Civil – Contratos. Mediación o corretaje. Momento de perfección del contrato y en el que se consuma el derecho a percibir los honorarios por parte del agente inmobiliario o comisionista.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 8ª) de 27 de octubre de 2011 (D. JESUS GAVILAN LOPEZ).

SEGUNDO.- Motivo del recurso: sobre la valoración de la prueba e interpretación del contrato.-

1.- Doctrina y jurisprudencia.- Dice la Sentencia de esta A.P. de Madrid, Sección 9ª de 24 de Noviembre de 2.005 citando la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5ª, de 19 de marzo de 2003, que respecto al contrato de corretaje o comisión: "La sentencia de esta misma Sala de 16-07-97 señala que "Como se ha afirmado en las sentencias de 17-10-94 y 13-10-95 de esta Sala así como la de 16-07-91 de la Sala 1 ª de esta Audiencia, el contrato de corretaje es definido por la doctrina como aquél por el que una de las partes (el comitente) encomienda a la otra (el corredor) la realización de gestiones dirigidas a facilitar la ulterior celebración con un tercero de un contrato en el que está interesado o para que le indique la oportunidad o la persona con quien puede celebrarlo. Se configura así como un contrato atípico, consensual y oneroso perteneciente al grupo de los contratos de gestión y mediación. Al carecer de específica regulación en nuestro ordenamiento, ha de regirse por las normas generales de los art. 1.254 y siguientes del CC. Y la analógica aplicación de las normas de otros tipos contractuales afines al mismo, como el mandato, comisión mercantil o arrendamiento de servicios. En cuanto al devengo de honorarios por el corredor, es preciso que el negocio se haya celebrado gracias a su actividad mediadora, de manera que entre intervención del corredor y celebración del negocio ha de mediar una relación de causa a efecto, relación causal que ha de ser valorada en cada caso concreto.

Como se ha afirmado en las sentencias del TS. De 21-10-654, 18-12-86, 3-1-89 EDJ 1989/18, 11-2-91 EDJ 1991/1367, 26-3-91 EDJ 1991/3266 y 23-9-91 EDJ 1991/8843, los servicios del agente inmobiliario deben ser retribuidos tanto si el negocio proyectado se consigue como resultado de su gestión mediadora como si el oferente se aprovecha de su labor para celebrarlo.

Más aún, las sentencias del TS. 3-6-50 y 7-1-57 habían ido más allá de afirmar que el corretaje ha de ser satisfecho aún después de extinguido o revocado el encargo conferido al mediador, siempre que se acredite que la celebración del contrato encargado fue posible merced a la actividad que, durante su vigencia, desarrolló el corredor."

Conforme a lo expuesto, para el devengo de honorarios del corredor es preciso que el contrato se haya celebrado gracias a su actividad mediadora, de manera que entre la intervención de aquél y la celebración del contrato ha de existir una relación de causa a efecto. Como se afirma en las sentencias del TS. De 3-1-89, 11-2-91, 26-3-91 y 23-9-91, los servicios del agente inmobiliario han de ser retribuidos tanto si el negocio inmobiliario se logra a través de su gestión como si el oferente lo concluye por sí aprovechándose de su labor. Incluso como ha afirmado nuestro Alto Tribunal, el corretaje ha de ser satisfecha aún después de extinguido o revocado el encargo siempre que se acredite que la celebración del contrato encargado fue posible merced a la actividad que durante su vigencia desarrolló el corredor."

En cuanto a la perfección del contrato o momento en que se consuma el derecho a percibir los honorarios por parte del agente inmobiliario o comisionista, y abordando un supuesto como el enjuiciado en este recurso, diferenciando el contrato privado y posterior otorgamiento de escritura pública, la Sentencia de la AP Granada de 22 diciembre 2005, sec. 4 ª, S 22-12-2005, nº 722/2005, rec. 478/2005, dice que “...Como de contrato de corretaje se trata, parece oportuno tener en consideración previamente la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo acerca de la identidad de este y su posterior plasmación al caso debatido. Dice el Tribunal Supremo que referido contrato es atípico con sustantividad propia, que vincula solo al corredor a quien se encarga la mediación, es, dice la sentencia de 5-2-96 EDJ 1996/274, un contrato de "facio ut des", principal, consensual, bilateral, por el que una de las partes (corredor) se compromete a indicar a otra (comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero, o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución (Sentencias de 24-6-92  EDJ 1992/6833, 21-5-92  EDJ 1992/5087, 10-3-93  EDJ 1993/2390, 22-XII-92 EDJ 1992/12740), de modo que es preciso una vinculación inmediata y directa entre corredor y comitente tendente a la obtención de un resultado, pero esto desde luego no supone supeditación a ese resultado, pues ya decía la sentencia del mismo Alto Tribunal de 25-6-94 EDJ 1994/5620, que el contrato de corretaje se limita a que el agente ponga en contacto a un presunto comprador con el vendedor comitente, para que ellos luego perfeccionen (o no), (sic) el correspondiente contrato de compraventa.... Si se recuerda que la compraventa tiene dos fases, una de perfección y otra de consumación, fácilmente se alcanza el ámbito de actuación del corredor. Dice el art. 1.450 del Código Civil que la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor y será obligatoria para ambos si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio aunque ni la una ni el otro se haya entregado; hasta aquí llega la labor de mediación del corredor ya en su límite extremo (recuérdese lo que dice la citada sentencia de 25-6-94). Y en el presente caso consta un contrato celebrado entre los ahora litigantes a virtud del que la demandada encargaba al actor la venta de una finca plenamente identificada, con fijación del precio de la comisión del corredor, que sería una, aunque se pagara en dos plazos, uno en aquel momento y otro al otorgarse la escritura pública, lo que no significa obviamente que hubiera dos compraventas y por tanto dos motivos de comisión, de manera que según la intención de la apelante, como el corredor no estuvo en el otorgamiento de la escritura no podía percibir la comisión pendiente de pago. El contrato fue uno, y queda acreditado hasta la saciedad que este se celebró debido a la intermediación del actor, hasta el punto que la demandada pagó parte de esa comisión, por lo que si el contrato se llegó a perfeccionar debido a la intermediación del corredor no hay motivo alguno para que no cobre la comisión estipulada. Sobre este extremo tiene dicho el Tribunal Supremo, que la venta ha de ser consecuencia de la actuación del corredor, que por su mediación quedó perfeccionado (Sentencias 23-9-91 EDJ 1991/8843, 30-XI-93  EDJ 1993/10900, 4-7-94  EDJ 1994/11851) y así fue, quedó perfeccionado, incluso podría decirse sin reparo, que se consumó, o sea se llegó a la segunda fase de la compraventa, porque se otorgó la escritura pública y mediante la tradición instrumental se transmitió la propiedad (art. 1.462 del Código Civil EDL 1889/1); después las partes podrían adaptar los términos del contrato a sus respectivos intereses, pero el contrato consumado fue la consecuencia de la actuación de intermediación del actor. Por tanto si es irrebatible esta actuación del actor, deviene consecuente el cobro de la comisión, lo que no es más que cumplir su contraprestación la otra parte, o sea la vendedora ahora demandada (Sentencias de 30-9-92 EDJ 1992/9447, 3-1-89 EDJ 1989/18, 24-6-92 EDJ 1992/6833) y a esto sería totalmente ajeno el que después una parte incumpla el contrato, ya se diera o no el supuesto del art. 1.504 del Código Civil, porque la vida del contrato de compraventa celebrado era totalmente ajena al contrato de corretaje que la promovió; solo requería este la suerte del otro si así se hubiese estipulado, lo que aquí no ha sucedido, porque además ni siquiera se produjo ese requerimiento, sino que como se dijo antes el contrato se consumó..”.

2.- Aplicación al presente caso.- El tenor literal del contrato refiere la actividad del comisionista al hecho de abonar las comisiones establecidas, "por la venta de las viviendas mencionadas...", no se distingue ni menos aún se establece como condición el hecho de otorgarse escritura pública, lo que sería contrario aunque no ilícito, en relación con la naturaleza del contrato de comisión o corretaje; por otra parte y de acuerdo con la anterior doctrina y jurisprudencia, es claro que el contrato se perfecciona por el mero documento privado, sin perjuicio de poder compelerse las partes a su otorgamiento, de acuerdo con el artículo 1.279 del CC. Tampoco el hecho del pago fraccionado puede relacionarse con dicha condición de otorgamiento de escritura pública, por los fundamentos expuestos, pues, antes al contrario, lo único que cabe inferir del mismo es la facilidad al promotor de hacerlos efectivos, por razón del desarrollo de la venta de toda la promoción de viviendas.

En consecuencia esa valoración de la prueba y contrato es plenamente ajustada a derecho, y a los criterios de ponderación dentro de esa función propia del juzgado de instancia.