Procesal Civil. Desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas. Forma del requerimiento previo de pago a efectos de la posibilidad de enervación de la acción de desahucio.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Gijón (s. 7ª) de 14 de octubre de 2011 (D. MARTA MARIA GUTIERREZ GARCIA).

SEGUNDO.- A la vista de los términos en que se ha planteado el recurso, la primera cuestión que debe ser abordada es el relativo al requerimiento previo de pago a efectos de la posibilidad de enervación de la acción de desahucio, pues de conformidad con el art. 22. 4 in fine de la LEC  no cabe enervación cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Entendiendo la parte apelante que el mismo no fue fehaciente.

Esta cuestión ya ha sido abordada por distintas sección de esta Audiencia, así la sentencia de 2 de marzo de 2007, de la sección 1 ª donde se dice:" La cuestión planteada ha merecido respuestas enfrentadas por parte de los Tribunales, pues así existe una primera opinión que entendiendo la excepción a la facultad enervatoria como una limitación de derechos al arrendatario que por ello mismo habrá de ser interpretada restrictivamente, se muestra partidaria de exigir que el requerimiento de pago tenga un determinado contenido que vendrá dado por incluir, además de la intimación al pago, una advertencia clara y terminante al arrendatario de las consecuencias jurídicas inherentes a su impago, de tal modo que el inquilino comprenda el alcance y fines de la intimación (en tal sentido S.A.P. Barcelona, Secc. 13ª de 30-5-2002, 17-2-2005; Baleares, Secc. 4ª, 5-5-2005, etc.). Frente a tal criterio existe otro que por el contrario exime al requirente, pues no lo exige el precepto legal, de incluir advertencia alguna al inquilino moroso sobre las consecuencias de su impago en el caso de un ulterior proceso para la resolución del contrato (tesis defendida por la S.A.P. Huesca 19-11- 2002; Vizcaya, Secc. 5ª, 30-7-2001; Cantabria, Secc. 2ª, 21-12-2004, Madrid, Secc. 14ª de 21-3- 2006).

Entiende este Tribunal mejor ajustada a derecho esta segunda tesis a la que se adhiere, debiendo recordar a este propósito que el nuevo artículo 22-4 LEC no hace otra cosa que recoger el contenido del artículo 1563 vieja LEC en su redacción dada con la publicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1999, de 24 de noviembre. En ambas redacciones si la voluntad del legislador era la de exigir determinadas condiciones al requerimiento de pago para reconocerle la eficacia de impedir la enervación, pudo haberlo efectuado y no lo hizo, limitándose el art. 22-4 LEC a incorporar como nuevo requisito que el requerimiento de pago se haga "por cualquier medio fehaciente". En definitiva no apreciamos que la norma que excepciona la facultad de enervación quiera imponer al requirente de pago, ni tenga porqué ser asumida por este, una carga añadida de informar al requerido de las consecuencias de tendría su desatención, bastando por lo tanto para los fines que nos ocupan con que el requerimiento se ajuste a las reglas generales ya expresadas por esta Audiencia (S.A.P. Asturias, Secc. 4ª de 13-3-2000  y 22-4-2002) de tratarse de un requerimiento claro, terminante y comprensivo del necesario desglose y de los justificantes que acrediten, al menos en principio, la procedencia del pago que se reclama".

Sigue este mismo criterio la sección 6ª en su sentencia de 24/09/2007, que añade: " bien es cierto que, incluso así, subsistirá la necesidad de la perfecta identidad entre las cantidades reclamadas extrajudicialmente y aquellas en cuyo impago se funde la demanda, de modo que la consignación enervará la acción de desahucio si las cantidades que se adeudan cuando se presenta la demanda son diferentes de las contenidas en el requerimiento de pago (sentencias de la AP de Madrid de 30 de marzo de 2006; de Huesca 27 de octubre de 2004; Ourense, 16 de septiembre de 2004 y Las Palmas, 12 de diciembre de 2003, entre otras); claro está que la identidad no tiene por qué ser plena, esto es bastará que se siga adeudando alguna de las cantidades reclamadas extrajudicialmente aunque otras hayan sido satisfechas, más, reiteramos, si la deuda reclamada extrajudicialmente ha sido satisfecha, debe entenderse que el arrendatario ha atendido el requerimiento y por tanto deberá ser intimado nuevamente si se pretende evitar el efecto enervatorio a la consignación de una deuda posterior."

Por lo que esta Sala acomodará igualmente su resolución a dicho criterio, siendo preciso, por tanto, examinar el requerimiento previo practicado a la luz de esta doctrina, comprobando, en el caso presente, que en el requerimiento aparecen perfectamente desglosadas las cantidades reclamadas y los conceptos por lo que se reclaman, reclamando además del importe actualizado de rentas, la suma de 1.274,94 euros de gastos de servicios y suministros y el importe de 624,30 euros correspondientes al IBI de los años 2003 a 2007, cantidades coincidentes con las reclamadas en la demanda. Por lo que el requerimiento se ajusta a las exigencias señaladas, por lo que procede confirmar en ese extremo la recurrida.