Civil - Contratos. Arrendamientos Urbanos. Subrogación por causa de muerte. El contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales. Aplicación de las normas de la LAU sobre subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de noviembre de 2010 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO.- Delimitación de la cuestión objeto de debate.

La cuestión que ha accedido a casación es determinar si, en los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados al amparo de la LAU 1964, cuando el marido figure como único arrendatario pese a haberse celebrado constante el matrimonio en régimen económico de gananciales y siempre que la vivienda sea destinada a vivienda familiar, al fallecimiento del marido, la esposa continua en el arrendamiento por considerársela también parte arrendataria o, por el contrario, en aplicación de lo establecido en el artículo 16 LAU en relación con la DT 2ª, es preciso que, para que continúe en el contrato, la esposa comunique en el plazo de tres meses después del fallecimiento, su intención de subrogarse en la posición del fallecido.

CUARTO.- Antecedentes jurisprudenciales.

Tal y como se pone de manifiesto en el escrito de interposición, la jurisprudencia fue fluctuante en este sentido. Las Audiencias Provinciales mantenían dos posturas enfrentadas:

A) Audiencias que consideraban que debía reputarse que la esposa no firmante en realidad era arrendataria. En este caso, al fallecer el marido, no se producía ninguna modificación en la relación locativa.

La esposa permanecía en el arrendamiento en los mismos términos pactados.

B) Audiencias que consideraban necesaria la comunicación del fallecimiento del esposo arrendatario al arrendador, así como la intención de permanecer en el arrendamiento por subrogación del fallecido, en aplicación de lo establecido en el artículo 16 LAU.

QUINTO.- Doctrina Jurisprudencial.

A) La contradicción jurisprudencial de las Audiencias Provinciales es actualmente inexistente. La Sala Primera del Tribunal Supremo ya se ha pronunciado en relación con la controversia planteada en la STS de 3 de abril de 2009 (RC nº. 1200/2004) - reiterada en sentencias posteriores sobre la misma materia-, al sentar como doctrina jurisprudencial que «el contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento».

B) Para llegar a esta conclusión se razonaba que:

i) El contrato de arrendamiento se celebra entre dos personas, que adquieren la condición de arrendador y arrendatario, respectivamente, en la relación jurídica creada por el contrato. Los derechos y obligaciones que se generan con el contrato afectan exclusivamente a las partes y a sus herederos.

ii) Puede producirse la sustitución de una de las partes del contrato por fallecimiento del titular, en aplicación de la normativa específica que regula el contrato de arrendamiento. Para que se produzca la subrogación, es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el artículo 16 LAU, por remisión de lo prescrito en la DT 2ª LAU, B.

iii) La subrogación en la posición del arrendatario forma parte del contenido del contrato de arrendamiento y no tiene relación con el régimen de bienes del matrimonio. Las posiciones contractuales de cada uno de los cónyuges en los contratos de arrendamiento que hayan concluido no forman parte de la sociedad de gananciales, porque, además, se trata de derechos personales.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]