Civil – Contratos. Compraventa de vivienda. Resolución por falta de entrega de la vivienda en el plazo pactado.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 2012 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

TERCERO.- Motivo ÚNICO. Infracción de los artículos 1091 y 1255 del Código Civil.

Se desestima el motivo.

Alega el recurrente que la obligación de entrega no era esencial y que concurrió fuerza mayor como es el abandono de la obra por la constructora y que no se frustró el fin del contrato.

Sobre ello debemos declarar que: A) Como en otras ocasiones ha declarado esta Sala, la sentencia declara que el plazo fijado en el contrato para la entrega de la vivienda, debe ser calificado como esencial por haberlo así dispuesto las partes contratantes en su concertación negocial. Esta conclusión alcanzada por la Audiencia Provincial tras valorar la prueba practicada e interpretar el contrato, resulta inatacable a través del recurso de casación, por lo que la aplicación a este supuesto de hecho del artículo 1124 CC, conduce necesariamente a apreciar un incumplimiento contractual de la vendedora que supone una validez de la resolución contractual instada por la compradora. (STS del 28 de Junio del 2012, recurso 1154/2009). Sin duda la obligación de entrega es esencial en el contexto del contrato de compraventa (arts. 1462 y siguientes del Código Civil), y en cuanto al plazo en el que la misma se ha de verificar se deberá estar a lo pactado, siendo de indudable importancia la apreciación del tiempo transcurrido sin cobertura contractual y las expectativas próximas o inciertas de la entrega.

B) Computando tan solo el retraso experimentado hasta la sentencia de primera instancia, se aprecia una dilación de dos años, lo que denota, sin duda, la frustración del contrato y los criterios para la determinación de la entidad o esencialidad del incumplimiento han sido resumidos por autorizada doctrina señalando varios parámetros, como la importancia para la economía de los interesados, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración, que ha de predicarse del fin o fin práctico del contrato, a lo que equivale la llamada "quiebra de la finalidad económica". Pero, en definitiva, ha de tratarse de un incumplimiento esencial, caracterizado por producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin". (STS, Civil sección 1, del 10 de Noviembre del 2011, recurso 271/2009).

C) Como ya declaró esta Sala en la invocada sentencia 1039/1998 de 14 de Noviembre de 1998, recurso 1744/1994, el vendedor no es árbitro de cumplir un contrato cuando le convenga o interese o pueda, supuesto el cumplimiento del comprador de sus obligaciones, o su disposición seria y verdadera a cumplirlas, incumpliendo los plazos contractuales; el vendedor no puede escudarse en el incumplimiento de la contrata respecto a él, porque le es imputable frente al comprador por haberla elegido, es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales sujetas a su control, no externo, imprevisible o inevitable (fuerza mayor).

En conclusión, se ha violado por la vendedora la obligación esencial del contrato como es la entrega en plazo, al dejar pasar al menos dos años, sin que se terminara la obra, sin causa de fuerza mayor, frustrando el fin del contrato.