Sentencia del
Tribunal Supremo de 2 de marzo de 2020 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).
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PRIMERO.- Los demandantes son propietarios de
diversas fincas integradas en un complejo inmobiliario denominado Comunidad
Residencial " DIRECCION000" y, en tal concepto, ejercitan una acción
para que se declare que la finca catastral de 789 metros cuadrados de
superficie, integrada en el complejo, constituye un elemento común especial de
las fincas n.° NUM001 a NUM002 del mismo y que los gastos e impuestos que se
ocasionen como consecuencia del uso o de la tenencia de la citada finca deben
ser abonados en exclusividad por los propietarios de las citadas viviendas
NUM001 a NUM002, según la cuota de participación que les corresponde en los
gastos comunes.
La Comunidad de Propietarios
demandada se opuso y la sentencia de primera instancia estimó la demanda y
declaró como elemento común especial la referida finca catastral y, por tanto,
que los gastos e impuestos que se deriven del uso o tenencia de la finca
deberán ser abonados exclusivamente por los propietarios a los que se les
atribuyó su superficie.
Se interpuso recurso de apelación
por la representación de la Comunidad de Propietarios demandada y la Sección 1ª
de la Audiencia Provincial de Guadalajara dictó sentencia por la que desestimó
el recurso y confirmó la dictada en primera instancia.
La Comunidad Residencial "
DIRECCION000" ha interpuesto recurso de casación al amparo del artículo
477.2.3.° LEC, por interés casacional.
SEGUNDO.- El recurso de casación se formula
por un solo motivo que se funda en la infracción de los artículos 3, 9.1 e) y
9.2 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, en relación con la doctrina
jurisprudencial de la sala referida a la distribución de los gastos generales,
que declara la obligación genérica de todos los copropietarios de contribuir en
los términos del artículo 9.1 e) de LPH conforme a la cuota de participación
fijada en el título; sin que la ausencia de utilización de un elemento común
suponga la exención del pago de los gastos generales de su mantenimiento. La
parte recurrente mantiene que no se dan los supuestos fijados por la
jurisprudencia de la sala para acordar la exención de contribución de los
demandantes respecto de la referida finca, sin que exista acuerdo unánime para
la exención de pago que justifique la modificación de la cuota contenida en la
escritura de obra nueva y división horizontal.
El motivo ha de ser desestimado. Se
establece en el título constitutivo de la propiedad horizontal lo siguiente:
"Elementos Comunes Generales de
todo el conjunto, lo serán los que señala el artículo 396 del Código Civil.-
Especiales de las viviendas números " NUM001" a " NUM002"
inclusive del conjunto, lo que son rampa de bajada a la zona de garajes desde la
AVENIDA000, la zona de circulación y acceso a estos que queda en el subsuelo de
la CALLE000, y las dos escaleras de acceso a ella, situadas en el inicio de la
CALLE000 y en la AVENIDA000".
Insiste la parte recurrente en que,
para acordar la exención de pago de algunos propietarios fuera del ámbito de la
regla general impuesta por la norma, debe preverse tal exención en el título
constitutivo, en los estatutos o establecerse por la Junta por acuerdo unánime,
citando al efecto las sentencias de esta sala de fecha 30 de abril de 2010, 2
de marzo de 1989 y 2 de febrero de 1991. Sin embargo, las sentencias que se
citan no abordan una situación como la que se deriva del título constitutivo de
la propiedad horizontal en el presente caso.
En este supuesto no cabe hablar de
exención de pago de gastos a los demandantes. La exención supondría que, sobre
determinados elementos comunes, algunos de los titulares de dichos elementos
quedaran exentos de pagar el sostenimiento de los mismos. La cuestión que ahora
se presenta es bien distinta ya que lo que dice la escritura de división
horizontal -título constitutivo de la misma- es que determinada zona no es
común para todos los propietarios del complejo sino que lo es para determinados
propietarios; supuesto en el cual resulta lógico que los gastos generados sea
soportados únicamente por quienes son comuneros respecto de dicha porción y no
por el resto de los propietarios.
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