir las excepciones previstas en
el art. 25.7 LAU, son aplicables las reglas generales del retracto.
Adviértase que la vivienda unifamiliar
arrendada constituye una unidad física y habitacional independiente, que cumple
las exigencias fijadas por las sentencias
441/1988, de 26 de mayo, y 112/2010, de 15 de
marzo, cuando precisan que «[l]a individualidad e independencia de la cosa
arrendada hay que deducirla de sus condiciones físicas, de su naturaleza,
límites y destino y del contrato de arrendamiento» (sentencia
1597/2024, de 28 de noviembre).»
En este sentido, la circunstancia de que se
trate de una vivienda unifamiliar integrada en una urbanización no supone
obstáculo alguno para la aplicación del precepto. Como dijimos en la sentencia 450/2012, de 11 de julio, en relación con el
concepto de finca independiente como subexcepción respecto de la venta conjunta
del inmueble:
«QUINTO.- 1. En el marco del desarrollo
lógico-jurídico, que se ha señalado respecto del sentido y alcance del
denominado requisito de identidad, también debe valorarse la aplicación del
concepto de finca independiente, pues como destaca la sentencia
de esta Sala, de 22 de septiembre de 2003, nº 861, 2003, dicho concepto no
refiere una mera cuestión de hecho, sino una cuestión o calificación jurídica
relativa al posible ejercicio de la acción de retracto sobre la finca objeto de
venta.
»En efecto, si la peculiaridad del objeto de
venta, configurado por la venta conjunta o de la totalidad del inmueble,
representa una excepción a la regla general en favor del ejercicio del derecho
de retracto arrendaticio, la estimación de que la cosa arrendada pueda
valorarse como finca independiente opera o juega como una excepción de la
excepción establecida, es decir, como una propia subexcepción en la dinámica de
aplicación del ejercicio del derecho de retracto. Su fundamento no es otro que
el neutralizar la justificación que sustentaba a la previa excepción, de lo
cual toma su causa o razón; de esta forma la consideración de la realidad e
idoneidad de la cosa arrendada, como "finca independiente", toma
sentido y oportunidad en la medida en que jurídicamente enerva la peculiaridad
del objeto de la venta al no perturbar y obstaculizar la finalidad que lo
justificaba, es decir, que el nuevo o nuevos adquirentes, por el contrato de
compraventa, puedan desarrollar plenamente el destino económico y la explotación
del inmueble acorde con la funcionalidad o naturaleza que resulte.
»2. Por estas razones, en el presente caso
debe estimarse que concurre el concepto de finca independiente en relación al
local de negocio que como arrendatario ostenta la parte recurrente. En este
sentido, y pese a la información registral de la finca, a su reflejo en el
contrato de compraventa y algunos elementos constructivos que con carácter
accesorio se encuentren anexos, lo cierto es que el derecho arrendaticio tuvo
expresa configuración jurídica, que su realidad fáctica se materializó en una
construcción sobre una parte de dicha parcela, que dicha construcción, según el
propio informe pericial, se presenta arquitectónicamente como independiente del
edificio principal, que contiene referencia catastral diferenciada, así como
tratamiento urbanístico distinto pero, sobre todo, conforme a lo analizado por
su interés casacional, porque el ejercicio del retracto arrendaticio sobre esta
unidad física, claramente diferenciable y de utilización independientemente,
para nada obstaculiza el destino económico y la explotación que el nuevo
adquirente quiera dar al edificio principal conexo al local de negocio objeto
del presente recurso. Por lo demás, y de cara a clarificar el alcance de las
sentencias, invocadas hay que señalar que si bien la sentencia
de esta Sala, de 8 de abril de 2000, nº 338, 2000, declara que "no puede
aceptarse que por haberse realizado una venta en globo, por un único precio se
burlen los derechos del arrendatario", dicha afirmación se hace en
relación a un supuesto en que los locales arrendados fueron objeto de venta
agrupados a otros, pero sin suponer dicha venta la totalidad del inmueble, por
lo que no cabe extraer consecuencias respecto a este supuesto la excepción del
ejercicio del derecho del retracto arrendaticio.»
4.- Consecuencias de la estimación del
recurso.
La estimación del recurso de casación comporta
la estimación del recurso de apelación y, en consecuencia, la estimación de la
demanda presentada por D. Carlos Daniel. Procede, pues, declarar el derecho del
demandante a retraer la mencionada finca en lugar de la demandada y en las
mismas condiciones y precio que ésta la adquirió por escritura pública de 24 de
febrero de 2021, y condenar a la demandada a otorgar en favor del actor
escritura pública de retroventa de la referida finca, por igual precio que el valor
de venta del inmueble.
TERCERO.- Costas y depósitos.
1.-Al estimarse el recurso de casación y,
consecuentemente, el recurso de apelación y la demanda presentada por D. Carlos
Daniel, de conformidad con los arts. 394 y 398 LEC, procede
imponer a la demandada las costas procesales de primera instancia, debiendo
cada parte asumir las devengadas por su intervención en el recurso de casación
y el recurso de apelación.
2.-Asimismo, la estimación del recurso de
casación y del recurso de apelación, determina la devolución de los depósitos
constituidos para su respectiva interposición (disposición adicional 15.ª,
apartado 8, LOPJ).
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por
la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
1.º-Estimar el recurso de casación interpuesto
por D. Carlos Daniel, representado por la procuradora D.ª Gloria Espina
Navarro, contra la sentencia núm. 713/2023, de 8
de noviembre, dictada por la Sección 2.ª de la Audiencia Provincial de Huelva,
en el rollo de apelación núm. 1282/2022, derivado de los autos de juicio
ordinario núm. 1682/2021 del Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Huelva.
2.º-Casar la mencionada sentencia y, en su
lugar, estimando el recurso de apelación presentado por D. Carlos Daniel,
contra la sentencia núm. 230/2022, de 28 de
julio, del Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Huelva, revocar dicha
resolución y estimar la demanda formulada por D. Carlos Daniel, contra la
entidad Goya Reo Finished Products, S.L.U., representada por la procuradora D.ª
María Jesús Gómez Molins, en el sentido de:
(i) declarar el derecho de D. Carlos Daniel a
retraer la finca que se describe como vivienda sita en la DIRECCION001 de la
DIRECCION000, en lugar de la demandada y en las mismas condiciones y precio que
ésta la adquirió por escritura pública de 24 de febrero de 2021;
(ii) condenar a la demandada a otorgar en
favor del actor escritura pública de retroventa de la referida finca, por igual
precio que el valor de venta del inmueble;
(iii) imponer a la demandada las costas de
primera instancia.
3.º-Cada parte deberá asumir las costas
procesales derivadas de su intervención en los recursos de casación y de
apelación.
4.º-Ordenar la devolución de los depósitos
constituidos para la interposición de los recursos de casación y de apelación.
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