Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 11 de noviembre de 2024 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).
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PRIMERO. Resumen de antecedentes
1.D. Rodolfo estaba casado con D.ª Jacinta. El
matrimonio tuvo tres hijos D.ª Florencia, D.ª Aida y D. Marcelino. Este último
se casó con D.ª Patricia y tuvo dos hijos, D. Lucio y D.ª María Consuelo.
2.D. Rodolfo y D.ª Jacinta adquirieron en
estado de casados la finca DIRECCION001 en la que aquel construyó una casa,
como la finca, ganancial.
La finca y la casa están inscritas en el
Registro de la Propiedad. Actualmente el inmueble está señalado con el n.º
DIRECCION000 de la parroquia de DIRECCION002, de Vigo. En la ficha del catastro
la casa aparece con dos plantas y con una antigüedad que data de 1965.
3.D.ª Jacinta falleció en marzo de 1960, y D.
Rodolfo falleció en julio de 1970, en ambos casos sin haber testado, por lo que
fueron herederos, por ministerio de la ley, sus tres hijos, D.ª Florencia, D.ª
Aida y D. Marcelino.
4.D. Marcelino falleció en mayo de 1985.
5.En 1998, D.ª María Consuelo y D. Lucio, así
como su madre, D.ª Patricia, promovieron un expediente de dominio para reanudar
el tracto registral e inscribir la finca y la casa de DIRECCION000 a su nombre,
que fue desestimado.
En este expediente compareció D.ª Agustina
como ocupante de la vivienda, y también su madre, D.ª Natividad, que afirmaron
que la casa era propiedad de D. Horacio y D.ª Regina, padres de la segunda y
abuelos de la primera, y que, además, esta última había hecho obras en la casa
con permiso de sus abuelos, de los que tenía autorización para residir en ella.
6.D.ª Natividad demandó a D.ª María Consuelo,
a su hermano, a su madre y a la comunidad hereditaria de D. Rodolfo para que se
declarase que la casa y la finca eran de su propiedad, como heredera universal
de D. Horacio y D.ª Regina, y para que se rectificase la inscripción registral.
Afirmó que sus padres habían comprado la casa y la finca en documento privado
el 3 de mayo de 1947 y que desde esa fecha habían poseído la vivienda.
La sentencia que se dictó en este
proceso, el 6 de septiembre de 2001, desestimó la demanda. Consideró que el
contrato era simulado y, por lo tanto, nulo. La sentencia fue apelada, pero el
recurso se desestimó.
7.Como los ocupantes no desalojaban la casa,
D.ª María Consuelo interpuso una demanda de desahucio por precario contra D.ª
Agustina y su esposo, D. Benjamín. La sentencia de primera instancia,
dictada el 23 de enero de 2007, desestima la demanda a partir de las siguientes
premisas: (i) los demandados reconocen que la actora es la propietaria de la
finca, pero lo que se suscita en el proceso no es la propiedad de la finca ni
la de la casa construida sobre ella, sino si la edificación construida en una
finca ajena constituye un título de ocupación; (ii) el art. 361
CC concede al dueño del terreno sobre el que se ha edificado una
construcción ajena el derecho de hacerla suya previa la indemnización de
los arts. 453 y 454 CC, y el art. 453 concede al poseedor de
buena fe un derecho de retención sobre la cosa poseída sin título; (iii) se ha
probado la existencia de una posesión continuada sobre la finca iniciada en
1970 por D.ª Natividad de la que traen causa los demandados que llevan viviendo
en ella más de diez años y que demolieron la casa vieja que había en esta y
edificaron en su lugar otra más moderna; (iv) los demandados han actuado de
buena fe y sin saber que la finca y antigua casa no eran de su propiedad; y (v)
la razón del problema está en los actos de sus causantes en los que los
demandados no participaron, estos no tuvieron conocimiento de la invalidez del
título que les amparaba hasta que se dictó la sentencia de 6 de septiembre
de 2001, fecha en la que ya estaba construida la edificación. El juzgado partiendo
de estas premisas concluye que los demandados tienen un derecho de retención
sobre la casa que constituye título bastante para la ocupación, por lo que
desestima la demanda.
Esta sentencia fue confirmada por la dictada
en segunda instancia que desestimó el recurso de apelación interpuesto por D.ª
María Consuelo.
8.En la demanda que da inicio a este proceso,
D.ª María Consuelo, actuando en su propio nombre y en beneficio de las
comunidades hereditarias de sus abuelos, solicita: (i) que se declare
ejercitado el derecho de opción previsto en el art. 361 CC sobre las
obras llevadas a cabo en la vivienda situada en el DIRECCION000, de Vigo,
mediante el pago de la cantidad de 36 060,72 euros; (ii) que se condene a los
demandados, D.ª Agustina y D. Benjamín, a estar y pasar por la anterior
declaración, así como a desalojar y entregar la vivienda; (iii) que, en el
supuesto de que los demandados se opongan a la demanda alegando el derribo de
la antigua vivienda y la construcción de otra nueva, se declare que la nueva
edificación ha sido realizada con mala fe y, en consecuencia, se declare el
derecho de las comunidades hereditarias en cuyo beneficio se acciona a quedarse
con las obras realizadas sin obligación de satisfacer indemnización alguna, con
la condena igualmente al desalojo de la vivienda; (iv) que, en todo caso, y en
concepto de indemnización por ocupación de la vivienda, se condene a los
demandados a pagar una renta mensual de 442,50 € desde el 1 de diciembre de
2003 hasta el completo desalojo; y (v) que, respecto de las cantidades que
corren a cargo de cada parte, se haga la compensación correspondiente.
Los demandados se oponen a la demanda y
formulan reconvención para hacer valer su derecho de accesión invertida sobre
el inmueble, y, subsidiariamente, solicitan que, en caso de estimarse la
accesión pura que pide la demandante, se le dé a esta la posibilidad de optar
entre abonar la edificación o que los demandados le abonen el terreno, conforme
a lo valorado por sus peritos (129 000 euros la edificación y 8500 euros el
terreno).
9.La sentencia de primera instancia estima la
demanda en parte y «[d]eclara ejercitado el derecho de opción previsto en
el art. 361 del Código Civil, y en virtud del mismo, el derecho de la
[...] demandante a hacer suyas las obras realizadas en la vivienda sita en
DIRECCION000 de Vigo, mediante el pago a los demandados de la cantidad de
129.276,81 €, condenando a los mismos a estar y pasar por dicha declaración
desalojando el inmueble y todo ello, sin que proceda efectuar especial
pronunciamiento sobre las costas.».
10.La demandante recurre en apelación, los
demandados se oponen y, además, impugnan la sentencia.
11.La Audiencia Provincial estima en parte el recurso
de apelación y desestima la impugnación, revocando la sentencia de primera
instancia «en el sentido de rebajar a la cantidad de 88.811,66 euros lo que la
apelante debe abonar a los demandados en virtud del ejercicio del derecho de
opción del art. 361 del Código Civil.».
El tribunal de apelación considera que «Con
independencia de que hubiera sido preciso que previamente a la solicitud del
reconocimiento de accesión invertida se hubiera ejercitado pretensión
declarativa de dominio, es lo cierto que la pretensión de accesión invertida es
de todo punto inviable, sencillamente porque los hechos no tienen -ni pueden
tener- encaje alguno en la modalidad de accesión invertida.». Cita
la sentencia de la sala de 14 de octubre de 2002 en la que se
mencionan los requisitos que deben concurrir para que opere la accesión
invertida y concluye que en el supuesto de autos no se dan, ya que «s]e trata
de construcción hecha íntegramente en finca ajena; es, justamente, la previsión
contemplada en el art. 361 del CCivil, cuya solución está allí establecida, de
modo que el precepto dice claramente a quien corresponde el derecho de opción.
La pretensión, pues de invertir la regla carece de sustento legal.».
12.D.ª María Consuelo y D.ª Agustina y D.
Benjamín interpusieron sendos recursos extraordinarios por infracción procesal
y de casación. Por auto de 30 de noviembre de 2022, la sala acordó: (i)
inadmitir los recursos de la Sra. María Consuelo; (ii) inadmitir el recurso
extraordinario por infracción procesal de la Sra. Agustina y el Sr. Benjamín,
así como los motivos segundo y tercero de su recurso de casación; y (iii),
admitir el motivo primero del recurso de casación interpuesto por estos.
SEGUNDO. Motivo primero (único admitido)
del recurso de casación formulado por D.ª Agustina y D. Benjamín. Oposición de
D.ª María Consuelo. Decisión de la sala
1. Planteamiento del motivo.
En el único motivo del recurso de casación que
ha sido admitido, el primero, se denuncia la infracción del art. 361
CC y de la doctrina jurisprudencial sobre la accesión invertida, con
vulneración del art. 47 CE.
Los recurrentes dicen: (i) que el supuesto de
autos encaja dentro de los parámetros de la accesión invertida «al concurrir
circunstancias tales como la invasión de suelo ajeno, indivisibilidad de la
construcción y el terreno, buena fe del edificante, y valor muy superior de lo
construido o edificado.»; (ii) que es cierto que en el caso la invasión del
terreno no es parcial, sino total, pero que «existen razones para dar esta
excepcional solución al caso que nos ocupa en base a las mismas poderosas razones
que condujeron a este Alto Tribunal al que nos dirigimos a crear una
institución que la ley no contemplaba.»; (iii) que la cuestión a resolver es
«la de si faltando alguno de los requisitos no debiera haber obstáculo para
reconocerla, pudiendo aplicarse por analogía la jurisprudencia sobre la
accesión invertida, cuando, como en el caso que nos ocupa, no solo hay una
clara desproporción entre el valor del terreno y la construcción, sino que esta
es, además, la vivienda habitual de los demandados, de forma que la acción
protectora del dominio ceda ante la invasión del terreno por tercero que actúa
de buena fe a cambio de un derecho a la compensación, frente a la acción
protectora de la vivienda habitual, por ser merecedora esta propiedad concreta
de mayor protección, al haber adquirido el derecho a tenerla y mantenerla rango
constitucional.»; (iv) que la doctrina jurisprudencial en torno a la accesión
invertida incluye supuestos de ocupación íntegra del terreno invadido, cita
la sentencia de 28 de noviembre de 2005, y se pregunta, retóricamente, si
no debiera ser más relevante para la justicia el hecho de que la vivienda
constituya la vivienda habitual de los poseedores de buena fe, que el hecho de
que la invasión se haya realizado totalmente por más de un poseedor: (v) y, por
último, que, para proteger el derecho del art. 47 CE, lo procedente es
extender «la excepcionalidad de la accesión invertida a supuesto como el que os
ocupa, en el que la construcción constituye la vivienda habitual de los
poseedores de buena fe, reforzando la construcción de esta institución
asimilándola más a la existente en otros ordenamientos jurídicos, aplicando al
igual que en el momento de su creación criterios armónicos de equidad y sentido
social de la propiedad.».
2. Oposición de la recurrida.
La recurrida se opone, alegando: (i) que la
doctrina de la accesión invertida no es aplicable al caso porque los demandados
no son los propietarios del terreno ni tampoco eran los dueños de la casa que
derribaron; (ii) que en el caso no estamos ante un supuesto de edificación
extralimitada, sino de la realización de obras de reforma en una casa ajena;
(iii) y que en el juicio de desahucio que se siguió entre las partes fue la
propia recurrente la que invocó el art. 361 CC y solicitó que se le reconociera
el derecho de retención mientras no se satisficiera por la propiedad la
indemnización por las obras hechas, por lo que esta no puede ahora invocar la
accesión invertida y basarse en el recurso de casación, ya que esto supone una
flagrante contradicción con sus propios actos.
3. Decisión de la sala.
El recurso se desestima por lo que exponemos a
continuación.
La sentencia recurrida respeta
escrupulosamente lo dispuesto en el art. 361 CC y se ajusta
plenamente a nuestra doctrina jurisprudencial.
Esta sala ha declarado, de forma constante,
que tan solo cabe hablar de accesión invertida, como salvedad al principio
tradicional de superficies solo cedit (accesión en beneficio del
suelo), en casos de construcción que excede los límites del propio terreno e
invade, total o parcialmente, el predio vecino, es decir, cuando la edificación
queda en parte en el suelo del constructor y en parte en el suelo ajeno, ya que
si la construcción se realiza completamente en un terreno que no pertenece al
constructor, el conflicto debe resolverse conforme a los términos específicos
del artículo 361 CC (entre otras, sentencias de 24 de enero de
1986, 246/2007, de 28 de febrero, y 317/2016, de 13 de mayo).
Y también hemos dicho que la accesión
invertida constituye un recurso de carácter excepcional ideado para cubrir una
laguna legal, de lo que se sigue la exigencia estricta tanto del supuesto para
el que fue creada como de los requisitos que han de concurrir, por constituir
al cabo una excepción a la regla general y legal del art. 361 CC (sentencias
36/1984, de 1 de octubre, de 1 de octubre de 1994, y 317/2016, de 13
de mayo).
Es más, en sentencias como la de 1 de
octubre de 1984, la de 7 de noviembre de 1995, que hace cita de la
anterior, y la 317/2016, de 13 de mayo, que se refiere a ambas, se atribuye, a
la hora de enfocar y resolver el problema, una especial significación al
principio de sumisión del juez al imperio de la ley. Y así, después recordar
«[q]ue la doctrina de la accesión invertida, como tal creación jurisprudencial,
dentro de la tarea de prestar complemento al ordenamiento jurídico que
interpreta se explica en tanto en cuanto viene a dar respuesta a una laguna
legal surgida cuando la construcción no se hace toda ella en terreno propio,
esto es, cuando se construye parcialmente en terreno ajeno (y se tiene buena
fe)», lo que la sala acentúa acto seguido, a través de la adversativa que
introduce con la conjunción «pero», es la idea de que «[s]i el caso concreto
halla pleno y claro encaje en el supuesto normativo, por más que resulten
penosas las consecuencias del restablecimiento de la situación jurídica
lesionada, no hay otra alternativa que la del respeto riguroso de la norma en
cuestión [...]»; norma que en ese caso era la del art. 582 CC, y que en
este es la del art. 361 CC. Precepto que también se aplicó en el caso de
la sentencia 246/2007, de 28 de febrero, en la que declaramos, rechazando
la alegación de accesión invertida:
«[n]o cabe hablar de accesión invertida
cuando, como ocurre en el caso, se produce la construcción íntegramente sobre
terreno ajeno, supuesto en el que rige en general el principio
"superficies solo cedit" establecido en el artículo 358 del
Código Civil, según el cual lo edificado en terreno ajeno pertenece, en
principio, por accesión al dueño de este último "con sujeción a lo que se
dispone en los artículos siguientes", entre los que se encuentra el 361
que, excepcionalmente, sólo en el caso de buena fe del que edificare sobre
suelo ajeno, establece un derecho de opción a favor del titular del terreno
para hacer suya la obra previa indemnización u obligar al que edificó a pagarle
el precio del terreno.».
Es claro, finalmente, que la sentencia
que citan los recurrentes, la 975/2004, de 28 de noviembre, tampoco sirve para
apoyar su tesis, ya que se ocupa de un caso muy diferente al presente y con el
que no se puede, por lo tanto, equiparar. En el asunto que examinó esa
sentencia se descartó la infracción del art. 361 CC porque el
argumento estribaba en la doctrina jurisprudencial que mantiene que la accesión
invertida no se produce si la invasión del fundo ha sido total, o sea, del cien
por cien, y la sala consideró que tal criterio no se podía aplicar en el caso,
«pues, según resulta de los hechos probados, la desgraciada actuación
urbanística del Ayuntamiento fue la que permitió a los propietarios
beneficiarios y demandados el reparto del suelo ajeno, entre ellos, que
individualmente fue parcial, no total, aunque el resultado final, fuera de
ocupación por distintos sujetos de todo el terreno.».
TERCERO. Costas y depósitos
Al desestimarse el recurso de casación se
imponen las costas generadas por dicho recurso a los recurrentes, con pérdida
de los depósitos para recurrir (arts. 398.1 y 394.1
LEC y disposición adicional 15.ª, apartado 9.ª, LOPJ,
respectivamente).
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