Civil – D. Reales. Retracto legal de colindantes. Plazo de Caducidad para el ejercicio de la acción de retracto: día inicial de cómputo.

Sentencia de la Audiencia Provincial de León (s. 1ª) de 5 de diciembre de 2011 (Dª. ANA DEL SER LOPEZ).

SEGUNDO.- Plazo de Caducidad para el ejercicio de la acción de retracto: día inicial de cómputo.

Comenzamos por la última de las cuestiones planteadas en el escrito de recurso pues su apreciación condicionará los demás pronunciamientos sobre el resto de las cuestiones planteadas.

La Sentencia recurrida considera que la parte actora tuvo conocimiento exacto y completo de las condiciones de la venta a partir del momento en el que se expide la certificación registral que se acompaña como documento número cuatro de la demanda, el 29 de abril de 2008, que sirvió para conocer la existencia y realidad de la venta y su inscripción en el Registro de la Propiedad y que por tanto se ejercitó el derecho dentro de plazo.

Para resolver el recurso, hemos de partir de que el art. 1.524 CC, establece en su primer párrafo que "No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta." Encargándose la jurisprudencia del Tribunal Supremo de recalcar de forma reiterada (SS. 20.05.43, 28.05.63) que el comienzo del cómputo del plazo para el ejercicio del derecho se produce desde la inscripción en el Registro, con presunción iuris et de iure que desde ese momento conoce el retrayente la enajenación de la finca, con lo que el plazo se contará desde el día siguiente a la fecha de la inscripción (SS. 22.02.56, 15.12.56  y 20.11.64), si bien cuando el retrayente conoció la venta con anterioridad a la fecha de la inscripción, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento, pero no así cuando se invoque que el conocimiento fue posterior a la inscripción (STS. 21.07.93), añade el indicado Tribunal que en caso de que no acceda la finca al Registro la noticia de la venta habrá de abarcar las condiciones esenciales de la misma, para que el retrayente pueda valorar si le conviene ejercitar el derecho a retraer (SS. 20.05.91, 15.10.91 y 30.11.96).

La Sentencia

La regulación del retracto legal, que es el caso de que se trata, la encontramos en el Código Civil, artículos 1.521 a 1.525, y una primera  de las consecuencias del ejercicio de la acción de retracto es la que ofrece el artículo 1.524  pues no podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. El plazo fijado lo es para dar estabilidad a los negocios evitando que el adquirente permanezca demasiado tiempo en una situación de indefensión o incertidumbre sobre el destino de las cosas que hayan llegado a su poder por cualquier título de los que dan derecho a retracto. Y sentado que el plazo establecido en el artículo 1.524 del Código Civil es un plazo de caducidad la mayor parte de la problemática en torno al ejercicio del retracto legal recae sobre la concreción exacta de cuál es el día inicial en el cómputo de los nueve días.

La sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1.967 expone que en nuestro Ordenamiento Jurídico existen teóricamente tres sistemas para determinar el momento del arranque del plazo: El objetivo.- Que lo hace empezar el día siguiente del otorgamiento de la escritura de venta, prescindiendo de que el retrayente tenga o no conocimiento de la misma (artículo 1.618 nº 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881). El subjetivo.- Que estima esencial aquél conocimiento para que el plazo comience a contarse. El mixto.- Que distingue según exista o no inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad, pues en el primer caso el comienzo es un dato objetivo mientras que en el segundo se requiere que el retrayente hubiere tenido conocimiento de la venta.

En consecuencia la fecha desde la que debe contarse el plazo de caducidad es sin lugar a dudas la de la inscripción registral de la venta pues el cómputo no puede comenzarse desde la certificación solicitada por la parte actora que sería un plazo dependiente únicamente de la voluntad y arbitrio de los retrayentes, con la necesaria consecuencia de mantenerse entretanto (es decir, durante el tiempo intermedio incierto e indeterminado en que los retrayentes se mantuvieran inactivos), en suspenso la consolidación y eficacia jurídica del título adquisitivo. Por razón de seguridad del tráfico jurídico, se debe observar la presunción iuris et de iure de la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad, que indicará el día inicial del plazo de caducidad de la acción de retracto, lo cual se ha declarado constantemente por la jurisprudencia. Todo ello determina que el recurso deba ser estimado sin necesidad de analizar el resto de cuestiones planteadas sobre la titularidad de la finca colindante que por otra parte resulta justificada como señala la Sentencia recurrida, pero que sin embargo, por caducidad determina que la demanda de retracto deba ser desestimada.

del TS de fecha 26 de Febrero de 2010 incide en los siguientes extremos: "Baste recordar la constante jurisprudencia que exige el conocimiento completo del acto transmitido que da lugar al retracto, como dies a quo para el plazo de caducidad del artículo 1524 del Código civil  antes de la inscripción en el Registro de la Propiedad: sentencias de 26 de febrero de 2009 y 1 de abril de 2009 ". Añade que "son constantes las que mantienen que el dies a quo es el marcado por la inscripción registral que no es contrario al principio constitucional de la tutela judicial efectiva, como así declaró la sentencia del Tribunal Constitucional 54/1994, de 24 de febrero; así, las sentencias de esta Sala de 27 de junio de 2000 y 11 de mayo de 2007. Las sentencias de 2 de julio de 1993 y 7 de abril de 1997 resumen la doctrina jurisprudencial en el sentido de que "la inscripción registral implica una presunción iuris et de iure de conocimiento por el retrayente de la transmisión, pero si se acredita que antes tuvo conocimiento cabal de la misma el plazo se computará a partir de dicho conocimiento, pero no así cuando se invoque que el conocimiento fue posterior a la inscripción." La cuestión por tanto que debe resolverse en el presente recurso de apelación es la del si el plazo para el ejercicio de la acción de retracto debe contarse desde la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad producida el 2 de Junio de 2008 o desde la fecha en que se expide la Certificación de la inscripción a petición de la parte actora, el 14 de mayo de 2009, según consta en el documento cuatro de la demanda.