Sentencia del
Tribunal Supremo de 18 de julio de 2019 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).
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PRIMERO.- Don Sebastián formuló demanda de
retracto, al amparo de lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley 19/1995, de 4
de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias, en su condición de
propietario de la finca rústica n.0 NUM004, del polígono NUM005, sita en
Medinilla de la Dehesa (Burgos). Afirma en la demanda que ha tenido
conocimiento de que los demandados -don Carlos Miguel y doña Ángeles -
compraron, en fecha 10 de octubre de 2014, la finca número NUM006, del polígono
NUM005, inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 2 de Burgos.
Dichos demandados se opusieron
esgrimiendo entre otros motivos que, por ser ellos a su vez colindantes con la
finca que se pretende retraer, el retracto no puede prosperar.
El Juzgado de Primera Instancia n.º
2· de Burgos estimó la demanda quedando el demandante subrogado en la posición
jurídica de los demandados. Estos recurrieron en apelación y la Audiencia
Provincial de Burgos (Sección segunda) dictó sentencia de fecha 30 de diciembre
de 2016 en la cual pone de relieve que en el presente caso la finca retraída y
otra -colindante con la misma- se adquirieron en el mismo acto y que, atendido
el espíritu y finalidad de la norma de evitar los minifundios, que también se
cumple en el caso de la adquisición de los demandados, y el carácter
restrictivo con que debe abordarse la institución del retracto, se inclina por
el criterio mantenido, entre otras, por la sentencia de la Audiencia Provincial
de A Coruña de 11 de octubre 2002 en un caso análogo al de Litis, estima el
recurso de apelación interpuesto y acuerda la desestimación de la demanda
formulada por don Sebastián contra los hoy recurrentes.
El demandante ha interpuesto recurso
de casación por interés casacional, al amparo del ordinal 3.º del artículo
477.2 LEC. El recurso contiene un solo motivo, que denuncia la vulneración del
artículo 1523 del CC, sobre el que existe jurisprudencia contradictoria de las
audiencias provinciales. La parte recurrente argumenta que el problema jurídico
que se plantea consiste en determinar, a los efectos de la interpretación del
artículo 1523 del CC, en qué momento debe ser colindante el adquirente, pues
cabe entender que ha de serlo antes de la compraventa de la finca objeto de
retracto; o bien, si puede considerarse suficiente que adquiera esta condición
en el momento de la compra de varias fincas colindantes entre sí. Por un lado,
invoca las sentencias de la Audiencia Provincial de Burgos de fecha 30 de
diciembre de 2016 y la de la Audiencia Provincial de La Coruña (Sección
Cuarta), de 11 de octubre de 2002 y, por otro lado, de la Audiencia Provincial
de Málaga, de 6 de noviembre de 2006 y la de la Audiencia Provincial de Logroño
de fecha 16 de junio de 2011.
SEGUNDO.- Como esta sala entendió en el auto
de admisión del presente recurso la cuestión planteada presenta un interés
casacional notorio, más allá incluso de la discrepancia existente entre algunas
audiencias provinciales en cuanto a la valoración jurídica del problema
planteado.
La finalidad del retracto legal de
colindantes o asurcanos es, como indica la Exposición de Motivos del Código
Civil, "facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división
excesiva de la propiedad territorial, allí donde este exceso ofrece obstáculo
insuperable al desarrollo de la riqueza". En consecuencia se trata de
evitar la excesiva fragmentación de los terrenos rústicos en cuanto supone una
situación claramente antieconómica.
El artículo 1523 CC dispone que
tienen derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando
se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una
hectárea. En este caso la cuestión se plantea en relación con la concurrencia
de todas las condiciones necesarias para que el derecho de retracto corresponda
al demandante sobre la finca a que se refiere la demanda. La colindancia no se
discute, pero sí que el demandado deba soportar una acción de retracto cuando
él no ha adquirido sólo la finca que se pretende retraer sino también
simultáneamente otra que es colindante con ésta, con la que lógicamente está
llamada a integrar una unidad.
En esta situación no cabe entender
que el demandante pueda retraer la finca en cuestión dejando al adquirente
retraído con una sola de las fincas adquiridas. En el momento de ejercicio del
retracto, tan colindante con la finca objeto del mismo es el demandante como el
demandado, en cuanto titular de la tercera finca, por lo que en caso de
accederse al retracto se crearía una situación injustificada desde el punto de
vista lógico y jurídico.
Tampoco cabe olvidar que el derecho
de retracto, en tanto que supone una restricción a la libertad de contratación
por razones muy especiales, ha de ser interpretado de forma restrictiva. Así lo
tiene declarado esta sala, entre otras, en sentencia núm. 94/2008, de 4 de
febrero, cuando afirma que
"Se trata en cualquier caso, y
concretamente en el del retracto de colindantes o asurcanos, de limitaciones
impuestas a la propiedad rústica a modo de cargas de derecho público, pues
aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el
interés general (sentencia de 2 febrero 2007, que cita en igual sentido las de
12 de febrero de 2000 y de 20 de julio de 2004). En cuanto supone una
limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una
excepción al principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa
regulación legal y merece una interpretación restrictiva pues en definitiva
supone que quien ha adquirido una finca, por compraventa o dación en pago,
pierde la propiedad en virtud de una disposición legal que le impone su
transmisión a un tercero, quedando sin efecto su adquisición por causas ajenas
a la misma".
En consecuencia el recurso ha de ser
desestimado.
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