Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2011.
TERCERO.- Artículo 1257 CC. Imposibilidad de oponer cláusulas contractuales a terceros no contratantes.
A) El artículo 1257 del Código civil establece como principio general que los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan, de modo que en general no puede afectar lo estipulado en todo contrato a quien no intervino en su otorgamiento (SSTS de 23 de julio de 1999, 9 de septiembre de 1996).
Por ello si el contrato es considerado como una manifestación de la autonomía privada en orden a la reglamentación de los propios intereses, resulta claro que dicha reglamentación ha de afectar, en principio, tan solo a la esfera jurídica de sus autores, porque sólo respecto de ellos la autonomía existe.
B) No obstante lo anterior, tanto la doctrina como la jurisprudencia mantienen la relatividad de los efectos de los contratos, no de un modo general y abstracto, sino de manera concreta y muy determinada.
En tal sentido, las sentencias de esta Sala que aplican la teoría de la relatividad de los contratos se refieren a obligaciones propter rem [por razón de la cosa] constituidas en función de la titularidad del derecho de propiedad sobre la cosa; así en las obligaciones asumidas por el promotor o vendedor de viviendas frente a segundos o sucesivos adquirentes por defectos constructivos, al ser doctrina jurisprudencial que dicho precepto no impide que los contratos tengan eficacia indirecta, refleja o mediata para los terceros que han de respetar situaciones jurídicas creadas (SSTS 5 de diciembre de 1996, 29 de septiembre de 1997 y 29 de diciembre de 1998).
Partiendo de lo anterior, y dado que no se trata de un gravamen real, ni de una obligación que sea inherente a la titularidad de la cosa, derivada de su naturaleza o de las cargas que deben satisfacerse por razón de su mantenimiento o situación urbanística, susceptible de ser calificada como una obligación propter rem [por razón de la cosa] en la que deben entenderse subrogados los sucesivos titulares del inmueble, sino de una obligación personal establecida en virtud de un pacto contractual entre comprador y vendedor que está llamado a agotarse en la relación entre ellos, resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 1257 CC fundado en la imposibilidad de que los efectos de los contratos, puedan perjudicar o afectar negativamente a aquellos terceros que ajenos a los mismos, adquieran bienes o derechos que libres de cargas y gravámenes que no sean inherentes a su naturaleza o situación jurídica o económica.
CUARTO.- Aplicación de la jurisprudencia al presente supuesto.
El motivo interpuesto en el recurso de casación ha de desestimarse. La parte recurrente plantea, en definitiva, la flexibilización del artículo 1257 CC, al mantener, que contrato de compraventa, suscrito en 2004, el Sr. Matías, al haberse subrogado en la posición de los anteriores compradores de la finca, Sr. Julián y Sra. Valentina, ha de quedar vinculado por la cláusula 3ª del contrato de compraventa anterior, suscrito en 1986, por el cual la parte que ostentaba la condición de comprador, debía abonar a los vendedores iniciales, ahora parte recurrente, las indemnizaciones que se obtuvieran, en relación con expropiaciones futuras sobre la finca objeto de venta.
Pues bien, en el presente supuesto, el Sr. Matías, actual propietario del derecho de suelo de la finca litigiosa, no puede quedar vinculado por las condiciones pactadas en contrato anterior. En primer lugar porque el mismo no ostenta la condición de parte contratante ni de causahabiente de los contratantes, y en segundo lugar, porque la adquisición del bien, no sólo se efectuó a través de contrato de compraventa, plenamente válido y eficaz, tal y como resulta de la valoración probatoria efectuada por la Audiencia Provincial , sino que también la cláusula 3ª del contrato de compraventa de 1986 no figuraba inscrita en el Registro de la Propiedad , por lo que no tenía carácter reala. De ello se desprende claramente que el comprador, Sr. Matías, adquirió una finca libre de cargas y gravámenes, según los datos obrantes en el Registro de la Propiedad , por lo que se halla protegido por el principio de la buena fe registral, sin que sea posible, en su perjuicio, exigírsele, el conocimiento, extraregistral, de obligaciones y cargas previas sobre el bien adquirido.
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