Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Obras en elementos comunes sin la autorización de la Junta de Propietarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO.- Obras en elementos comunes sin la autorización de la Junta de Propietarios.

A) La Ley de Propiedad Horizontal establece la prohibición de llevar a cabo cualquier obra que suponga la alteración o modificación de elementos comunes, es decir, todos los que no son privativos, para cuya determinación sirve de orientación el artículo 396 del Código Civil, a los que cabe añadir otros que puedan existir, aun no citados en dicho precepto, dentro de las características de cada Comunidad.

De conformidad con la literalidad de la LPH así como del CC, la doctrina jurisprudencial distingue entre las obras ejecutadas por los propietarios bien en sus elementos privativos bien sobre elementos comunes. En el primero de los casos, el propietario podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exterior o perjudica los derechos de otros propietarios. En el supuesto que las obras realizadas afecten o alteren los elementos comunes se precisará para la legalidad de las obras la autorización unánime de la comunidad sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia o no de perjuicio  para los restantes propietarios o intereses comunitarios o la alteración de la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exterior (STS de 6 de noviembre de 1995 [RC 1243/1992 ]).

En cuanto a la delimitación de que elementos han de ser considerados como comunes, por lo que su afectación o alteración precisará del consentimiento unánime de la junta de propietarios, y a los efectos del presente procedimiento, habrá de entenderse que en la "estructura" del inmueble se incluye todo lo que forma parte de la armadura de fábrica del edificio, como los forjados; la posibilidad de que cualquier propietario pueda verificar modificaciones en ella es contraria no sólo a la Ley de Propiedad Horizontal (artículos 7.1 y 12), sino también al principio básico de la copropiedad, pues si hay algo que realmente ostenta la consideración de común es la estructura de la finca (STS 17 de febrero de 2010 [1958/2005 ]).

Por lo anterior se reitera como doctrina jurisprudencial que la ejecución de obras en elementos comunes, tales como los forjados, los cuales conforman la estructura del edificio, requieren del consentimiento unánime de la comunidad sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia o no de perjuicio para los propietarios o afecten o no a la estructura, seguridad o configuración exterior del edificio comunitario.

B) La aplicación de esta doctrina al caso examinado exige la estimación del recurso. La sentencia impugnada concluye que las obras litigiosas, consistentes en la unión física de la vivienda propiedad del demandado, situada en la planta NUM000 con el trastero ubicado en la planta superior, aun afectando al forjado interior que divide ambas dependencias, no menoscaban la seguridad del edificio, ni su estructura general ni su configuración o estado exterior ni perjudica a la comunidad por lo que declara la legalidad de las mismas. Pues bien, efectivamente, tal y como alega la parte recurrente, la Audiencia Provincial alcanza dicha conclusión en clara contradicción con la jurisprudencia destacada por lo que no resulta ajustada a esta, ya que las obras ejecutadas afectan directamente al forjado interior que une las plantas tercera y cuarta, al consistir en la supresión de este con la finalidad de unir la vivienda del demandado con el trastero que se encuentra en la planta superior. Dicha eliminación del forjado como elemento común comporta una alteración esencial de la estructura del edificio, la cual, e independientemente de que se vean afectados intereses de propietarios o la estructura, estabilidad o configuración exterior del edificio, precisan para su validez y legalidad el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios, consentimiento inexistente en el presente procedimiento.