Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 2026 (Sentencia: 791/2026, Recurso: 6694/2021, Ponente: ANTONIO GARCIA MARTINEZ).
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PRIMERO. Resumen de antecedentes
1.D. Juan, que había suscrito, como comprador,
con Servicios Profesionales de Gestión, SA, como vendedora, un «[c]contrato de
compraventa de vivienda, plazas de garaje y trastero vinculados» el 16 de
noviembre de 2010, interpuso frente a esta una demanda en la que solicitó que
se dictara sentencia con los pronunciamientos ya transcritos en el antecedente
de hecho primero de esta resolución.
2.La sentencia de primera instancia desestimó
la pretensión principal, al considerar que la vendedora había resuelto
válidamente el contrato por incumplimiento del comprador, pero estimó la
subsidiaria de primer grado y, en consecuencia, declaró nula la cláusula quinta
del contrato y condenó a la vendedora demandada a devolver al comprador
demandante la cantidad retenida en aplicación de la misma, correspondiente a
parte del precio ya satisfecho por este.
El juzgado entendió, con base en la sentencia dictada por esta sala el 15 de abril de 2014 y
conforme a lo dispuesto en los arts. 82.1 y 87 LGDCU, que la cláusula penal contenida en la
estipulación quinta del contrato debía reputarse abusiva y, por tanto, nula y
tenerse por no puesta. Razonó, en este sentido, lo siguiente:
«Efectivamente, en ella se prevén las
consecuencias del incumplimiento por parte del comprador de ciertas
obligaciones y, concretamente, la facultad de la vendedora de retener el 50% de
las cantidades entregadas, sin que se contenga una condición resolutoria
similar para el caso de incumplimiento por la vendedora de determinadas
obligaciones, por más que en la cláusula 6ª se prevean las consecuencias de la
resolución unilateral del contrato bien por la vendedora bien con la compradora
con las indemnizaciones previstas para el contrato de arras. La única
justificación para retener dicha cantidad en aplicación de la cláusula penal
sería la acreditación de los daños y perjuicios producidos por el
incumplimiento del comprador, prueba que en este caso no se ha producido a
instancia del predisponente, acreditando la parte actora que la vivienda fue
vendida unos meses después formalizándose en escritura de 30 de octubre de 2013
según la nota registral que acompaña como documento nº56. La entrega de la
vivienda estaba prevista para el mes de noviembre de 2012. La vendedora
requirió por carta a la compradora para la elevación del contrato a escritura
pública y lo convocó en la notaria el día 29 de noviembre de 2012. La carta se
recogió el 3 de diciembre. La vendedora dio por resuelto el contrato mediante
carta de 12 de febrero de 2013.
»La condición resolutoria establecida no
respeta el equilibrio de las prestaciones pues con esta cláusula es la
demandada SERPROGESA la que resulta favorecida, en detrimento del consumidor,
por lo que debe reputarse nula y ha de tenerse por no puesta, sin posibilidad
de integración ni convalidación por el transcurso del tiempo, no demostrando la
demandada en modo alguno la existencia de perjuicio puesto que la vivienda fue
adquirida por un tercero poco tiempo después, debiendo restituir al actor las
cantidades retenidas más sus correspondientes intereses» (sic).
3.La sentencia de segunda instancia estimó
íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la demandada, revocó la de
primera instancia y desestimó la demanda. El razonamiento de la Audiencia
Provincial fue el siguiente
«Hay que tener en cuenta que la cláusula
discutida se debe analizar el relación con la totalidad de las clausulas
pactadas. En este caso se debe destacar lo pactado en la cláusula sexta citada.
Se debe destacar que la cláusula analizada tiene como finalidad establecer las
consecuencias en el caso de que la parte compradora no incumpliera con una de
sus obligaciones, en el caso de autos, la obligación de parte del pago de
precio y que la misma está incluida en un contrato en el que se pactan las
consecuencias del desistimiento de cualquiera de las partes. Por tanto del
análisis conjunto del contrato y de la doctrina indicada se desprende que no se
puede considerar que la cláusula es abusiva, y en consecuencia se debe estimar
el recurso de apelación interpuesto, y se debe revocar la sentencia de primera
instancia con el contenido que consta en el fallo de la presente resolución»
(sic).
4.Las cláusulas quinta sexta del contrato de
compraventa disponen lo siguiente:
«QUINTA.- CLAUSULA RESOLUTORIA.- La presente
compraventa queda sometida a condición resolutoria expresa y explícita,
pudiendo LA VENDEDORA instar su resolución, entre otras, por las causas
siguientes:
»1.- La falta de pago_ de cualquiera de las
cantidades aplazadas referidas en las disposiciones anteriores cuando los
importes adeudados superen los MIL EUROS (1 .000,00.-€), y una mora de UN (1)
mes.
»2.- El incumplimiento por la COMPRADORA de
las condiciones impuestas por la entidad prestamista para formalizar la
subrogación, en su caso, del préstamo hipotecario, en particular, las relativas
a las condiciones de amortización, la determinación del tipo de interés, el
plazo, las comisiones, los gastos, etc.
»3.- El incumplimiento de las obligaciones
asumidas por la COMPRADORA respecto a la comparecencia para la firma de la
escritura pública, recepción de las llaves y la toma de posesión de la vivienda
y anejos, según la Estipulación Cuarta.
»4. El incumplimiento de la prohibición de
ceder, enajenar o gravar por cualquier título, total o parcialmente, los
objetos del presente contrato.
»En dichos supuestos, se establece la
resolución de pleno derecho del presente contrato, en su caso, incluso con
trascendencia registral, que llevará aparejada la pérdida para la COMPRADORA
del cincuenta por ciento (50%) de las cantidades entregadas hasta la fecha, que
quedará a favor de LA VENDEDORA. El cincuenta por ciento (50%) restante se
devolverá al COMPRADOR incumplidor cuando haya sido sustituido por otra persona
en la compra de la vivienda y en la misma forma que ésta vaya efectuando sus
aportaciones en condiciones similares a las reflejadas en el presente contrato.
»Sin perjuicio de lo previsto en el artículo 1.504 del Código Civil, bastará para dar por
resuelta la compraventa el requerimiento de resolución, si bien se concederá a
la parte compradora un plazo de gracia de siete días naturales, a contar desde
la notificación de la resolución, para hacer efectiva la cantidad adeudada o
corresponder con la obligación incumplida.
»SEXTA.- Asimismo, en el supuesto de
resolución unilateral del presente contrato por parte de la COMPRADORA, la
sociedad VENDEDORA podrá retener hasta el cincuenta por ciento (50%) de las
cantidades entregadas por aquella hasta ese momento, como indemnización por los
daños y perjuicios que le pudiera ocasionar.
»Igualmente, en el supuesto de resolución
unilateral del presente contrato por parte de la VENDEDORA, ésta deberá
reintegrar a la COMPRADORA el duplo de las cantidades entregadas hasta la
fecha, por los conceptos de devolución del principal e indemnización en
compensación por los daños y perjuicios que le pudiera ocasionar.»
5.El demandante interpuso recursos
extraordinarios por infracción procesal y de casación, de los que únicamente ha
sido admitido el recurso de casación.
SEGUNDO. Planteamiento del recurso
El recurso de casación se funda en dos
motivos.
i) En el primero, al amparo del art. 477.2.3.º LEC, se denuncia la infracción de
los arts. 82.1 y 87.6
LGDCU y de la jurisprudencia que los interpreta (se citan las sentencias
214 y 213/2014, de 15 y 21 de abril,
respectivamente) por desproporción de la indemnización, ya que «la demandada
apelante SEPROGESA no probó el importe de los daños y perjuicios sufridos y no
hay referencia alguna a dichos daños y perjuicios en la Sentencia recurrida. Inexistencia
de cláusula equivalente para el incumplimiento del comprador».
El recurrente alega en el desarrollo del
motivo que no se ha causado ni probado perjuicio alguno; que las cláusulas
quinta y sexta regulan situaciones diferentes y, por lo tanto, no se pueden
poner en el mismo plano para comparar la equivalencia de las prestaciones; que
la cláusula quinta regula el supuesto de resolución del contrato por
incumplimiento del comprador, estableciendo una indemnización a favor de la
vendedora sin prever un supuesto similar para el incumplimiento de esta y, por
lo tanto, en perjuicio de aquel; que la cláusula sexta regula la facultad de
desistimiento atribuida a ambas partes; que la vendedora demandada hizo uso de
la cláusula quinta y ninguna de las partes hizo uso de la facultad de
desistimiento de la cláusula sexta; y que la sentencia recurrida se aparta del
criterio jurisprudencial establecido en las sentencias que se citan para
justificar el interés casacional.
ii) En el motivo segundo, al amparo del art. 469.1.2.º LEC, se denuncia la infracción de
los arts. 1172, 1281 y 1895 CC.
El recurrente alega que «[a]l estimar el
recurso de apelación y desestimar la acción subsidiaria de devolución de las
cantidades retenidas en concepto de indemnización de daños y perjuicios, se
desestimó de forma implícita la siguiente acción subsidiaria, en relación con
la devolución de las cuotas de IVA por la compraventa no ejecutada, ejercitada
en la demanda, punto I, letra C.»; y que «[l]a falta de celebración de la
compraventa extingue la obligación de ingreso de la cuota de IVA, cuyo importe
permanece en el patrimonio del vendedor generando enriquecimiento injusto en
perjuicio del comprador».
TERCERO. Decisión de la Sala:
desestimación de las causas de inadmisión del motivo primero; estimación del
motivo primero; estimación del recurso sin necesidad de examinar el motivo
segundo y asunción de la instancia.
i) Desestimación de las causas de
inadmisión del motivo primero.La vendedora demandada, ahora recurrida, se
opone al recurso, y, con carácter previo, alega como causas de inadmisión el
incumplimiento de los requisitos formales y de fondo establecidos para el
acceso a la casación ya que no tiene cuantía suficiente ni justifica el interés
casacional que se invoca. Añade que el recurso plantea cuestiones que no
afectan a la ratio decidendide la sentencia y que el recurrente se
limita a consignar las normas que considera infringidas y las sentencias que
estima vulneradas.
El motivo identifica oportunamente las normas
legales que considera infringidas, cita la jurisprudencia de la Sala
relacionada con el asunto controvertido y que estima vulnerada, y expone las
razones por las que entiende que se han producido las contravenciones alegadas,
todo ello sin alterar la base fáctica fijada en la instancia ni apartarse de
la ratio decidendide la sentencia impugnada.
Por tanto, la denuncia formulada merece ser
analizada, pues supera el test de admisibilidad que, conforme a la doctrina
de la Sala (por todas, sentencia 1329/2025, de 29
de septiembre), puede considerarse suficiente, y que consiste en la correcta
identificación del problema jurídico planteado y en una exposición adecuada que
ponga de manifiesto la consistencia de las razones de fondo del recurso.
Requisitos que, como veremos al resolver el motivo, concurren en este caso.
ii) Estimación del motivo primero.El
motivo debe estimarse por lo que se expone a continuación.
La controversia se centra en determinar si la
cláusula penal contenida en la estipulación quinta del contrato, que permite a
la vendedora retener el 50% de las cantidades entregadas en caso de resolución
por incumplimiento del comprador, debe o no considerarse abusiva.
Conforme a la doctrina jurisprudencial fijada
por las sentencias 214 y 213/2014, de 15 y
21 de abril -en las que se funda el interés casacional alegado por el
recurrente-, que glosa in extensola
638/2014, de 24 de noviembre, para realizar el control de este tipo de
cláusulas «lo procedente no es hacer un enjuiciamiento abstracto [...], sino un
enjuiciamiento concreto, que compare el importe resultante de la aplicación de
la cláusula penal y el importe acreditado de los daños y perjuicios
efectivamente sufridos por el predisponente», y, para ello, «es determinante
que resulte probada la cuantía real de los daños y perjuicios para decidir si
guarda proporción con la cantidad que resulta de aplicar la cláusula penal
predispuesta».
Esta doctrina añade un elemento decisivo para
la resolución del presente litigio:
«cuando de las circunstancias concurrentes se
desprenda, o el consumidor alegue de un modo razonado, la desproporción entre
la indemnización prefijada y el quebranto patrimonial real causado al
predisponente, deberá probarse la existencia de tal proporción entre la
indemnización y el quebranto real sufrido para que resulte excluido el carácter
abusivo de la cláusula, y no al contrario, de modo que la falta de alegación y
prueba adecuada sobre la existencia y cuantía real de los daños y perjuicios
causados al predisponente (y por tanto, del carácter proporcionado de la
cantidad fijada en la cláusula penal) deba traer consigo la declaración de
abusividad de la cláusula penal».
En el caso enjuiciado, la sentencia recurrida
se aparta del canon de enjuiciamiento expuesto, pues no solo omite el juicio
comparativo exigido entre la indemnización prevista y los daños efectivamente
causados, sino que ni siquiera parte de la previa constatación de la existencia
de tales daños.
En efecto, la sentencia de primera instancia
declara expresamente que la única justificación de la retención habría sido la
acreditación de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del
comprador, prueba que no se produjo, añadiendo que la vivienda fue vendida a un
tercero en un plazo breve. Este presupuesto fáctico -la falta de acreditación
de daño alguno- no es revisado ni corregido por la Audiencia Provincial, que no
afirma la concurrencia de perjuicio efectivo ni su entidad. Pese a ello, concluye
que la cláusula no es abusiva atendiendo a su finalidad y a su inserción
sistemática en el contrato, prescindiendo así de la verificación, en el caso
concreto, de la proporcionalidad entre la cantidad retenida y un quebranto
patrimonial real, que ni consta acreditado ni ha sido declarado existente.
No puede desvirtuar esta conclusión la
referencia que la sentencia de apelación realiza a la cláusula sexta del
contrato, pues dicha estipulación responde a un supuesto distinto -el
desistimiento unilateral- y no incide en el presupuesto determinante aquí
omitido: la existencia y cuantificación de los daños derivados del
incumplimiento resolutorio imputable al comprador. La consideración conjunta
del contrato en la que se apoya la Audiencia Provincial no sustituye ni atenúa
la exigencia, impuesta por nuestra doctrina, de efectuar un juicio concreto de
proporcionalidad fundado en la previa acreditación del quebranto patrimonial
real, ni puede suplir la falta de prueba de este. En consecuencia, al no
constar ni afirmarse la existencia de tales daños, dicha referencia carece de
aptitud para justificar la retención acordada, por lo que el motivo debe
estimarse.
iii) Estimación del recurso sin
necesidad de examinar el motivo segundo y asunción de la instancia.Estimado
el motivo, debe estimarse con él, sin necesidad de examinar el motivo segundo,
subsidiario del anterior, el recurso, por lo que procede casar la sentencia y
asumir la instancia para, por las mismas razones, desestimar el recurso de
apelación interpuesto por la demandada y confirmar la sentencia de primera
instancia.
CUARTO. Costas y depósitos
1.Al estimarse el recurso de casación no se
condena en las costas de este a ninguno de los litigantes, con devolución del
depósito para recurrir (art. 398.2 LEC y disposición adicional 15.ª, apartado 8 LOPJ,
respectivamente).
2.Al desestimarse el recurso de apelación se
imponen a la apelante las costas de dicho recurso, con pérdida del depósito
para recurrir (art. 394.1 LEC y disposición adicional 15.ª, apartado 9 LOPJ,
respectivamente).
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por
la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
:
1.º-Estimar el recurso de casación interpuesto
por D. Juan contra la sentencia dictada por la
Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, con el n.º 109/2021,
el 25 de marzo de 2021, en el recurso de apelación 523/2020, y casarla.
2.º-Desestimar el recurso de apelación
interpuesto por Servicios Profesionales de Gestión, SA contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º
36 de Madrid, con el n.º 84/2020, el 26 de junio de 2020, en el procedimiento
ordinario n.º 890/2018, y confirmarla.
3.º-No imponer las costas del recurso de
casación a ninguno de los litigantes, con devolución del depósito para
recurrir.
4.º-Imponer las costas del recurso de
apelación a la apelante, con pérdida del depósito para recurrir.
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