Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de junio de 2026 (Sentencia: 861/2026, Recurso: 7796/2021, Ponente: MANUEL ALMENAR BELENGUER).
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PRIMERO.- Resumen de antecedentes
relevantes.
1.-Son antecedentes fácticos de interés para
la resolución del recurso, no controvertidos o acreditados por la prueba
practicada, los siguientes:
i) Los esposos D. Gabino y D.ª Casilda son
dueños con carácter ganancial de la finca rústica sita en DIRECCION000, al
sitio del paraje « DIRECCION001», con una superficie de 14 áreas y 65
centiáreas, y que linda, al Norte, herederos de Alicia; Sur, finca matriz (a la
que luego se hará referencia); Este, herederos de Leticia; y, Oeste, camino de
cruza al DIRECCION002. Finca registral NUM006, que forma parte de la parcela
NUM000 del polígono NUM001 de rústica de DIRECCION000, con referencia catastral
NUM011.
ii) Adquirieron la mencionada finca, previa su
segregación de la finca matriz a la que pertenecía, mediante contrato privado
de compraventa de fecha 9 de julio de 2001, elevado a público en escritura
autorizada en fecha 15 de diciembre de 2001 y en la que se hizo constar:
«Después de esta segregación, queda un resto
en la finca matriz de sesenta áreas y noventa y una centiáreas de cabida, con
los mismos linderos que antes, excepto por el Norte, que ahora linda la parcela
segregada y vendida a Don Gabino.»
iii) A su vez, en virtud de escritura de
compraventa de fecha 11 de julio de 2018, los cónyuges D. Mateo y D.ª Ariadna,
adquirieron, con carácter ganancial, junto con otras fincas, el resto de la
finca matriz que quedó tras la segregación y venta antes indicadas, inscrita al
tomo NUM008, libro NUM009, folio NUM010, finca NUM002 del Registro de la
Propiedad de Casas Ibáñez, y que se describe como:
«TIERRA, secano a cereales, hoy pastos, en el
Término de Casas-Ibáñez, paraje " DIRECCION001" de sesenta áreas,
noventa y una centiáreas de cabida, según título no coincidente con realidad ni
con catastro. Linda: Norte, Gabino en el resto de la parcela NUM000; Sur,
camino, hoy calle y Ayuntamiento; Este, Herederos de Leticia, hoy Calle y
Ayuntamiento; y Oeste camino que cruza (9011). Es parte de la parcela NUM000
del Polígono NUM001. INDIVISIBLE.»
iv) En la referida escritura de compraventa de
fecha 11 de julio de 2018 se fija un precio de 4.000 € por la referida finca
registral NUM002, de la que se expresa que se encuentra «Libre de inquilinos,
ocupantes y arrendatarios, según manifiestan». La compraventa se inscribió en
el Registro de la Propiedad de Casas Ibáñez en fecha 10 de agosto de 2018,
dando lugar a la inscripción NUM012.ª.
v) Por burofax de fecha 4 de febrero de 2019,
entregado el 6 de febrero, D. Gabino y D.ª Casilda, a través del letrado
designado, requirieron a D. Mateo y D.ª Ariadna copia de la escritura de compra
y de todos los justificantes de pago de dicha operación, requerimiento al que
éstos contestaron a medio de correo electrónico en el que no se facilitaron los
datos solicitados.
vi) En la misma data, 4 de febrero de 2019, D.
Gabino y D.ª Casilda se dirigieron al Registro de la Propiedad de Casas Ibáñez,
al que solicitaron certificación de la finca de los demandados a los efectos de
ejercitar el derecho de retracto sobre la finca registral NUM002. Por el
Registrador se remitió copia del historial registral, en el que se tacharon los
datos relativos al precio y otros extremos, por considerar que no se había
acreditado interés legítimo al no especificarse en la solicitud el tipo de retracto
ejercitado.
vii) Ante el resultado infructuoso del
requerimiento y de la certificación registral, D. Gabino y D.ª Casilda
formularon solicitud de diligencias preliminares, en la que interesaban que se
les notificase la escritura de compraventa y se les entregasen los
justificantes documentales de los gastos ocasionados en la referida operación y
de los necesarios para materializar la venta. Dicha solicitud dio lugar a la
incoación por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Albacete de las
diligencias 229/2019, en las que, en el acto de la vista, celebrada el 7 de
marzo de 2019, los demandados entregaron copia de la escritura de compraventa,
en la que figuraban las condiciones de la operación, así como parte de las
facturas de los gastos.
2.-El procedimiento que nos ocupa trae causa
de la demanda presentada el 8 de marzo de 2019 por D. Gabino y D.ª Casilda (en
adelante, demandantes, actores o retrayentes), demanda contra D. Mateo y D.ª
Ariadna (en lo sucesivo, los demandados), en la que ejercitan, al amparo de
los arts. 1521 y ss. del Código Civil, una acción
de retracto legal de colindantes, con la finalidad de adquirir la finca con la
que lindan por el viento sur y que fue comprada por los demandados mediante la
escritura de 11 de julio de 2018, en las mismas condiciones en que se realizó
la operación, es decir, abonando el importe total de la venta y los gastos
legítimos del contrato que los compradores hubieron de satisfacer y que se
fijan en 4.000 € y 681,89 €, respectivamente.
En síntesis, tras recordar la secuencia
fáctica antes expuesta, se afirma que concurren los requisitos exigidos para el
éxito de la acción de retracto, dado que ambas fincas son colindantes y se
trata de la venta de una finca rústica cuya cabida no excede de una hectárea (art. 1523 CC), debiéndose computar el plazo de caducidad
de nueve días, previsto en el art. 1524
CC para el ejercicio de la acción desde el momento en que los actores
tuvieron conocimiento de los detalles precisos y exactos de la transmisión, lo
que no se produce con la mera inscripción en el Registro de la Propiedad, sino
cuando, con motivo de la vista de las diligencias preliminares, celebrada el 7
de marzo de 2019, se les informó del precio de venta, la situación
arrendataria, la cuantía de los gastos y los restantes términos de la
operación.
3.-Los demandados D. Mateo y D.ª Ariadna se
oponen a la demanda y solicitan su desestimación.
Sin discutir la realidad física de las fincas
-con el matiz que se dirá- ni la fecha y circunstancias de la compraventa, los
demandados alegan que en el supuesto enjuiciado no se dan los presupuestos
legal y jurisprudencialmente requeridos para que la acción pueda prosperar,
toda vez que: (i) no existe disposición legal que establezca la obligación de
los demandados de comunicar la compra de la finca, sino que, según resulta
del art. 1524 CC, el plazo de caducidad para el
ejercicio de la acción comienza a correr desde la inscripción en el Registro,
que es el medio que el legislador ha querido dar a quien entienda tener
derechos de retracto sobre la misma, para que tenga conocimiento pleno de la
trasmisión y los ejerza, lo que en el caso litigioso tuvo lugar el 10 de agosto
de 2018, de modo que, al tiempo de remisión del burofax, la acción ya habría
caducado; (ii) la finalidad del retracto de colindantes no es otra que terminar
con los minifundios e incentivar la mejora de la producción agraria, lo que exige
que el retrayente acredite la cualidad de profesional de la agricultura o
cultivador personal, así como la existencia activa de una explotación agraria,
ganadera, pecuaria o forestal que con el ejercicio del derecho se vería
notablemente beneficiada, requisitos que los actores no han acreditado; y,
(iii) aunque la finca objeto del retracto aparezca «formalmente» como rústica,
en realidad se trata de una finca urbana en cuanto que lleva años sin
destinarse a usos agrícolas y linda con el caso urbano, a lo que se añade que
las fincas se encuentran separadas por un vial o camino, lo que implica la
existencia de obstáculos físicos de naturaleza común que impiden que las fincas
que antes eran colindantes pasen a tener una unidad física y, por tanto, que se
cumpla la finalidad de esta figura.
4.-La sentencia de primera instancia desestima
íntegramente la demanda y, por consiguiente, la acción de retracto, con
imposición de costas a la parte demandante.
La sentencia, con cita de una sentencia del
tribunal provincial que, a su vez, se hace eco de varias sentencias
antiguas de esta sala (20 de mayo de 1943, 22 de febrero y 15 de
diciembre de 1956, 28 de mayo de 1963 y 20 de noviembre de
1964), en las que se afirma que el comienzo del cómputo del plazo para el
ejercicio del derecho se produce desde la inscripción en el Registro, con
presunción iuris et de iurede que, desde ese momento, el retrayente
conoce la enajenación de la finca, considera que, en este caso, la finca cuyo
retracto se pretende se inscribió a nombre de los demandados en el Registro de
la Propiedad de Casas Ibáñez el día 10 de agosto de 2018, por lo que el plazo
de 9 días debe computarse desde esa fecha, de forma que, presentada la demanda
el 8 de marzo de 2019, la acción ya había caducado.
En concreto, la sentencia descarta que el
plazo pueda computarse desde que los demandados proporcionaron la información
sobre las circunstancias de la compraventa, en la vista de las diligencias
preliminares, con el siguiente razonamiento:
«Pretende la parte actora que se compute como
día inicial del plazo de caducidad el día 7 de marzo de 2019, que es cuando en
sede de Diligencias Preliminares, la parte actora tuvo conocimiento de los
términos de la venta, pero, tal y como hemos expuesto, el conocimiento
posterior a la fecha de inscripción no es oponible al de la fecha de
inscripción cuando la finca ha tenido acceso al Registro de la Propiedad, como
es el caso, pues en estos supuestos el conocimiento por parte de los actores se
presume "iurte et de iure" (sic)».
5.-La parte demandante formula recurso de
apelación contra la mencionada sentencia, que es estimado íntegramente por la
Audiencia Provincial.
La Audiencia comienza por descartar la
caducidad de la acción, al entender que el plazo se inicia cuando el retrayente
tiene pleno conocimiento de los elementos esenciales de la operación, lo que en
el caso enjuiciado no ocurrió sino cuando en sede de diligencias preliminares
recibió la información requerida:
«La fecha de la inscripción de la finca NUM013
a nombre de los demandados se produjo el 10 de agosto de 2018, y la demanda se
presentó el 8 de marzo de 2019, por lo que la cuestión a dilucidar es si en
este caso ha de computarse como día inicial del plazo de caducidad el día 7 de
marzo de 2019, que es cuando en sede de Diligencias Preliminares, la parte
actora tuvo conocimiento de los términos de la venta, dado que de la
declaración testifical del Registrador de la Propiedad se desprende que
efectivamente se solicitó una certificación, pero que se le tachó el precio de
la venta porque el solicitante, el actor, no alegó ni acreditó su interés
legítimo para el ejercicio del derecho de retracto de colindantes .
»Ciertamente la interpretación que se haga del
retracto ha de ser restrictiva, en beneficio del adquirente de la finca por
cuanto el retracto supone una excepción al principio de libertad de
contratación pero en este caso no consta que la parte demandante tuviera un
conocimiento fehaciente de los elementos esenciales del contrato con
anterioridad a la inscripción registral siendo con posterioridad a la misma
cuando consta ese conocimiento y el precio fijado en la escritura pública de
compraventa, cuando en sede de Diligencias Preliminares se le facilitaron tales
datos, por lo que concluye la Sala que en este caso la acción no estaba
caducada.»
Rechazada la caducidad, la Audiencia entra en
el fondo del asunto y analiza la prueba testifical y documental practicada, a
la luz de la cual considera que se cumplen los requisitos jurisprudenciales
exigidos para el éxito de la acción ya que queda acreditada, por una parte, la
cualidad de agricultores de los actores, y, por otra parte, que estamos en
presencia de dos fincas que lindan entre sí, así como la inexistencia de camino
que separe una finca de la otra y de proyecto de urbanización de dicha zona municipal.
6.-La parte demandada interpone recurso
extraordinario por infracción procesal y recurso de casación, articulados cada
uno sobre un único motivo.
SEGUNDO.- Alteración del orden de
resolución de los recursos.
1.-Aunque, como regla general, cuando
concurren un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de
casación, dada la diferente naturaleza de las cuestiones que se plantean en uno
y otro y el alcance de las decisiones que pueden adoptarse en el primero a la
hora de estimar correctamente planteada la relación jurídico-procesal, la
ausencia de error patente en la valoración de la prueba y consiguiente
determinación de la base fáctica, o la eventual vulneración de las normas
reguladoras de la sentencia, razones de lógica jurídica conducen a resolver en
primer lugar el de infracción procesal, esta sala ha invertido dicha regla en
ocasiones en que el examen del recurso de casación condiciona la resolución de
todas las impugnaciones formuladas contra la sentencia de la Audiencia
Provincial. Y, en particular, cuando las denuncias sobre infracción de normas
procesales, en cuanto instrumentales de la controversia sustantiva objeto del
recurso de casación, habrían perdido relevancia (sentencias 910/2011, de 21 de
diciembre; 641/2012, de 6 de noviembre; 223/2014, de 28 de abril; 71/2016, de
17 de febrero; 634/2017, de 23 de noviembre; 170/2019, de 20 de marzo;
531/2021, de 14 de julio; 130/2022, de 21 de febrero; 518/2024, de 17 de abril;
y 964/2024, de 9 de julio, entre otras muchas).
2.-En este caso, el motivo único del recurso
de casación denuncia la infracción de las normas legales sobre el plazo de
caducidad de ejercicio de la acción de retracto. De manera que, si se estimara
dicho motivo y se declarase caducada la acción, resultaría completamente inane
el examen de los demás motivos, y, en particular, el del recurso de infracción
procesal.
3.-En suma, procede examinar en primer lugar
el recurso de casación, porque su eventual estimación determinaría la carencia
de efecto útil del recurso por infracción procesal igualmente interpuesto.
TERCERO.- Recurso de casación.
Planteamiento del motivo. Doctrina de la sala sobre el dies a quo del plazo de
caducidad de la acción de retracto. Decisión de la sala.
1.-Como ya se ha apuntado, en el único motivo
del recurso de casación se afirma que la sentencia recurrida infringe el art. 1524 del Código Civil y la doctrina
jurisprudencial recaída en su interpretación, en relación con el día en que
empieza a contar el plazo de caducidad de la acción en ejercicio del derecho de
retracto. Se citan las sentencias 377/2021, de 1 de junio, 509/2013,
de 22 de julio, 286/2013, de 14 de noviembre, 534/2006, de 29 de
mayo, y 291/1997, de 7 de abril.
La recurrente argumenta que la interpretación
realizada en la sentencia de apelación, al admitir el ejercicio del derecho de
retracto de colindantes transcurridos 292 días desde la fecha de inscripción de
la venta en el Registro de la Propiedad, por no tener los retrayentes hasta esa
fecha conocimiento fehaciente de los elementos esenciales del contrato, choca
frontalmente y contraviene el criterio interpretativo fijado en las citadas
sentencias sobre el dies a quoa partir del cual empieza a computar
el plazo de nueve días para el ejercicio del derecho de retracto, y que
consolidada doctrina jurisprudencial establece en la fecha de inscripción en el
Registro.
2.- Doctrina de la sala sobre el dies
a quo del plazo de caducidad de la acción de retracto.
El art. 1524 del
Código Civil, de común aplicación a los supuestos de retracto legal
comprendidos en los arts. 1522 (retracto de comuneros) y 1523 (retracto de
colindantes), dispone que «no podrá ejercitarse el derecho de retracto legal
sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su
defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta».
Como hemos dicho en otras ocasiones, la
brevedad del plazo resulta necesaria atendida la exigencia de salvaguardar la
seguridad jurídica y no dejar en suspenso la eficacia de las transmisiones
durante un tiempo demasiado amplio, con la consiguiente incertidumbre que
generaría -para quien adquiere- la posibilidad de que, por el ejercicio del
derecho de retracto legal durante un plazo de larga duración, se pudiera
colocar otro (retrayente) en su posición de adquirente por compra o dación en
pago (art. 1521 CC), quedando su adquisición sujeta a
ello durante demasiado tiempo.
Con relación al día de inicio del plazo, es
doctrina consolidada de la sala la que atiende, precisamente por esas mismas
razones de seguridad jurídica y conforme a la literalidad del mismo art. 1524 CC, es decir, en aplicación del criterio
teleológico y gramatical, a la fecha de inscripción de la transmisión en el
Registro de la Propiedad. En este sentido, y por no remontarnos más en el
tiempo, la sentencia 509/2013, de 22 de julio, recordaba:
«La jurisprudencia interpreta el artículo 1524, en el sentido de establecer una presunción
«iuris et de iure» de conocimiento de la venta por el retrayente desde la
fecha de la inscripción, por lo que, en principio, el plazo se contará desde el
día siguiente a realizarse tal inscripción en el Registro de la Propiedad; si
bien, acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con
anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento (SSTS 12
diciembre 1986, 21 julio 1993, 7 abril 1997).
»Se garantiza así al comprador que,
transcurridos los nueve días desde la inscripción de su dominio en el Registro
de la Propiedad, ya no será posible el ejercicio del retracto legal, pero
incluso se admite que el comprador pueda evitar el retracto mediante la prueba
de que el retrayente tenía un conocimiento completo y exacto de la venta desde
una fecha anterior.
»[... ] En todo caso, el conocimiento de la
venta debe ser preciso, claro, completo y ha de incluir todos los pactos y
condiciones de la transmisión, para que los interesados puedan decidir si
ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma (SSTS
21 marzo 1990, 20 mayo 1991, 7 octubre 1996, 24 septiembre
1997, 3 marzo 1998). Lógicamente ese conocimiento se extiende a la
identidad del adjudicatario en los supuestos -como el presente- en que la
aprobación del remate se ha hecho con la reserva por parte del rematante de
poder ceder a tercero, que será a favor de quien, en su caso, se extenderá el
auto de adjudicación -actualmente decreto expedido por el Secretario Judicial
según dispone el citado artículo 674- y, en definitiva, será el legitimado pasivamente
para soportar la acción de retracto.»
Y en atención a estas consideraciones, la
sentencia estima el recurso de casación interpuesto contra la sentencia que
había apreciado la caducidad de la acción al computar el plazo desde que se
celebró la subasta de la finca objeto del retracto en el procedimiento de
ejecución, en lugar de hacerlo desde el momento en que se practicó la
inscripción:
«En el caso, los actores no estaban obligados
a seguir la evolución de los autos judiciales para comprobar a quién y en qué
fecha tenía lugar la adjudicación. Les bastaba estar pendientes del Registro de
la Propiedad para ejercer su derecho de retracto ante los tribunales una vez
que se produjera la inscripción del dominio a favor de la entidad demandada
(adjudicataria), habiéndose adelantado incluso a ello atendiendo a la fecha de
la anotación a que dio lugar la presentación del título por parte de Krea Proyectos
e Inversiones S.L., poniendo de manifiesto una vez más su interés en el
ejercicio del derecho que incluso constaba en los autos de ejecución desde un
primer momento.»
3.-La sentencia 377/2021, de 1 de junio,
con motivo de justificar la aplicación del art.
1524 CC en un supuesto de retracto de colindantes previsto en el art. 25.5 de la Ley de Montes, repasa la doctrina de la
sala sobre el plazo de caducidad:
«9.- [...] El retracto legal, como establecido
por el ordenamiento jurídico, es un límite al derecho de propiedad en el
sentido de que constriñe el poder disposición del propietario en cuanto a la
persona del adquirente; ello, por establecer la ley una preferencia para
adquirir una cosa, en caso de enajenación de ésta, a favor de ciertas personas (sentencia
1336/2007, de 14 de diciembre).
»Esta naturaleza limitativa del derecho de
propiedad es lo que explica que, como declaramos en la sentencia 277/2021,
de 10 de mayo, el ejercicio de la acción de retracto legal esté sujeto al
cumplimiento de rigurosos requisitos acordes con la especial naturaleza de la
institución, que supone una excepción al principio general de libertad de
contratación, pues afecta al derecho inicial que ha de reconocerse a todo
vendedor para elegir el comprador a quien desea transmitir la propiedad del
bien o derecho de que se trate. Entre estos requisitos exigidos al retrayente
figura el de carácter temporal (arts. 1524 CC). La
norma exige el ejercicio de la acción dentro del perentorio plazo de caducidad
que establece, lo que "no puede ser suplido por cualquier otra actividad
del retrayente que, aunque pudiera parecer orientada al mantenimiento de su derecho,
no suponga el efectivo ejercicio de la acción" (sentencia 534/2006, de 29
de mayo).
»10.- Se trata de un plazo civil, no procesal
(no se descuentan los días inhábiles) y de caducidad, por lo que no admite
interrupción. La sentencia de esta sala de 30 de septiembre de
1992 señala al respecto que "el plazo de nueve días tiene la
naturaleza propia de la caducidad, no admitiéndose por consiguiente
interrupción alguna del mismo; que dentro del referido plazo es obligado
presentar la demanda y hacer la consignación, aunque estos trámites no se
efectúen al mismo tiempo; [...] [ SS. 21-2-1953; 4-5-1956; 8-6-1979,
etc.]". En el mismo sentido se pronunció la sentencia de 10 de julio
de 1999: "la caducidad no admite interrupción de ninguna clase".
»11.- En cuanto a la determinación del día
inicial del cómputo del plazo, existe también una consolidada jurisprudencia
de esta sala sintetizada por la sentencia 509/2013, de 22 de julio, que
gira en torno a la interpretación del art. 1.524
CC, en particular sobre el significado y alcance del inciso "[...] desde
la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera
tenido conocimiento de la venta". Declaramos en aquella sentencia que:
»"La jurisprudencia interpreta el artículo 1524, en el sentido de establecer una
presunción "iuris et de iure" de conocimiento de la venta por el
retrayente desde la fecha de la inscripción, por lo que, en principio, el plazo
se contará desde el día siguiente a realizarse tal inscripción en el Registro
de la Propiedad; si bien, acreditado que el retrayente conoció en detalle la
venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento (SSTS
12 diciembre 1986, 21 julio 1993, 7 abril 1997).
»"Se garantiza así al comprador que,
transcurridos los nueve días desde la inscripción de su dominio en el Registro
de la Propiedad, ya no será posible el ejercicio del retracto legal, pero
incluso se admite que el comprador pueda evitar el retracto mediante la prueba
de que el retrayente tenía un conocimiento completo y exacto de la venta desde
una fecha anterior. [...]".
»Se condensa y confirma en esta resolución una
dilatada jurisprudencia que con mayor detalle se contenía en la
anterior sentencia 291/1997, de 7 de abril, que a su vez recogía la
doctrina ordenada en la sentencia de 21 de julio de 1993:
»"[...] se decía en Sentencia de 21
de julio de 1993, sobre el Art. 1524.1 C.c.:
"...a) como se declaró en SS. 20-5-43 y 28-5-63, el art. 1524, al señalar, como comienzo del cómputo de las
nueve días para el ejercicio del derecho de retracto, la fecha de inscripción
de la venta, estima con presunción 'iuris et de iure' que en ese momento
conoce el retrayente la enajenación de la finca, con lo que aquel plazo se
contará desde el día siguiente a realizarse la inscripción (SS.
26-2 y 15-12-56, 1-7-59 y 20-11-64), si bien cuando se
acredite que el retrayente conoció la venta 'con anterioridad' a la fecha de la
inscripción, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento (SS.
20-11-58 y 5-5-72), pero no así cuando se invoque que el conocimiento
fue posterior a la inscripción, como aquí se alega; b) el art. 1620
L.E.C., es del todo incompatible con el sistema establecido en el art.1524
C.c., por lo que ha de considerarse derogado por éste, pues el precepto de
la Ley procesal parte de que el art. 1618.1º de la misma requería que el
retracto se interpusiera 'dentro de nueve días, contados desde el otorgamiento
de la escritura de venta' y, por ello, tenía sentido ponderar el hecho de que
se hubiera ocultado la transmisión con malicia, pero no lo tiene cuando la
fecha 'a quo' es la de la inscripción registral cuya publicidad reputa
suficiente el legislador..."; y en Sentencia de 7-10-96: "... El
art. 1524 fija el plazo de nueve días a contar desde la inscripción de la
compraventa en el Registro de la Propiedad, pero el precepto no resulta
cerrado, ya que también establece que dicho plazo de caducidad, al no haber
inscripción registral -que es el supuesto de autos-, cuenta desde que la
retrayente hubiera tenido conocimiento de la enajenación; conocimiento que no
se refiere a tener noticia o mera información, sino y necesariamente a haber
sabido y entendido todos los pactos y condiciones de la transmisión (SS.
20-5-91, 15-10-91 y 7-3- 96)".
»12.- De la anterior doctrina jurisprudencial
resulta patente que también en el caso de las enajenaciones inscritas, el día
inicial del cómputo del plazo para el ejercicio de la acción es aquél en que el
retrayente tuvo conocimiento de la venta si éste es anterior a la inscripción
en el Registro (si fuere posterior la fecha del conocimiento efectivo es
irrelevante, pues el dies a quo no puede ser posterior al de la inscripción por
la presunción legal de conocimiento que ésta produce). En tales casos (conocimiento
de la venta por el retrayente anterior a la inscripción) el acceso del título
de la compraventa al Registro no revive el plazo ya fenecido de ejercicio de la
acción, ni reinicia su cómputo en caso de que estuviese sólo parcialmente
consumido.»
4.-La sentencia 964/2024, de 9 de julio,
descarta que la tramitación ex post de un expediente de inmatriculación altere
el cómputo del plazo y reitera la necesidad de estar a la fecha de la
inscripción registral:
«1.- Conforme a constante jurisprudencia de
esta sala, el plazo de ejercicio del retracto legal de colindantes previsto en
el art. 1524 CC es de caducidad, por lo que no admite interrupción (sentencias
885/1999, de 28 de octubre; 588/2007, de 11 de mayo; y 605/2007, de
25 de mayo). Sin que, por razones de seguridad jurídica, quepan
interpretaciones extensivas al respecto, al constituir los retractos legales
una limitación de la facultad de libre disposición del propietario (por
todas, sentencia 277/2021, de 10 de mayo, y las que en ella se citan).
»2.- Respecto al cómputo del día inicial,
el art. 1524 CC habla de inscripción, expresión ésta que debe
interpretarse en sentido literal, es decir, en referencia al asiento del mismo
nombre, con exclusión del asiento de presentación [(sentencias de 6 marzo
1942 (RAJ 1942, 622), 669/2000, de 27 junio, 237/2003, de 17 de
marzo, y 126/2009, de 26 de febrero)]. Como declaró la sentencia
669/2000, de 27 de junio:
»"[l]a fecha que constituye el dies a quo
del cómputo de los nueve días que señala el artículo 1524 del Código
civil es la de la inscripción, no del asiento de presentación, por más que
registralmente y según el artículo 24 de la Ley Hipotecaria la fecha
de aquélla se retrotraiga a la de éste, pero sin llegar a alcanzar al cómputo
del breve plazo de caducidad".
»Y como resaltó la sentencia 588/2007, de
11 de mayo, con cita de otras muchas:
»"[e]l asiento de inscripción se fija por
la ley como fecha de referencia para el cómputo del plazo de caducidad
retractual por constituir un medio seguro, que sirve de base al doble fin del
conocimiento cabal del negocio por el futuro retrayente y del establecimiento
de una fecha cierta para evitar la inseguridad en el tráfico jurídico,
eliminando la permanente incertidumbre del comprador respecto a su posible
sustitución en la adquisición realizada".
»3.- Como recuerda constantemente nuestra
jurisprudencia, según el tenor literal del art. 1524.I CC, el cómputo del
inicio del plazo tiene lugar, en el momento (objetivo) de la inscripción a
favor del adquirente, y, sólo a falta de ésta, desde la fecha del conocimiento
(subjetivo) de la venta. Conocimiento que deberá ser probado por quien lo
invoque, esto es, el adquirente, que quiera evitar que prospere la acción de
retracto ejercitada contra él (sentencia 509/2013, de 22 de julio).»
5.-Las posteriores sentencias 1465/2025,
de 21 de octubre, y 126/2026, de 2 de febrero, ratifican la doctrina
expuesta.
6.- Decisión de la sala. Estimación del
motivo.
En el supuesto litigioso, ninguna de las
partes sostiene que los demandantes hubieran tenido conocimiento de todas las
circunstancias de la compraventa con anterioridad a la inscripción registral,
por lo que, de acuerdo con el art. 1524 CC y la doctrina
jurisprudencial expuesta, ha de estarse a la fecha de la expresada inscripción
registral, que tuvo lugar el 10 de agosto de 2019. Al haberse interpuesto la
demanda el 8 de marzo de 2019, una vez transcurrido con exceso el mencionado
plazo de nueve días, debe concluirse que la acción había caducado.
La Audiencia no ha considerado probado que la
parte demandante tuviera conocimiento de todas las circunstancias de la
compraventa hasta que pudo acceder al íntegro contenido de la escritura
pública, en el acto de la vista de las diligencias preliminares, a saber, el 7
de marzo de 2019.
Es cierto que ni el requerimiento
extrajudicial realizado por burofax ni la consulta al Registro de la Propiedad
arrojaron resultado alguno que permitiera a los demandantes conocer las
condiciones esenciales de la transmisión.
Pero no lo es menos que, a diferencia de lo
que sucede en otros supuestos de retracto legal, como en el retracto de
colindantes previsto en el art. 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de
Modernización de las Explotaciones Agrarias, o en el retracto de la vivienda o
local arrendados contemplado en los arts. 25 y 31 de la Ley
29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el art. 1524
CC no contiene la obligación de notificación fehaciente a los interesados,
sean los propietarios de las fincas colindantes o el arrendatario (cfr.
la sentencia 577/2018, de 17 de octubre), sino que, con base en una
presunción «iuris et de iure» de que el retrayente tuvo la oportunidad de
conocer la venta desde la fecha de la inscripción, toma este momento como inicio
del cómputo del plazo, salvo que se acredite una fecha anterior.
7.- Consecuencias de la estimación del
motivo.
Como consecuencia de lo expuesto, el motivo de
casación debe ser estimado y, sin necesidad de examinar el recurso
extraordinario por infracción procesal, debe casarse la sentencia recurrida, y
en su virtud, desestimarse el recurso de apelación de la demandante contra la
sentencia de primera instancia, cuyo fallo confirmamos.
CUARTO.- Costas y depósitos.
1.-Al haberse estimado el recurso de casación,
no procede hacer expresa imposición de las costas del recurso de casación ni
del extraordinario por infracción procesal, de conformidad con el art.
398.2 LEC.
2.-La desestimación del recurso de apelación
conlleva que deban imponerse las costas de la segunda instancia a la parte
apelante, a tenor del art. 398.1 LEC.
3.-Asimismo, procede la devolución de los
depósitos constituidos para los recursos de casación e infracción procesal y la
pérdida del prestado para el recurso de apelación, de conformidad con
la disposición adicional 15.ª, apartados 8 y 9, LOPJ).
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por
la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
1.-Estimar el recurso de casación interpuesto
por D. Mateo y D.ª Ariadna, contra la sentencia núm. 509/2021 de 23 de
julio, dictada por la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Albacete, en el
rollo de apelación núm. 246/2020, que casamos y anulamos.
2.-Desestimar el recurso de apelación
presentado por D. Gabino y D.ª Casilda, contra la sentencia 79/2019, de 13
de noviembre, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 1
de Casas-Ibáñez, en los autos de juicio ordinario núm. 115/2019, que
confirmamos.
3.-No hacer expresa imposición de las costas
causadas por los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación.
4.-Imponer a D. Gabino y D.ª Casilda las
costas del recurso de apelación.
5.-Ordenar la devolución de los depósitos
constituidos para los recursos de casación e infracción procesal y la pérdida
del prestado para el recurso de apelación.
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