Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 2011.
CUARTO.- Gastos de uso y mantenimiento y gastos de sustitución.
Los acuerdos que son objeto de impugnación en el procedimiento son los que fueron adoptados en la Juntas celebradas el 14 de julio de 2005 y el 20 de abril de 2006 por la comunidad de propietarios del edificio sito en la CALLE 000, n.º NUM000 de Ciudad Real, con los que se aprobaba la sustitución del ascensor existente por otro nuevo, con su presupuesto, modo de pago y determinación de cuotas a satisfacer y se acordaba mantener y no devolver el ingreso de 900 euros efectuado por el demandante, a cuenta de los gastos correspondientes por el cambio del ascensor. No se discute la procedencia de la sustitución del ascensor ni se cuestiona que los acuerdos fueron adoptados conforme al régimen de mayorías previsto en la LPH para aquellas obras de sustitución de un elemento común ya existente. La cuestión que debe ser resuelta, tal y como quedó fijada en la instancia y accedió así a casación, consiste en determinar si el demandante, ahora recurrente, como propietario de determinados locales, con o sin acceso al portal, que no usan el ascensor, debe contribuir o no a los gastos de sustitución del mismo con base en la cláusula de exoneración contenida en el punto 2.º de los estatutos que establece un régimen peculiar para los locales al disponer que: «El propietario o propietarios de los locales comerciales quedan excluidos de contribuir a los gastos derivados de los servicios que no utilice.» Por tanto, se trata de dilucidar si la exoneración contemplada en los estatutos comunitarios basada en el «no uso» ha de extenderse a cualquier gasto derivado del servicio, en este caso del ascensor, inclusive el de sustitución.
Para solucionar el conflicto, la Audiencia Provincial se vale de lo resuelto en casos precedentes, en concreto, en SAP de 30 de noviembre de 2005, donde se declara que los locales con o sin acceso al portal del edificio han de contribuir a los gastos de sustitución del ascensor con base en el principio general establecido en la LPH de que todos los propietarios, ya sean de piso o de local, vienen obligados a determinadas prestaciones para con la comunidad, como contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, así como en una interpretación restrictiva de cualquier excepción que pueda ser establecida que venga a limitar el expresado principio general. Partiendo de lo anterior estima que la cláusula en que se argumenta la oposición al pago de los gastos derivados de los servicios que no utilicen debe entenderse referida a los ocasionados por el mero uso de esos servicios, por el devenir corriente y ordinario, pero no cabe ampliar el sentido de dicho texto a cualquier otro gasto ocasionado por el mantenimiento de la existencia del servicio común, representado en este caso por el ascensor.
Las sentencias de esta Sala de 3 de febrero de 1994 y 30 de diciembre de 1993, citadas por el recurrente establecen que cuando se fija un régimen peculiar en los estatutos para los locales del sótano y planta baja, basado en el «no uso» del ascensor, caracterizado por la exención de contribuir a los «gastos y obligaciones que afecten a los servicios de ascensor», tal exoneración comprende no solo los puros y simples de conservación y mantenimiento sino que debe hacerse extensiva a cuantos requiera el ascensor, con independencia de su naturaleza ordinaria o extraordinaria y por tanto, a los derivados del cambio o sustitución del ascensor existente por otro nuevo.
Esta Sala ha declarado en STS 18 de noviembre de 2009, RC n.º 956/2005, en un supuesto de sustitución del ascensor, en el que el título constitutivo disponía que los departamentos situados en sótano y planta de baja, que no tenían acceso al portal ni a la entrada, no contribuirían en los gastos de estos ni en los de la escalera ni ascensor, que las exenciones de gastos globales, genéricas deben interpretarse sin hacer distinción entre unos y otros conceptos, incluyéndose por tanto, dentro del término «gastos» tanto los ordinarios como los extraordinarios, porque donde la regla no distingue no hay razón para interpretar lo contrario, razón por la que excluye a estos propietarios de los gastos necesarios tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este.
No habiéndolo entendido así la sentencia recurrida, se aprecia, en suma, la infracción denunciada.
Este razonamiento no se opone a lo dispuesto en la reciente STS de 20 de octubre de 2010, RC n.º 2218/2006 en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a « gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria.
Se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
Como consecuencia de lo anterior, el depósito de 900 euros efectuado por el actor que pretendía deducirse de la cantidad que finalmente le correspondiese abonar por los gastos de sustitución del ascensor deberá serle reintegrado al declararse que no tiene obligación de contribuir a los mismos, sin que se devenguen intereses dadas las dudas que suscitaba el presente caso.
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