Civil – Contratos. Arrendamientos rústicos. Desahucio por destinar la cosa a un uso distinto del pactado. Asimilación a la falta de uso. Abandono de la explotación.

Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de julio de 2009 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

TERCERO.- El recurso de casación condensa en un solo motivo las infracciones legales que la parte recurrente considera que se han producido, refiriéndose en concreto a los artículos 1555.2 del Código Civil, según el cual el arrendatario está obligado «a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra»; 1556 del mismo código, referido a la posibilidad de pedir la "rescisión" del contrato cuando no se cumpliere tal obligación con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios; y 1569.4ª, en virtud del cual el arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario cuando no se sujetare en el uso de la cosa a lo que ordena el número 2º del artículo 1555.

Cita igualmente, para justificar el interés casacional que alega: a) La sentencia de esta Sala de 23 de junio de 1959, referida al arrendamiento de una cantera, la que refleja cómo la doctrina de la Sala se ha orientado en el sentido de que el uso constituye una obligación del arrendatario, aludiendo a sentencias anteriores como las de 22 junio 1920, incidentalmente la de 31 marzo 1926, y "a sensu contrario" la de 17 febrero 1953; b) La sentencia de 17 noviembre 1970, referida al arrendamiento de un almacén sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, que declara la obligación de uso del arrendatario al que se niega el derecho de prórroga por la desocupación del objeto arrendado; y c) La sentencia de 17 de mayo de 1986, referida al arrendamiento de una industria de Café Bar Restaurante, en cuanto declara que «el no uso o el uso esporádico y anómalo hay que entender, salvo prueba en contrario, que acarrea perjuicio para el interés del arrendador», y que « la doctrina jurisprudencial, acomodándose a lo ordenado en el número 2.º del artículo 1.555, norma que tiene expresivos precedentes en el derecho histórico (ley 25, párrafo tres, título 2.º, libro 19, del Digesto: "conductor omnia secundum legem conductionis facere debet"), afirma ese presupuesto del deber de uso de la cosa que atañe al arrendatario, ya que además normalmente la falta de diligencia en su cumplimiento conllevará demérito para la cosa arrendada y no puede dejarse la efectiva realización de lo pactado a la voluntad de uno sólo de los sujetos del contrato bilateral -sentencias de 22 de junio de 1920, 6 de octubre y 9 de diciembre de 1953, 21 de enero de 1955, 28 de enero de 1957, 23 de junio de 1959, 3 de julio de 1965 y 17 de noviembre de 1970 ».

En realidad el "thema decidendi" del presente recurso se centra en la interpretación de la obligación que impone al arrendatario el nº 2º del artículo 1555 del Código Civil en relación con la causa de desahucio comprendida en el nº 4º del artículo 1569 y, en concreto, si el ejercicio de tal facultad resolutoria procederá sólo en los casos de que el arrendatario destine la cosa a uso distinto del pactado o, en su defecto, al que convenga a la naturaleza de la cosa objeto de locación, o si tal facultad resolutoria se dará también en el supuesto de falta de uso.

Aun cuando, en principio, se pueda considerar que el uso de la cosa es un derecho del arrendatario, también es cierto que parte de la doctrina considera que se trata igualmente de una obligación porque, si no se usa la cosa, no se la estará destinando al uso pactado y, en todo caso, la pretensión del arrendatario de mantener la situación arrendaticia pese a la falta de uso, prolongada y no justificada, constituiría un ejercicio abusivo del derecho frente a la plenitud del derecho de propiedad. La causa onerosa en el contrato de arrendamiento de cosas viene integrada, para el arrendador, por la prestación consistente en el pago de la renta por parte del arrendatario; y, para éste, por la prestación de uso de la cosa concedido por el arrendador (artículo 1274 Código Civil) de modo que la falta de uso desnaturaliza el propio contrato, y su finalidad, cuando se produce en determinadas condiciones de prolongación en el tiempo.

En el presente caso se ha declarado como hecho probado que el arrendatario, sin causa justificada para ello, abandonó la finca sin destinarla a finalidad alguna, al menos durante un año y nueve meses -todo el año 2002 y hasta septiembre de 2003- por lo que se dieron las circunstancias señaladas respecto de la desnaturalización de un contrato de tracto sucesivo como es el de arrendamiento y, en consecuencia, incurrió en la causa de desahucio prevista en el artículo 1569-4º del Código Civil, habiendo quedado igualmente acreditado que únicamente reanudó el cultivo de la finca tras la interposición de la demanda que dio lugar al presente litigio.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]