Civil – Contratos - Hipotecario. Contrato de renta vitalicia. Hipoteca rentaria. El adquirente de una finca hipotecada con hipoteca rentaria, la adquiere con la carga de tal hipoteca.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2010 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

TERCERO.- Asumiendo la instancia y teniendo en cuenta lo alegado en el recurso de casación, se ha de atender, en primer lugar, a la calificación del contrato de 30 de diciembre de 1987: se trata de un contrato de renta vitalicia contemplado en los artículos 1802 y siguientes del Código civil por el que el actual demandante y recurrente don Casimiro se obligó a pagar una pensión, con carácter vitalicio, a su madre demandada, doña Marisa, a cambio de la transmisión dominical de una serie de acciones en sendas sociedades anónimas; todo ello, aparte de otros pactos. Cuyo contrato fue elevado a escritura pública, de 15 de febrero de 1988 en la que se constituyó hipoteca, en estos términos; Tercero.- En garantía del pago de las pensiones establecidas, ascendentes a 350.000 pesetas mensuales, se constituye sobre las fincas que se describen en el expositivo I antecedente, hipoteca por parte de su titular y a favor de la pensionista, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 157 de la Ley Hipotecaria y 248 del Reglamento para su ejecución." A continuación, se transcribe literalmente el párrafo tercero de dicho artículo 157 de la Ley Hipotecaria, que dice así; lo que tiene trascendencia en el presente caso es el segundo inciso: El acreedor de dichas rentas o prestaciones periódicas podrá ejecutar estas hipotecas utilizando el procedimiento sumario establecido en los artículos 129 y siguientes de esta Ley. El que remate los bienes gravados con tal hipoteca los adquirirá con subsistencia de la misma y de la obligación de pago de la pensión o prestación hasta su vencimiento. Iguales efectos producirá la hipoteca en cuanto a tercero; pero respecto a las pensiones vencidas y no satisfechas, no perjudicarán a éste sino en los términos señalados en los artículos 114 y párrafo primero y segundo del 115 de esta Ley.

Es la hipoteca rentaria, así denominada, que responde a las líneas institucionales de ésta, pero tiene una configuración propia que la separa de la hipoteca normal que garantiza una deuda-capital. El problema se plantea, en la norma transcrita, en el caso de la transmisión de la finca hipotecada, en el sentido de que la obligación de satisfacer la renta pasa al adquirente de la misma, como subrogación real por ministerio de la ley. No se trata de una asunción de deuda, con normativa propia, sino de transmisión de la obligación ope legis, lo que se ha destacado que es la razón vital de la existencia de la hipoteca de renta. Cuando se trata de una enajenación forzosa de la finca hipotecada, tal como dispone el artículo 157 de la Ley Hipotecaria, tanto si ha sido por ejecución hipotecaria, como si lo ha sido por ejecución de un embargo (producido por ejecución de sentencia que condenó al pago, precisamente, de la renta, en el caso presente) el adquirente (el que remate los bienes gravados con tal hipoteca... dice dicho artículo) no sólo se subroga en la responsabilidad real por la hipoteca (... los adquirirá con subsistencia de la misma...) sino también se subroga en la obligación personal garantizada (... y de la obligación de pago de la pensión).

Por tanto, aplicando esta norma e interpretándola por su texto, por sus antecedentes y por su función teleológica, atendiendo también a la doctrina de los autores, no siempre conforme, se entiende que el adquirente por enajenación forzosa (no procede entrar en la transmisión voluntaria, que no se plantea en el presente caso) de una finca hipotecada con hipoteca rentaria, la adquiere con la carga de tal hipoteca y, al tiempo, asume la obligación de pago de la renta que está garantizada con tal hipoteca.

Yendo al caso presente: la rematante de las fincas gravadas con la hipoteca de renta, adquisición por enajenación forzosa en virtud de subasta, fue la madre, demandada, la cual las adquirió con la hipoteca y asumió la obligación de pago de la renta. Lo cual produce dos consecuencias. La primera, la extinción del derecho real de hipoteca, por consolidación, ya que al adquirir el derecho real pleno, propiedad, se extingue el derecho real limitado, hipoteca, que garantizaba una obligación de pago de renta, de la que ella era acreedora; lo cual efectivamente se produjo y se extendió el asiento de cancelación en el Registro de la Propiedad. La segunda, la extinción de la obligación de pago de la renta, ya que, por disposición del artículo 157, tantas veces citado, adquirió las fincas con la obligación de pago de la renta y de esta obligación ella es la acreedora, lo cual es precisamente el concepto de confusión conforme al artículo 1192 del Código civil: causa de extinción de la obligación que se produce cuando se reúnen en la misma persona las titularidades de acreedor y deudor.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TS)]