Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2011.
TERCERO.- La protección del tercero hipotecario de buena fe.
A) El artículo 34 LH contempla los supuesto de adquisiciones a non domino [de quien no es dueño] a favor de los terceros adquirentes de buena fe que cumplan los requisitos exigidos en el mismo (adquisición onerosa de persona que aparezca como titular registral con facultades para transmitir y que, a su vez, inscriba su derecho). La norma establece la protección del tercero hipotecario justificada (STS de 8 de octubre de 2008) por la necesidad de reforzar la confianza en el Registro y en la realidad de la que este se hace eco, garantizando a todos los que adquieren derechos inscritos llevados por esa confianza que van a ser mantenidos en la titularidad de los mismos, una vez consten inscritos a su favor, al margen de las vicisitudes que pudieran afectar al título del transmitente que no tengan reflejo registral, sin que, por tanto, su titularidad inscrita pueda verse atacada por acciones fundadas en una determinada realidad extrarregistral ajena al contenido del Registro inmediatamente anterior a su adquisición.
Acerca de quién debe merecer la consideración de tercero hipotecario, la STS del Pleno de 5 de marzo de 2007, RC n.º 5299/1999, precisa que es tercero en el campo del derecho hipotecario el adquirente al que, por haber inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad , no puede afectarle lo que no resulte de un determinado contenido registral, anterior a su adquisición, aunque en un orden civil puro el título por el que dicho contenido registral tuvo acceso al Registro de la Propiedad adoleciera de vicios que lo invalidaran.
Lo relevante de la doctrina establecida por cita sentencia del Pleno es que se sienta como regla que el artículo 34 LH ampara las adquisiciones a non domino [de quien no es dueño] porque salva el defecto de titularidad o poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparece con facultades para transmitir la finca. En el mismo sentido las SSTS de 16 marzo 2007, 20 marzo 2007, 7 y 10 octubre 2007, 5 mayo 2008 y 8 octubre 2008, 20 noviembre 2008, 6 marzo 2009 y 23 abril 2010.
B) En el caso examinado, la aplicación de la anterior doctrina conduce a la desestimación del motivo, pues aunque la sentencia dictada en apelación aprecia la existencia de buena fe en los recurrentes, esta circunstancia no determina por sí la protección registral del adquirente a non domino [de quien no es dueño] que deriva del artículo 34 LH, pues no inscribieron en el Registro con anterioridad a la anotación preventiva de la demanda instada por los familiares de D. Ezequias. Además, como pone de manifiesto el FJ 2.º de la sentencia recurrida los recurrentes en su recurso de apelación reconocieron expresamente que no reunían los requisitos del artículo 34 LH, por tanto, el reconocimiento de que actuaron con buena fe no conlleva la aplicación del referido artículo.
La declaración de nulidad de un negocio jurídico transmisivo en el caso que nos ocupa de las transmisiones que efectuó D. Ezequias a favor de Desarrollos Lascaris, S.L., de las fincas objeto del precontrato de 6 de mayo de 1999 por la demanda interpuesta por los familiares de D. Ezequias conlleva la nulidad de la adquisición por la entidad instrumental. Y, además, no se produjo una nueva transmisión a un tercero, en este caso los demandantes, pues el contrato de compraventa de futura, según la declaración de hechos probados de la sentencia recurrida, no se ratificó, por tanto, no adquirieron la condición de tercero hipotecario para gozar de la protección que dispensa el artículo 34 LH. Precisamente esta norma protege al tercero respecto a la titularidad registral de su transmitente, aunque ésta sea declarada nula; en otras palabras, dicho principio ampara una adquisición a non domino [de quien no es dueño]; es decir, se mantiene la adquisición por el tercero pese a que el titular registral carecía de poder de disposición sobre la finca transmitida por no ser realmente titular material. La fe pública registral salva el derecho de titularidad del transmitente que es el titular registral y protege al tercero, que es el tercero hipotecario.
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