Civil – Contratos. Resolución de compraventa de inmueble por falta de pago del precio. Requerimiento previo. No puede producir efectos un requerimiento de resolución posterior a otro en que el comprador manifieste su voluntad seria, de realización posible, de cumplir, sino sólo a partir de la fecha en que no cumpla lo prometido.

Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2011 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

CUARTO.- Motivo único. Infracción de los arts. 1124 y 1504 del Código Civil.

Se desestima el motivo.

Alega esencialmente el recurrente que pese a que el comprador insta el cumplimiento antes del requerimiento resolutorio ello no invalida la resolución del contrato pues la misma procede según el art. 1124 del Código civil.

Sobre este particular ha declarado la jurisprudencia:

1. La resolución por incumplimiento es un efecto especial de las obligaciones recíprocas que contempla el artículo 1124 del Código civil como si de una condición se tratara y el 1504 del mismo código, como garantía para el vendedor de cosa inmueble, complemento del anterior, para el caso de que el comprador no pague el precio. En este caso, exige la norma que se practique un requerimiento, en el sentido de que el vendedor declara su voluntad de que ha optado por la resolución. En tal momento, esta se produce ipso iure pero si no es aceptada por la otra parte, la compradora, extrajudicialmente, se precisa declaración judicial que lo declare.4 Así lo ha dicho reiteradamente esta Sala en sentencias de 12 de marzo en 1990, 15 de febrero de 1993, 28 de junio de 2002 y 1 de octubre de 2009.

STS, Civil sección 1 del 19 de Julio del 2010 (STS 4293/2010) Recurso: 981/2006

2. La especialidad que establece el artículo 1504 es que para la resolución por falta de pago del precio es preciso que el deudor haya sido requerido judicial o notarialmente (lo que destaca especialmente la sentencia de 4 de julio de 2005), requerimiento que es una declaración de carácter receptivo (sentencia de 28 de septiembre de 2001), consistente en la notificación de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato (sentencia de 18 de octubre de 2004).

La resolución se produce por el requerimiento y se habrá de acudir a la vía judicial cuando el incumplidor lo desatiende y no se allana al mismo (sentencia de 7 de noviembre de 1996). Por tanto, si las partes no están conformes con la resolución, esencialmente si la parte compradora se opone a ella, será preciso acudir al proceso y la sentencia no constituye la resolución, sino declara la ya operada (sentencia de 29 de abril de 1998), con efecto retroactivo (sentencia de 15 de julio de 2003).

STS, Civil sección 1 del 17 de Julio del 2009 (STS 5093/2009) Recurso: 143/2005

3. Es cierto que el artículo 1504 del Código Civil, que contiene en realidad un beneficio para el comprador moroso en el pago del precio, dispone en concreta aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.124 del mismo código la facultad resolutoria del vendedor que no ha percibido el precio en el plazo pactado para operar la resolución del contrato. Pero ha de observarse que la obligación fundamental del comprador de pago del precio (art. 1500 del Código Civil) no puede desligarse del resto de obligaciones prefijadas en el contrato que afectan al vendedor...

STS, Civil sección 1 del 09 de Octubre del 2007 (STS 6 4 04/2007) Recurso: 4216/2000

4. ... si bien, para el supuesto de venta de bienes inmuebles, el  art. 1504 del Cc  establece que aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, interin no haya sido requerido judicialmente, efectuado el cual, el juez ya no podrá concederle nuevo teminal", requerimiento que entiende cumplimentado, concurriendo de esa forma "los requisitos legalmente exigidos para acceder a la resolución...

STS, Civil sección 1 del 10 de Mayo del 2007 (STS 2691/2007) Recurso: 2386/2000

5. En todo caso, la singularidad del artículo 1504 CC conlleva que no pueda otorgarse validez a la resolución instada por el vendedor por el mero hecho de no haberse pagado el precio en el tiempo establecido; dado que el comprador se encuentra facultado para pagar incluso después de expirar el término estipulado en el contrato mientras el vendedor no le haya requerido de pago, judicialmente o por acta notarial.

STS, Civil sección 1 del 14 de Junio del 2011 (STS 4263/2011) Recurso: 369/2008

De lo hasta aquí expuesto se deduce que el requerimiento resolutorio del art. 1504 del Código Civil, permite que hasta la notificación del mismo pueda pagar el comprador, pese a que conste una condición resolutoria expresa al amparo del art. 1124 del C. Civil y ello por la especialidad que contiene el primer precepto con respecto a las compraventas de inmuebles.

Igualmente para que el vendedor inste la resolución ha debido de cumplir fielmente sus obligaciones (arts. 1124 y 1110 del C.Civil) y en este sentido establece la jurisprudencia de esta Sala (SS.TS 15-7-2011.

Rec 1976 de 2007 y 4-10-2010 Rec. 1777 de 2006).

En conclusión:

1. El comprador, hasta el requerimiento, puede pagar.5 2. El comprador, al momento de ser requerido, había mostrado ya su voluntad inequívoca de cumplimiento, por lo que el requerimiento carece de eficacia, dado que solo tiene sentido si el comprador sigue renuente al cumplimiento de sus obligaciones.

3. La actitud del comprador no fue obstructiva al cumplimiento sino que se fundaba en la existencia de defectos en el inmueble entregado, que han sido constatados en la sentencia de la Audiencia.

4. Pese al transcurso del plazo contractual de entrega y pago, el vendedor, por dos veces, se avino al cumplimiento, prolongando los plazos contractuales.

5. El comprador instó fehacientemente el cumplimiento antes de ser requerido de resolución.

Sobre la ineficacia del requerimiento resolutorio cuando el comprador ha instado previamente el cumplimiento ha declarado esta Sala que además, no puede producir efectos un requerimiento de resolución posterior a otro en que el comprador manifieste su voluntad seria, de realización posible, de cumplir, sino sólo a partir de la fecha en que no cumpla lo prometido...(STS, Civil sección 1 del 07 de Junio del 1995 (STS 3269/1995) Recurso: 749/92).