Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de
octubre de 2016 (D. IGNACIO SANCHO
GARGALLO).
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SEGUNDO. Recurso de casación
1. Formulación del motivo primero. «Se denuncia la
infracción por aplicación indebida de los artículos 1, 2, 3 y 7 de la Ley
57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la
construcción y venta de viviendas, artículo 15 de la Ley de Vivienda de la
Comunidad Valenciana, y Disposición Adicional Primera, apartado 9º, de la Ley
26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios
(en vigor en la fecha en que se celebró el contrato de compraventa); y art.
86.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los
Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (en vigor a la fecha en
que se efectuaron los anticipos a cuenta del precio de adquisición de la
vivienda); así como infracción del art. 1257 CC ».
En el desarrollo del motivo razona
que «el incumplimiento por la promotora de su obligación de solicitar y
entregar el aval individual al comprador no es oponible a éste último ni priva
de eficacia a la póliza de afianzamiento colectiva o aval colectivo, a la luz
de los dispuesto en el art. 1 y 3 de la Ley 57/68, en relación con el art. 86
de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios ».
El recurrente entiende que
«resultaría inoponible al consumidor comprador de una vivienda en construcción
la limitación o privación de un derecho reconocido y regulado en una norma
imperativa, cual es que se le garantice la devolución de la totalidad de las
cantidades anticipadas en la adquisición de una vivienda en construcción para
el caso de que la construcción de la misma no se iniciase o no se procediese a
su entrega en el plazo convenido por cualquier causa (artículos 1 y 3 de la Ley
57/68, de 27 de julio), más aún en un supuesto como el que es objeto del
presente procedimiento, en el que el comprador ingresó las cantidades
anticipadas en la cuenta especial habilitada al efecto en el Banco Bilbao
Vizcaya designada en el contrato (...) cuyo carácter o condición de cuenta
especial está acreditado en autos».
Procede estimar el motivo por las
razones que exponemos a continuación.
2. Estimación del motivo primero. La cuestión
suscitada en este recurso de casación ya fue resuelta por una sentencia de
pleno, la Sentencia 322/2015, de 23 de septiembre. Aquella sentencia resolvió
un caso similar al presente, pues las viviendas vendidas pertenecían a la misma
promoción que la vivienda del presente caso (Residencial Santa Ana del Monte),
promovida por la misma vendedora (Herrada del Tollo, S.L.), y también se
demandaba a las mismas tres entidades, que habían concertado las mismas pólizas
colectivas de seguro o de aval, por las que se exige ahora el pago de las
cantidades entregadas a cuenta, sin que tampoco en aquel caso se hubiera
llegado a otorgar una certificación o aval individual a favor de los
compradores.
Como hicimos en aquella ocasión,
debemos partir de régimen legal aplicable. El promotor de viviendas destinadas
a domicilio o residencia familiar, para poder cobrar de los compradores
cantidades anticipadas, antes y durante la construcción, debía cumplir con los
requisitos dispuestos en el art. 1 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre
percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Esta
norma impone, como primera condición, al promotor «(g) arantizar la devolución
de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante
contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el
Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado
por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros,
para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por
cualquier causa en el plazo convenido».
El art. 2 de la Ley 57/1968, de 27
de julio, prevé que en los contratos de venta de viviendas en los que se haya
pactado la entrega al promotor de cantidades anticipadas debería hacerse
constar, entre otras referencias, la del «aval o contrato de seguro
especificados en la condición primera del artículo anterior, con indicación de
la denominación de la entidad avalista o aseguradora» [art. 2.b)].
El último párrafo del art. 2 de la
Ley 57/1968 prevé que «en el momento del otorgamiento del contrato el cedente
hará entrega al cesionario del documento que acredite la garantía, referida e
individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del
precio».
El art. 3 de la Ley 57/1968 atribuye
al contrato de seguro o aval unido al documento fehaciente en que se acredite
la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda, carácter ejecutivo
«para exigir al asegurador o avalista la entrega de las cantidades a que el
cesionario tuviera derecho, de acuerdo con lo establecido en esta Ley».
Como recordamos en la Sentencia
322/2015, de 23 de septiembre :
«Constituye jurisprudencia de esta
Sala que el art. 1 de la Ley 57/1968 permite al comprador dirigirse
simultáneamente contra el promotor vendedor y su aseguradora o avalista para
exigirles solidariamente la devolución de las cantidades anticipadas, cuando se
cumpla el presupuesto legal de «que la construcción no se inicie o no llegue a
buen fin por cualquier causa en el plazo convenido» [Sentencias 476/2013, de 3
de julio; 218/2014, de 7 de mayo y 218/2015, de 22 de abril]. Esta misma
jurisprudencia permite también dirigirse únicamente contra el avalista o el
asegurador sin tener que demandar al promotor por incumplimiento.
»Esta Sala también ha declarado que
el importe cubierto por el seguro debe comprender todas las cantidades
entregadas a cuenta del precio, aunque la póliza de seguro establezca una
cantidad máxima inferior, porque en otro caso se infringirían el art. 2 de la
Ley 57/1968 y el art. 68 LCS [Sentencias 476/2013, de 3 de julio y 779/2014, de
13 de enero de 2015]».
3. Consta que la promotora concertó con SGRCV una póliza
colectiva de afianzamiento, cuya suma máxima de cobertura se fue ampliando, con
BBVA dos pólizas colectivas de afianzamiento por el mismo importe máximo de
1.000.000 euros y con Banco Pastor una póliza de contraavales, para garantizar
la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de
viviendas de esa promoción de Residencial Santa Ana del Monte. Junto con el
contrato de compraventa del demandante, se adjuntó una copia de las
correspondientes pólizas colectivas, pero no llegó a emitirse por SGRCV, BBVA y
Banco Pastor una certificación o póliza individualizada a favor del comprador.
La sentencia recurrida entiende que
estas pólizas colectivas no implicaban ninguna asunción de garantías a favor de
los posibles adquirentes de viviendas, y que la garantía de cada comprador no
se produciría hasta que no se emitieran los certificados o avales individuales,
pues hasta entonces no se habría concretado la identidad del adquirente
beneficiario, el importe de la suma anticipada y la parte de la prima
congruente con aquella.
Pero, como advertimos en la
Sentencia 322/2015, de 23 de septiembre, «esta interpretación pone en evidencia
cómo puede quedar insatisfecha la previsión de garantía contenida en los arts.
1, 2 y 3 de la Ley 57/68, porque bajo la apariencia de la garantía concertada
en la póliza colectiva, cuya copia se entregaba al comprador, este no tiene por
qué conocer que todavía debe recibir el aval individualizado y queda a merced
de la mayor o menor diligencia del promotor solicitar los concretos
certificados o avales individuales».
Por eso, en atención a la finalidad
tuitiva de la norma, reiteradamente resaltada por la sala, que exige el
aseguramiento o afianzamiento de las cantidades entregadas a cuenta, y a que se
ha convenido una garantía colectiva para cubrir las eventuales obligaciones de
devolución de la promotora de las cantidades percibidas de forma adelantada de
los compradores, cuya copia ha sido entregada junto con los contratos de
compraventa, en la Sentencia 322/2015, de 23 de septiembre, concluimos que «es
posible entender directamente cubierto el riesgo, sin que antes se haya emitido
un aval, respecto de lo que no tiene responsabilidad el comprador. No debe
pesar sobre el comprador que ha entregado cantidades a cuenta la actuación
gravemente negligente o dolosa del promotor que deja de requerir los
certificados o avales individuales».
De ahí que también en este caso
podemos entender que: i) al concertar el seguro o aval colectivo con la
promotora y la percepción de las correspondientes primas, la entidad
aseguradora o avalista pasaba a cubrir la eventualidad garantizada, que era la
obligación de restitución de las cantidades percibidas, junto con los intereses
previstos en la norma legal, referidas a la promoción o construcción a la que
se refería la garantía; ii) la emisión de los correspondientes certificados o
avales individuales, por la entidad aseguradora o avalista, a favor de cada uno
de los compradores, legitima a estos para hacer efectivo el aval por vía
ejecutiva, conforme al art. 3 Ley 57/1968; y iii) la ausencia de los
correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir
las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los
compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas
cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva.
4. La estimación del motivo conlleva que casemos la
sentencia de apelación y que en su lugar estimemos el recurso de apelación
formulado por Miguel, en el sentido de estimar íntegramente su demanda.
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