Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 25ª) de 30 de septiembre de 2011 (D. CARLOS LOPEZ-MUÑIZ CRIADO).
SEGUNDO.- (...) El artículo 1.504 CC no impone el requerimiento previo de pago al comprador como presupuesto necesario para resolver el contrato, sino como factor impeditivo de la facultad contenida en el mismo precepto que permite al comprador incumplidor evitar la resolución del contrato aunque pague después del momento previsto en el contrato.
Así lo interpreta la Jurisprudencia del Tribunal Supremo en sentencias resumidas por la del Pleno dictada el día 4 de julio de 2011, a la que reiteradamente nos vamos a referir por haber sentado Doctrina en aspectos importantes en el caso ahora estudiado.
La expresada sentencia dice que la especialidad establecida en el artículo 1.504 CC respecto al 1.124 " consiste en que el deudor debe haber sido requerido judicial o notarialmente, mediante acta (STS de 4 de julio de 2005, RC núm. 498/1999) para que no pueda hacer uso de la facultad de pagar después de expirado el plazo y hacer inviable la resolución instada de contrario ". Por eso, aunque el requerimiento no sea válido, como ocurriría en el caso del Burofax, pues la norma exige que sea judicial o notarial, si hasta el emplazamiento no ha satisfecho la deuda pendiente ".
Nada justifica, vigente el contrato a la luz de la ineficacia de los requerimientos previos, que el comprador mantuviera su negativa al pago y la mantuviese hasta su emplazamiento. En esta tesitura de impago injustificado, contrario al fin económico-jurídico del contrato y a las legítimas aspiraciones del vendedor, resulta procedente la resolución ejercitada por el vendedor, pues no admitir el ejercicio de esta acción supondría dejar el negocio a expensas de que el comprador siga amparándose en un incumplimiento de la contraparte ". En definitiva, un requerimiento válido de pago impide al deudor beneficiarse del pago extemporáneo, pero si el incumplimiento persiste hasta el emplazamiento, nada puede impedir la eficacia resolutoria del contrato con la contundencia prevista en el artículo 1.124 CC.
Eso es lo ocurrido en el caso estudiado, porque estaba previsto en los contratos el otorgamiento de la escritura pública para el mes de septiembre de 2005, y ese es el momento convenido para que el comprador abone la mayor parte del precio pactado, pues además de las letras de cambio no satisfechas a su vencimiento y las que no se presentaron al cobro cuando vencieron por un acuerdo verbal que difería el abono de su importe al acto de formalización, también debía abonar en ese momento el resto del precio, mediante subrogación en un préstamo que, según dicen las estipulaciones, "le concederá una entidad de crédito".
De ese modo, si el comprador no se presenta al otorgamiento de la escritura cuando le cita la vendedora o se niega al otorgamiento, como ocurrió también después en el encuentro ante el Notario que ella admite haberse producido en enero de 2006, existe incumplimiento, que producirá la resolución del contrato porque, a pesar de no existir un requerimiento fehaciente en los términos exigidos por el artículo 1.504 CC, la compradora en ningún momento llegó a hacer efectiva la cantidad debida, y por ésta no sólo debe entenderse la reflejada en las cuatro letras vencidas en julio de 2004 por valores relativamente pequeños, sino también las de importe mucho más elevado cuyo vencimiento se dató en el contrato el 24 de septiembre de 2005 y no fueron satisfechas en ningún momento, pese a iniciarse la mora desde el mes de noviembre al que la vendedora había aceptado aplazar el pago para hacerlo coincidir con el otorgamiento de las escrituras públicas.
Por eso, la eficacia de los requerimientos no tiene la importancia que se pretende por la recurrente, sin perjuicio, por otro lado, de haber sido eficiente en un caso, al menos, en concreto la citación al otorgamiento de las escrituras para el mes de noviembre de 2005, que se hizo por cartas certificadas fechadas el día 24 de octubre de 2005 (que no fueron dos como se dice en el recurso, sino cuatro) y recibidas por la compradora el 3 de noviembre de ese año, como consta en los acuses de recibo.
Cierto es que con ese modo de comunicación no se tiene constancia del contenido, pero no olvidemos que si bien para dotar de eficacia al requerimiento del artículo 1.504 CC se exige constatar el contenido y la recepción con una determinada forma, para que surta otros efectos, como el puramente contractual de citar al otorgamiento de la escritura pública, basta con demostrar el envío y recogida por la compradora, de modo que ésta se encuentre posibilitada de desvirtuar el texto de la comunicación presentando el que tuviese en su poder, sin que pueda aceptarse como mecanismo para privar de valor probatorio a la aportación documental realizada por la demandante la cómoda postura de negárselo sin explicar cuál fue el contenido de las cartas que recibió.
Por lo demás, la actuación inclumplidora de la demandada no está justificada en modo alguno, pues nada le impedía abonar el precio pactado en alguna de las dos citas al otorgamiento de escritura pública que recibió, sin ser excusa para ello que la vendedora le exigiera el pago de una determinada cantidad de intereses por mora, que, además, había sido pactada en el contrato con anatocismo, pues lo relevante a efectos de impedir la resolución del contrato cuando la vendedora no hubiese hecho uso del requerimiento de pago en la forma establecida en el artículo 1.504 CC, es el abono del precio, no de los perjuicios que la mora hubiese causado a la parte contraria, lo cual hubiese sido fácil de obtener entregando el dinero en la Notaría donde había comparecido y justificar así el cumplimiento tardío de la prestación de pago del precio, sin perjuicio de la liquidación posterior de los intereses por demora. Finalmente, que la vendedora no tuviese en momentos precedentes intención de resolver los contratos pese al incumplimiento de la compradora, no significa que esté renunciando a su derecho a deshacer la relación contractual posteriormente, en especial cuando la situación se agrava y se pone de manifiesto en mayor medida la voluntad de incumplir por su oponente.
En definitiva, actos como la entrega de llaves antes del otorgamiento de la escritura sólo demuestran la buena fe de la vendedora y la frustración de sus expectativas por el incumplimiento de la compradora, lo que abunda en lo justificado de la resolución del contrato por ella promovida.
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