Civil – Contratos. Compraventa de vivienda. Solicitud de resolución por tener menor cabida. Venta a cuerpo cierto.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla (s. 5ª) de 12 de septiembre de 2011 (D. JOSE HERRERA TAGUA).

SEGUNDO.- Partiendo de que la idea nuclear de los actores es interesar la resolución del contrato de compraventa que formalizaron con la demandada, debemos recordar que en nuestro sistema rige el principio de conservación de los contratos, y del negocio jurídico en general, criterio jurisprudencial unánime, de modo que se viene atribuyendo a la resolución contractual un carácter excepcional y extraordinario, exigiendo, para que tenga lugar, no sólo que haya cumplido sus obligaciones el contratante que la promueve, sino, también, que exista por su parte un interés jurídico atendible y que se haya producido un incumplimiento por el otro contratante que pueda calificarse de verdadero, propio, esencial, grave y de intensidad suficiente para impedir la satisfacción de quien insta la resolución, hasta el extremo de frustrar la finalidad que justificó que prestasen su consentimiento, es decir, de vincularse contractualmente.

En este sentido, es clarificadora la Sentencia de 4 de junio de 2.007 cuando declara que: "Es cierto que en nuestro Derecho no hay norma que imponga, ni hasta ahora una doctrina jurisprudencial que establezca, la necesidad de constituir en mora al deudor para resolver, a diferencia de lo que ocurre en el Derecho francés, de acuerdo con el artículo 1146 Code Civil, y en consecuencia no puede objetarse el ejercicio de la acción de resolución por esta razón. Pero no es menos cierto que el mero retraso no es suficiente para la resolución, salvo en supuestos de especial relevancia del tiempo o del cumplimiento tempestivo de la prestación (término esencial, supuestos del art. 1100, II 2º), como ya observaba la jurisprudencia de mitad del siglo pasado, cuando señalaba (Sentencias de 5 de enero de 1935, 28 de enero de 1944, 12 de abril de 1945, etc.), como ha puesto de relieve la doctrina, que el mero retraso "no siempre implica que se haya frustrado el fin práctico perseguido por el negocio, ni permite atribuir a la parte adversa un interés, jurídicamente protegible, en que se decrete la resolución".

Esta posición se ha mantenido posteriormente, en Sentencias como las de 5 de julio de 1971, 9 de junio de 1986, 18 de mayo de 1988, 22 de mayo de 1991, 18 de noviembre de 1993 y se sostiene aún (Sentencia de 20 de septiembre de 2000, etc.).

La situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1100 CC, con las consecuencias que indican preceptos como los artículos 1101, 1096, 1182, etc., del Código civil, pero no necesariamente a la resolución, cuyo carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, ha sido puesto de relieve por Sentencias como las de 8 de julio de 1954, 25 de noviembre de 1983, 22 de marzo de 1993  o 18 de noviembre de 1994. De ahí que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además haya cumplido quien promueve la resolución, las obligaciones que le correspondieran de una parte, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un "interés jurídicamente atendible", tópico mediante el cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario de buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio. Y, por otra parte, que se trate de un incumplimiento de cierta entidad, que se ha caracterizado como "verdadero y propio" (Sentencias 15 de noviembre de 1994, 7 de marzo  y 19 de junio de 1995, entre muchas otras), "grave" (Sentencias de 23 de enero y 10 de diciembre de 1996, 30 de abril y 18 de noviembre de 1994, etc.),"esencial" (Sentencias de 26 de septiembre de 1994, 26 de enero de 1996, 6 de octubre de 1997, 11 de abril de 2003, etc.), a cuyo efecto se utilizan tópicos como los que caracterizan el incumplimiento resolutorio acudiendo a que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados (Sentencias de 25 de noviembre de 1983, 19 de abril de 1989, etc.) o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes (Sentencias 22 de marzo de 1985, 24 de septiembre de 1986, etc.), o bien genere la frustración del fin del contrato (Sentencias de 23 de febrero de 1995, 10 de mayo de 2000, 25 de febrero, 11 de marzo  y 15 de octubre de 2002, entre las más recientes), que a veces se expresa con otras fórmulas, como la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones o la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico (Sentencias 19 de noviembre de 1990, 21 de febrero de 1991, 15 de junio y 2 de octubre de 1995).

Tales criterios para la determinación de la entidad o esencialidad del incumplimiento han sido resumidos por autorizada doctrina señalando varios parámetros, como la importancia para la economía de los interesados, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración, que ha de predicarse del fin o fin práctico del contrato, a lo que equivale la llamada "quiebra de la finalidad económica".

Pero, en definitiva, ha de tratarse de un incumplimiento esencial, caracterizado por producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin. Y es claro que en el caso que nos ocupa no puede atribuirse a la falta del asiento de cancelación, cuando se ha amortizado la deuda, importancia suficiente para justificar la resolución. Otras habrán de ser las consecuencias, desde exigir el cumplimiento a reclamar los daños que eventualmente se hayan producido".

TERCERO.- El primer motivo de incumplimiento contractual alegado por los actores, se refiere a la variación en la dimensión del inmueble, entre lo fijado en el contrato y el realmente construido. En el contrato se hace referencia a que el inmueble tiene una superficie construida de 116,86 m2, cuando en realidad, una vez que se construye, tiene una superficie construida de 105,34 m2. Importante es significar que se refiere a superficie construida, ambas dimensiones, y no a superficie útil, que entendemos que es lo trascendente y esencial en cuanto a la habitabilidad de la misma, es decir, a las consecuencias diarias de su uso, y sobre el que realmente se habrían hecho las oportunas expectativas los actores.

En cuanto a la obligación principal que asume el vendedor en el contrato de compraventa, referida a la entrega de lo vendido, conforme a los términos y condiciones del contrato, consecuencia de su perfección, artículos 1.254 y 1.258 del Código Civil, como expresamente señala el artículo 1.469, comprende la de poner en poder del comprador todo lo que se exprese en el contrato. Cuando se trata de inmueble, distingue si se ha realizado a razón de un precio por unidad, o como cuerpo cierto. En el primero, la medida constituye un elemento esencial, que sirve para concretar y determinar el precio, se trata de una venta de inmueble por unidad de medida o número. Para su determinación, una reiterada y constante jurisprudencia ha señalado que exige, además de que el objeto recaiga sobre un bien inmueble determinado, que se exprese en concreto la cabida o extensión y que la venta se haga a tanto por unidad de cabida, entendiéndose con ello que las partes otorgan una especial trascendencia e importancia a la cabida y a que el precio sea proporcionado a la misma.

Sí, en este supuesto, existe una discordancia entre lo plasmado en el contrato y la realidad ha de tener la oportuna correspondencia. Sí es inferior, el comprador puede reclamar que se le entregue todo lo expresado en el contrato, o una rebaja proporcional en el precio o la rescisión del contrato, artículo 1.469. En el segundo supuesto, la venta se refiere a una concreta extensión de terreno con independencia de sus dimensiones, de ahí que el artículo 1.471 no admite esa repercusión en el precio por esa disminución o aumento de la cabida.

Como señala la Sentencia de 30 de enero de 1.998 con cita de la de 31 de octubre de 1992: "los artículos 1.469 y 1.470 del Código Civil contienen una específica regulación del error en el contrato de compraventa, cuando este error rebase sobre la cabida de la cosa vendida de tal forma que las partes atribuyen una mayor o menor cabida a la finca objeto del contrato, regulación especial que afecta únicamente a aquellos contratos en el que el precio se haya fijado por unidad de medida y no en un tanto alzado, requiriéndose además que se trate de inmuebles determinados y que se exprese en el contrato su cabida".

La dificultad surge al determinar si estamos ante una venta de cuerpo cierto o por unidad de medida.

En este sentido, la Sentencia de 29 de mayo de 2.000  declara que: "las fincas se transmitieron como "cuerpos ciertos", lo que significa, con otras palabras, "que la compraventa de "cuerpos ciertos" presenta ciertos aspectos de aleatoriedad (sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 1984, y 18 de mayo de 1982) en cuanto que el precio se determina a razón de un tanto por unidad de medida o número. Tal circunstancia conduce a la ineludible conclusión de que las diferencias posibles de metros en las cabidas no afecten a la complitud del contrato, ni modifiquen las condiciones de adquisición en el precio, que tiene carácter de precio alzado, pues la extensión de las fincas viene determinada por el polígono de sus linderos respectivos, según las constancias registrales.

Debe considerarse, asimismo, como establece la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 1956 que "la venta a cuerpo cierto indudablemente se verifica cuando en el contrato no sólo no es precisado el precio singular por unidad de medidas, sino que tampoco son indicadas las dimensiones globales del inmueble, pero también se verifica cuando aún no habiendo sido indicado un precio singular por unidad de medida, sin embargo, es especificada la dimensión total del inmueble, en cuyo último caso entre los dos índices en contraste, constituido uno por la falta de un precio singular por unidad de medida, y el otro por la concreción de las dimensiones globales del inmueble, la Ley da prevalencia al primero y presume que aquella individualización no había tenido para las partes valor esencial, que sólo constituía una superabundancia, y no significa que las partes hayan convenido aquel precio global sólo en cuanto el inmueble tuviese efectivamente aquellas dimensiones totales, siendo de estimar que esta es una presunción absoluta, contra la cual ni el comprador ni el vendedor pueden articular prueba contraria.

Esto sentado, resultan inoperantes los dos motivos del recurso que alegan infracción del artículo 1.469, párrafo segundo, por su indebida aplicación, y el artículo 1.471, párrafo primero, por su interpretación errónea o indebida aplicación pues aparte de que por el actor, hoy recurrente, no se ha tenido en cuenta la norma del artículo 1.472 del Código Civil, según el cual las acciones que nacen de los artículos 1.469 a 1.471 prescriben a los seis meses, contados desde el día de la entrega, como acertadamente declara la Sala sentenciadora, la venta realizada lo fue de un cuerpo cierto y determinado por sus linderos y con independencia de la superficie total que se consigna, ya que es evidente que en otro caso no hubiera sido necesaria la totalización del precio ni especificar categóricamente los linderos, bastando el que se hubiera fijado el precio por unidad de medida, y como en la escritura de referencia se vende por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no puede tener lugar el aumento o disminución del mismo cualquiera que resulte su cabida". En parecidos términos se pronuncian las Sentencias de 10-5-82, 19-6-84, 30-1-98, 30-6-98 y 25-7-98, entre otras.

A tenor de las anteriores consideraciones, si analizamos el contrato privado por el cual los actores adquirieron el mencionado inmueble, es evidente que no estamos ante una compra por unidad, sino claramente por precio cierto, dado que la determinación del objeto de la venta se refiere a una concreta y determinada vivienda, a la que identifica con su número de gobierno, y aunque bien es cierto que se hace referencia tanto a su superficie construida como a su superficie útil, en ambos supuestos, se añade el adverbio aproximadamente, que por si solo es más que suficiente para entender que no estamos ante una compraventa por unidad, porque en este caso, dado que se trataba de unas dimensiones que no eran exacta, lo lógico es que el precio fuera meramente referencial pendiente de su concreción, una vez que la vivienda estuviese completamente construida, ya que la demandada, en base a criterios técnicos, podía variar las características del inmueble, cláusula vigésima del contrato, folio 10 de los autos.

En este mismo sentido, esta misma conclusión se obtiene porque en ningún momento el precio aparece que sea el resultado de multiplicar los metros cuadrados por el valor de la unidad. No se determina el valor unitario del metro cuadrado, ni tan siquiera se hace referencia incidental al mismo, sino que el precio que se refleja en el contrato, constituye una unidad en si mismo, es decir, como la contraprestación ante el objeto vendido. En modo alguno, del contenido contractual, resulta que la superficie haya constituido un elemento esencial y determinante del contrato, de tal modo que se haya erigido en nuclear y decisivo para que los actores prestasen su consentimiento.

En cualquier caso, aún cuando se tratase de una venta a razón de un precio por unidad, que no es el caso, dado el principio de conservación de los contratos, para que los actores pudieran optar por la rescisión del contrato, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1469 del C.c., dado que sería necesario que la reducción superficial fuera de más de la décima parte, y no es el caso por que si en el contrato se refiere 116,86 m2, sería necesario que tuviese menos de 105,174 m2, y según los propios actores tiene una superficie construida de 105,34 m2, extremo que aunque alegado por la demandada ellos no discuten, de modo que se trata de un hecho que ha de calificarse como admitido.

Por último, no podemos dejar de resaltar, como acertadamente razona la Juez a quo, un hecho trascendente que puede calificarse como acto propio, en cuanto indiciador de que los compradores no dieron inicialmente importancia a esta reducción de la superficie construida, ya que conociendo este extremo, se dirigieron y pretendieron subrogarse en el préstamo hipotecario que la vendedora había constituido con la entidad Caja Madrid, comportamiento que no habría tenido en el caso de que entendiera que se había producido un incumplimiento contractual con efecto resolutorio.

En consecuencia, este primer motivo ha de decaer.