Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de julio de 2009 (D. ROMAN GARCIA VARELA).
PRIMERO.- (...) La actora ha ejercitado la acción de impugnación de acuerdos de la Junta de la Comunidad de Propietarios, establecida en el artículo 18, apartado 1, letras a) y c), de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, por considerar que la prohibición de alquilar los trasteros anejos a las viviendas, establecida en el acuerdo 5º A) de la Junta de 13 de noviembre de 2001, es contraria al derecho de propiedad sobre su piso y anejos (artículo 3 a ) de dicha Ley y artículo 396 del Código Civil); a los Estatutos Comunitarios, cuyo artículo 2 viene a reiterar lo establecido en los citados preceptos legales; así como por constituir un claro abuso de derecho al estar la Comunidad en contra de sus propios actos, y aprobar un acuerdo de signo contrario a lo dispuesto en la Junta de 10 de noviembre de 1998, en la que se permitía tácitamente el alquiler, al aceptarse que cada propietario podría hacer en los trasteros lo que estimase oportuno, por lo que la Comunidad vulnera las exigencias de la buena fe en el ejercicio de los derechos, siendo su ejercicio abusivo y prohibido por el artículo 7.2 del Código Civil; por otra parte, la demandante entiende que la no aprobación del acuerdo 5º B) es contraria a la fe pública registral.
El Juzgado rechazó la demanda y su sentencia fue confirmada en grado de apelación por la de la Audiencia. (...)
SEGUNDO.- El motivo primero del recurso acusa la infracción de la doctrina jurisprudencial recaída respecto a las prohibiciones indicadas en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, contenida en las SSTS de 5 de marzo de 1990, 21 de abril de 1997, 5 de marzo de 1998 y 30 de mayo de 2001.
El motivo se desestima.
El párrafo primero del artículo 7.2 de
La doctrina integrada en las SSTS considerada como vulnerada en el motivo, sienta que al propietario del piso o local no le está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los Estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, que es precisamente la posición que ha tenido en cuenta la sentencia recurrida.
El acuerdo 5° A) de la Junta de 13 de noviembre de 2001 no establece límites al derecho de propiedad de la recurrente, pues los mismos eran conocidos por ésta, ya que figuran debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad ; se indican en el propio Título Constitutivo, que destina estos cuartos a trasteros (documento 7 de la demanda); se encuentran en el artículo 2 de los Estatutos (documento 8 de la demanda), que establece, como límites al derecho de propiedad de cada dueño, la Ley , las Ordenanzas de Policía o Municipales y las relaciones de buena vecindad; e, igualmente, en la propia Ley de Propiedad Horizontal, cuyo artículo 7.2 ha prohibido desarrollar al propietario y al ocupante del piso o local en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los Estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El alquiler de los cuartos trasteros como apartamentos independientes de la vivienda de la que son anejo, no sólo supone una modificación unilateral del destino establecido para los mismos en el Título Constitutivo, sino que infringe el artículo 2 de los Estatutos al ser una actividad contraria a la Ley (artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal), a las relaciones de buena vecindad y a la ordenanza municipal OAB del Plan General de Ordenación Urbana, tal y como ha confirmado el propio Ayuntamiento de Majadahonda en el informe emitido en respuesta a la consulta efectuada en el año 1989 (documento número 2 de la contestación a la demanda) y que ratificó en el año 2001, en el que manifiesta literalmente lo siguiente: "(...) evitando de manera determinante que dichos trasteros se conviertan en estudios-apartamentos independientes de las viviendas ya que con ello aumentaría la densidad de viviendas, prohibida claramente por la ordenanza".
La sentencia del Juzgado, ratificada íntegramente por la de la Audiencia , ha argumentado que "en el caso examinado, debe entenderse con la parte demandada que el alquiler o cualquier tipo de cesión de uso de manera independiente a terceros de los trasteros perjudica seriamente a la finca, estando tal actividad prohibida por el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como por el más elemental respeto a las relaciones de vecindad y al sentido común, pues ello implicaría duplicar el número de viviendas en una urbanización, pensada para 24, aumentando la densidad de viviendas a 48, lo que está prohibido, además de por las normas referidas, por la Ordenanza Municipal (Informe del Ayuntamiento de Majadahonda de 11 de diciembre de 2001, que obra como documento número 2 de la contestación a la demanda), según la cual no es posible autorizar por parte de este Ayuntamiento la conversión de trastero en estudio habitable para usarse independientemente de la vivienda a que pertenezcan".
Esta Sala acepta la argumentación efectuada en la decisión de instancia recién expuesta.
TERCERO.- El motivo segundo del recurso denuncia la trasgresión de la doctrina jurisprudencial concerniente a los acuerdos de la Junta de Propietarios que han de adoptarse por unanimidad, conforme al artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, y, sobre este particular, cita las SSTS de 26 de junio de 1998, 5 de mayo de 2000 y 7 de marzo de 2002.
El motivo se desestima.
El párrafo primero del indicado artículo 17.1 dispone que "la unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el Título Constitutivo de la propiedad Horizontal o en los estatutos de la comunidad".
El acuerdo 5º A) de la Junta de Propietarios no precisaba la unanimidad, al no suponer alteración alguna del Título Constitutivo o de los Estatutos, sino una ratificación de los mismos y una aclaración para los propietarios respecto al destino establecido para los trasteros en el Título y los límites determinados en el artículo 2 de los Estatutos con relación al derecho de propiedad de cada dueño sobre estos cuartos.
CUARTO.- Los motivos tercero y cuarto del recurso -uno, censura la vulneración de la doctrina jurisprudencial de los actos propios, contenida, entre otras, en las SSTS de 24 de julio de 1992 y 16 de febrero de 1996, con apoyo en el acuerdo de la Junta de Propietarios de 10 de noviembre de 1998, que no ha sido impugnado y ha ganado firmeza, y, en su punto 5º, establecía lo siguiente: "Tras un cambio de impresiones en el que intervienen la totalidad de los asistentes y ante la imposibilidad de llegar a un consenso sobre la utilización de los trasteros, se procede a votar aprobándose por mayoría que cada propietario los puede utilizar como estime por conveniente bien entendido que respetando las normas de convivencia indispensables para la buena marcha de la Comunidad siendo responsables los comuneros de que se respeten esas normas"; y otro, acusa que la sentencia recurrida ha infringido la doctrina jurisprudencial sobre el abuso de derecho, recogida, entre otras, en las SSTS de 6 de mayo de 1994 y 13 de febrero de 1995, al adoptar el acuerdo de 13 de noviembre de 2001, pese a reconocer que en la Junta de Propietarios de 10 de noviembre de 1998, se permitió a cada propietario que pudiera utilizar los trasteros como estimare conveniente- se examinan conjuntamente por su unidad de planteamiento y se desestiman.
La finalidad del acuerdo de 10 de noviembre de 1998 no era otra, y así se ha interpretado en las sentencias de instancia, que la de permitir, con la autorización del Ayuntamiento, que los titulares pudieran utilizar los trasteros para soluciones distintas del depósito o la guarda de objetos, pero sin quebrantar la unidad de uso, esto es, siempre que este aprovechamiento se hiciera por los ocupantes de la vivienda a la que corresponde como anejo, ni quepa colegir, como hace la recurrente, que se autorizase a alquilar estos cuartos como vivienda o apartamento independiente de la vivienda de que depende.
En efecto, el arrendamiento de los cuartos trasteros como viviendas o apartamentos independientes a terceras personas para que residan en los mismos, no puede considerarse, como pretende la apelante, que haya sido permitido por la comunidad, y menos que con esta actividad se respeten las normas de convivencia indispensables para la buena marcha de la misma, como terminantemente expresa el citado acuerdo.
[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]
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