Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Indemnización en caso de desistimiento del arrendatario antes del plazo pactado. Moderación por los Tribunales.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Ourense (s. 1ª) de 4 de noviembre de 2011 (Dª. ANGELA IRENE DOMINGUEZ-VIGUERA FERNANDEZ).

TERCERO.- Cuestión distinta es el alcance y extensión que deba tener la indemnización a satisfacer por el arrendatario. Que en la demanda se pretende en cuantía equivalente al importe de las rentas que dejó de percibir el arrendador por todo el tiempo pactado y no consumido.

Ha de señalarse que el vencimiento natural del contrato tendría lugar en enero de 2013, sin que puedan computarse al efecto eventuales prórrogas del contrato, como pretende el demandante, cuya efectividad se hacía depender de la voluntad del arrendatario y que no llegaron a ejercitarse por no agotarse siquiera el plazo inicial, único obligatorio para los contratantes.

El contenido de la cláusula decimoprimera del contrato de arrendamiento, cuya aplicación se pretende en la demanda, es trasunto de lo dispuesto en el artº 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 1964, el cual establece una indemnización "ex lege" de "cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedase por cumplir". Lo cual, sin mayor consideración, excluye el carácter abusivo de la citada cláusula, tal como pretendía la parte demandada. Puesto que, además, tal compensación no es sino beneficio que habría obtenido el arrendador de cumplirse normalmente el contrato.

La más reciente jurisprudencia dictada en interpretación del citado precepto legal, se ha inclinado por admitir la fijación de la indemnización por desistimiento del arrendatario en atención a las circunstancias de cada caso (sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2007), siendo por tanto susceptible de moderación por los Tribunales para evitar la desproporción que se podría derivar de la aplicación rigurosa del precepto, a fin de evitar situaciones abusivas y generadoras de enriquecimiento injusto (artº 7 del Código civil  y artº 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) (en este sentido sentencia del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 2008). Más concretamente esta última resolución jurisprudencial, ha declarado, que cesa la obligación para el ex- arrendatario desde el momento en que entra en la ocupación del local un tercero.

Considerando que la aplicación del citado artº 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 descansa en el presupuesto de que el local permanezca desocupado, pues en otro caso "existiría un enriquecimiento injusto del arrendador que cobraría la indemnización por el daño y la renta del nuevo arrendamiento".

Tal doctrina es perfectamente extrapolable al caso de litis, al existir identidad de razón. Por lo que, habiéndose acreditado mediante la prueba documental aportada al proceso, que el negocio en su día arrendado a los demandados se encuentra actualmente abierto al público, ejerciéndose en el mismo la actividad de panadería. Admitiendo el mismo demandante que desde el quince de mayo de 2009 ha reanudado la explotación del negocio mediante una empresa que cuenta con dos trabajadores. Se concluye, que la indemnización procedente será la equivalente a las cinco primeras mensualidades del año 2009, que habría de percibir el arrendador conforme a la estipulación quinta del contrato de arrendamiento, momento en que también le fueron entregadas las llaves del local (Auto de 20 de mayo de 2009, recaído en expediente de consignación).