Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Demanda de demolición de obra en elemento común. Cerramiento de terraza. Se estima. Inexistencia de abuso de derecho.

Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 2013 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- En consecuencia, cabe centrar el tema, pues otras cuestiones que podrían plantearse, no han sido objeto de discusión.

Así, en primer lugar, la realidad de las obras, tal como se han detallado en el fundamento anterior (en su primer párrafo).

En segundo lugar, tampoco se ha discutido, son acordes ambas sentencias de instancia y no se ha llevado a casación, que tales obras afectan a elemento común, de uso privativo (terraza que es cubierta del edificio) y suponen una alteración de la configuración y estado exterior de la urbanización.

En tercer lugar, que estas obras se han ejecutado sin la autorización de la Comunidad de propietarios.

Partiendo de lo anterior, no discutido, lo que sí se polemiza es si la acción ejercitada por la Comunidad constituye abuso del derecho. La sentencia del juzgado de 1ª Instancia lo rechaza y estima la demanda y lo razona en estos términos: Y no puede afirmarse en modo alguno que la conducta observada por la Comunidad de Propietarios en relación con las obras ejecutadas por la actora en su vivienda en relación con las restantes autorizadas entrañe abuso de derecho puesto que, como se ha señalado, no puede invocarlo a su favor quien ha realizado o es responsable de una conducta antijurídica sancionada por la ley, como es la obra litigiosa conforme a lo expresado, y todo ello sin perjuicio de las posibles infracciones o transgresiones que hayan podido concurrir por parte de otros propietarios.

Por el contrario, la Audiencia Provincial mantiene que sí se ha producido un abuso del derecho, en sentencia que dice: Los referidos medios de prueba ponen de manifiesto, de forma clara y terminante, la realidad de numerosas obras (ampliación de terrazas, sustitución o eliminación de las persianas de celosía en las ventanas de las cocinas, modificación de las barandillas de las terrazas, sustitución de las ventanas originales o apertura de otras nuevas, modificación del acceso desde el jardín a las terrazas de primera planta) que afectan a la fachada del inmueble, alterando su originaria configuración exterior, con incidencia sobre la estética del conjunto (lo que no implica necesariamente su desmerecimiento). Entre tales obras se encuentran unas que son, no ya similares, sino idénticas a las ejecutadas en la terraza del apartamento de la mercantil demandada (cerramiento del porche de los áticos). Lo expuesto pone de manifiesto una realidad distinta a la que presenta la parte demandante, al no constar una clara y decidida voluntad de la Comunidad de preservar la integridad de los elementos comunes del Edificio, entre ellos y de forma especial la uniformidad de la fachada, la que presenta numerosas alteraciones, que se mantienen hasta la fecha, sin la correspondiente reacción por parte de la Comunidad.

TERCERO.- Ambas resoluciones citan sentencias de esta Sala favor o en contra de la postura que respectivamente mantienen. Y es cierto que las hay, aparentemente, contradictorias. Incluso dos sentencias de esta Sala exponen la misma (literalmente) doctrina general sobre el abuso del derecho y una de ellas lo estima (la de 17 de noviembre de 2011) y otra, bien cercana en el tiempo (la de 24 octubre 2011), lo rechaza.

No se trata, pues, de enumerar o citar sentencias en uno u otro sentido, sino de recalcar la doctrina general que se desprende de unas y otras. Depende de cada caso y de las circunstancias que concurren: no es suficiente con que exista una obra autorizada para que se estimen abusivas todas las acciones que se ejerciten frente a la nuevas alteraciones; sí se considera abuso del derecho cuando, a la vista de las circunstancias, se aprecia la inexistencia de justa causa o de finalidad que no puede considerarse legítima, sin que el que acciona obtenga beneficio alguno y perjudique a otro propietario.

En el presente caso, se acordó por la Junta de la Comunidad de 22 agosto 2002 dar su autorización a obras ya realizadas - acuerdo que no ha sido impugnado- y se decidió no autorizar desde tal momento alteración alguna de fachada u otro elemento común. Asimismo, la Comunidad interpuso sendas demandas respecto a obras no autorizadas: así, ante distintos Juzgados de Marbella autos de juicio ordinario 1426/2007 y 764/2008, en las que recayeron sentencias condenatorias a demoler las obras realizadas en las terrazas, aunque las mismas no se han llevado a ejecución, decisión de la propia Comunidad.

De todo ello, apreciando estas circunstancias, consta la de la voluntad de los copropietarios de no autorizar alteraciones ilícitas, pese a que ya existen algunas y contra dos de ellas media sentencia firme de demolición. La Comunidad ha decidido, en acuerdo no impugnado, aplicar las normas de la Ley de Propiedad Horizontal respecto a que no se realicen obras que produzcan alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes..., como dice el artículo 12, sin que se autorice por la Junta, por unanimidad, como exige el artículo 17, norma 1ª. Y no consta que aquel acuerdo carezca de justa causa -la voluntad de los copropietarios- mi carezca de finalidad legítima -la uniformidad a partir del acuerdo- ni se haya tomado sin beneficio para todos y perjuicio para uno.

CUARTO.- Por todo ello, se estima el recurso de casación, cuyo apartado A, aparte de citar algunas sentencias del Tribunal Supremo sobre el abuso del derecho, discute que en el presente caso se haya dado el mismo y se acepta por esta Sala su argumentación, después de lo expuesto en el fundamento anterior; al estimar el recurso y rechazar el abuso del derecho, procede casar la sentencia recurrida y confirmar la de primera instancia que había estimado la demanda de la Comunidad y desestimar la reconvención de los demandados autores de las obras. Ello sin imposición de costas, tal como dispone el artículo 398.1 en su remisión al 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.