Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de octubre de 2013 (D. IGNACIO SANCHO GARGALLO).
Resolución
de contrato de compraventa por falta de licencia de primera ocupación
6. La Sentencia de Pleno 537/2012, de
10 de septiembre, ha fijado doctrina general sobre los efectos resolutorios,
por incumplimiento contractual del vendedor, de la falta de licencia de primera
ocupación, con base en los siguientes criterios:
(i) La falta de cumplimiento
del deber de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor-vendedor
no tiene, en principio, carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en
el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega
del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato.
(ii) Debe valorarse como
esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos
en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no
va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la
legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría
haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble
al patrimonio del adquirente.
(iii) De conformidad con las
reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria,
corresponde a la parte contra la que se formula la alegación de incumplimiento,
es decir, a la parte vendedora (obligada, en calidad de agente de la
edificación, a obtener la licencia de primera ocupación), probar el carácter
meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando
que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la
imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.
La reciente Sentencia 82/2013,
de 11 de marzo, abunda en estos mismos criterios con relación a un supuesto
semejante, y añade, en lo que aquí interesa, y en síntesis: (i) que la Sala Tercera en
Sentencia de 28 de enero de 2009, se ha pronunciado en contra de la posibilidad
admitida por la sentencia recurrida de que en este caso la licencia de primera
ocupación pueda haber sido obtenida por silencio administrativo positivo, al constituir
doctrina consolidada que no pueden entenderse adquiridas por silencio
administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística;
(ii) que la obligación de entrega del promotor- vendedor ha de entenderse en su
aspecto no solo físico sino jurídico, permitiendo que la vivienda se ocupe
legalmente, que los suministros se contraten de forma regular, y, en
definitiva, que el comprador pueda ejercer sus derechos sobre la vivienda
adquirida libremente y sin obstáculos legales; (iii) que la incertidumbre en
que se coloca al comprador por la falta de entrega de la licencia ante el
posible riesgo, incluso, de futura demolición de lo construido y adquirido,
equivalen a un incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la
vivienda en un determinado plazo -por más que en el contrato privado se le
autorice a requerir al comprador para otorgar la escritura pública "una
vez finalizadas las obras", como en el presente caso-, todo lo cual
impide que pueda serle exigido al comprador el cumplimiento de sus obligaciones
(recepción de la obra, elevación a escritura pública y pago del resto del
precio); y (iv), que siendo la seguridad de la propiedad inmobiliaria uno de los
factores característicos de los sistemas jurídicos avanzados e incluso uno de
los elementos primordiales de cualquier economía estable porque fomenta el
tráfico jurídico seguro y facilita el acceso al crédito, mayor importancia
tiene aún, si cabe, cuando los compradores son extranjeros con menos facilidad
para conocer toda la legislación española que pueda afectarles al comprar una
vivienda en España desde la confianza que les merece el sistema español de
protección del derecho de propiedad.
En aplicación de esta jurisprudencia,
esta Sala viene atribuyendo efectos resolutorios del contrato de compraventa a
la falta de entrega por el vendedor de la licencia de primera ocupación, cuando
la ausencia responde a la presumible contravención de la legalidad urbanística.
Así, en un litigio en que, como ahora, se encontraban también afectadas
viviendas de la misma promoción (Los Lagos de Santa María Golf), en cuya venta
fue parte vendedora la promotora hoy recurrida (Los Lagos de Santa María Golf,
S.L.), en cuyos contratos de compraventa constan idénticas estipulaciones en
cuanto a plazo máximo de entrega -el mismo en todos los casos, prórroga
incluida-, concurriendo también similares circunstancias respecto de la falta
de entrega de los inmuebles en plazo y, fundamentalmente, en lo que aquí
interesa, respecto de las razones que obstan a la obtención -y consiguiente
entrega- de la licencia de primera ocupación (principalmente, la incertidumbre generada
a los compradores por una situación urbanística irregular), esta Sala
(Sentencia 170/2013, de 6 de marzo) ha resuelto amparar la pretensión
resolutoria de la parte compradora.
En consecuencia, debe
rechazarse el motivo planteado y confirmarse la decisión de la Audiencia Provincial
de estimar la pretensión resolutoria instada por el comprador con desestimación
de la demanda reconvencional.
Como ha quedado dicho, aunque
en el contrato solo figure el deber de entregar el certificado final de obra,
la entrega efectiva de la vivienda en condiciones para su adecuado uso exige
entregar también la referida licencia de primera ocupación, tratándose de una
obligación que incumbe al promotor vendedor al amparo del 1258 CC, cuyo
carácter esencial, en caso de no tenerse contractualmente como tal, también
puede derivar de las concretas circunstancias del caso. En el presente caso,
estas circunstancias, sentadas por la Audiencia Provincial
de forma no revisable en casación y que resultan idénticas a las tomadas en
consideración por esta Sala en la referida Sentencia 170/2013, de 6 de marzo,
justifican la pretensión resolutoria de la parte compradora en la medida que,
aunque el vendedor formuló solicitud de licencia ante el Ayuntamiento de Marbella,
lo verdaderamente relevante para imputarle un incumplimiento esencial con valor
resolutorio -que permita a los compradores liberarse de su obligación de
escriturar y de pagar el resto de precio- es que dicha licencia fue denegada
por contravención de la legalidad urbanística -la denegación trae causa de la
existencia de infracciones urbanísticas perseguidas de oficio por la Administración y de
la venta de la vivienda sin esta debidamente legalizada-, y que esa tesitura
colocó a los compradores en una situación de incertidumbre respecto del uso y
disfrute del inmueble que esta Sala viene considerando generadora de
insatisfacción y determinante de la frustración de las legítimas expectativas
que tenía al contratar.
No hay comentarios:
Publicar un comentario