Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución por cesión, traspaso o subarriendo inconsentido. Supuestos de novación subjetiva de la persona del arrendatario.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 13ª) de 19 de octubre de 2011 (Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN).

TERCERO.- (...) es de destacar con carácter previo, por lo que respecta a los supuestos de novación subjetiva de la persona del arrendatario, los puntos sustanciales que, en aplicación de las causas segunda y quinta del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964, aplicable al caso por razones de vigencia temporal, ha venido desarrollando la doctrina jurisprudencial, y que pueden concretarse en los siguientes puntos:

a) lo que determina el efecto de la resolución es la introducción en el local arrendado de una tercera persona en connivencia con el arrendatario, sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez (SS TS de 29 de Febrero de 1972 y 16 de Noviembre de 1974), de manera que la mera introducción de un tercero ajeno a la relación contractual arrendaticia en el local arrendado, determina una presunción iuris tantum de la existencia de la causa resolutoria, en virtud de la propia naturaleza en que dichos negocios contrarios a la Ley suelen desenvolverse (SS TS, entre otras muchas, de 7 de mayo de 1958, 3 de mayo de 1961, 8 de marzo de 1963, 2 de julio de 1970, 14 de marzo de 1972 y 22 de junio de 1973);

b) aun cuando la cesión, el subarriendo y el traspaso constituyen figuras jurídicas con perfiles propios, sin embargo para los fines de la resolución de la relación arrendaticia, no es necesario una calificación exacta, pudiendo, por tanto, ejercitarse conjuntamente las dos causas, dada la dificultad inherente a la clandestinidad en que se desenvuelven estos negocios extraños a la intervención y a las posibilidades fiscalizadoras del arrendador (SS TS de 6 de marzo de 1971, 29 de febrero de 1972, 9 de julio de 1973  y 28 de enero de 1974);

c) es indiferente que la introducción sea excluyente o compartida (SS TS de 19 de octubre de 1972, 22 de junio de 1973 y 16 de noviembre de 1974), total o parcial (SS TS de 19 y 31 de octubre de 1972) y a título oneroso o gratuito (SS TS de 13 de mayo de 1970, 19 de octubre de 1972 y 12 de junio de 1973);

d) el carácter simulativo o clandestino supone que no puede normalmente acreditarse la situación antijurídica mediante pruebas directas, por lo que es preciso acudir al medio indirecto de las presunciones (SS TS de 2 de julio de 1970, 30 de octubre de 1971, 20 de enero de 1972 y 9 de octubre de 1974);

e) consecuentemente, se produce una inversión de la carga de la prueba al tener que justificar el arrendatario demandado la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada (STS de 10 de abril de 1970), de un modo pleno, como señala la sentencia de 30 de mayo de 1972 indicativa de que esa ocupación "ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario para destruir la presunción de ilegalidad que lógicamente se deriva de aquella ocupación de la vivienda o del local de negocio", recalcando las sentencias de 1 de mayo de 1961 y 11 de abril de 1973 que "el arrendamiento urbano, caracterizado por la cesión del uso o goce de una cosa por tiempo determinado y precio cierto, se desenvuelve normalmente entre las personas que en concepto de arrendador y arrendatario celebraron el contrato y la alteración de tales elementos personales, para quedar legitimada, necesita fundarse en título legal o contractual que lo autorice, título que debe estar plenamente justificado por la parte que lo invoque";

f) que constituye igualmente cesión determinante de la concurrencia de causa de resolución, la introducción de una persona jurídica, ya que, reconocido por nuestro ordenamiento positivo que tienen personalidad jurídica propia e independiente de sus accionistas, se produce una mutación subjetiva en la ocupación del local que transciende, no sólo a la posibilidad del beneficiario de la explotación en relación con los derechos de traspaso, sino también a las causas de extinción de la propia persona, profundamente diferentes en el caso de las personas naturales y jurídicas, siendo uno de los supuestos que la jurisprudencia considera como introducción de tercero la domiciliación de una persona jurídica distinta del arrendatario en el inmueble arrendado, pues sabido es que el domicilio afecta a las condiciones de ejercicio de los derechos y el domicilio de la persona jurídica es el social, haciendo innecesaria la ocupación material.

Al respecto la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 1993  tiene declarado que "la formación de una sociedad con sede social en los mismos locales arrendados constituye una cesión o traspaso del derecho arrendaticio por haberse implicado en el vínculo jurídico que por el arrendamiento liga a los propietarios del inmueble y el arrendatario una nueva personalidad, sin consentimiento ni conocimiento de aquel".

CUARTO.- La aplicación de las anteriores premisas jurisprudenciales al caso debatido lleva necesariamente a estimar la demanda y, por ende, a desestimar el recurso, al estar acreditado que la ASSOCIACIO CULTURAL KESAVA está domiciliada en el local arrendado y es ella la que lo explota y a la que, efectivamente, se ha producido la cesión de los derechos arrendaticios denunciada en la demanda, al no haberse demostrado tampoco la existencia de consentimiento expreso o tácito de la propiedad a la cesión denunciada y la prueba de la autorización, en cuanto hecho positivo, recaía sobre la parte demandada, pero es lo cierto que por ésta no se ha aportado prueba directa de tal consentimiento, y tampoco obran en autos pruebas indirectas concluyentes de las que extraer que el arrendador, por sí o a través de su administrador, autorizara dicha cesión en el momento de realizarse o consintiera la misma una vez realizada.

En consecuencia, aún admitiendo que el administrador o la propiedad conocieran la cesión, partiendo de la reiterada doctrina jurisprudencial conforme a la cual conocer no es consentir y no constando en autos actos de la propiedad o de su administrador que reúnan el carácter inequívoco propio de los facta concludentia de los que derivar la implícita aquiescencia de aquellos a la cesión (así sentencias del Tribunal Supremo de 16 de Abril de 1985, 26 de Mayo de 1986 y 22 de Diciembre de 1992, entre otras) ha de concluirse que la modificación subjetiva en el arrendamiento fue realizada por la parte demandada sin el consentimiento de la parte actora arrendadora.