Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de junio de 2026 (Sentencia: 1039/2026, Recurso: 5050/2025, Ponente: RAQUEL BLAZQUEZ MARTIN).
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PRIMERO.- Cuestión controvertida y
resumen de antecedentes
La cuestión que debemos resolver en el recurso
de casación versa sobre el ámbito de debate y decisión que es posible en un
juicio sumario en el que únicamente se ha ejercitado la acción de desahucio por
falta de pago de la renta fijada en el contrato, sin acumular la acción de
reclamación de las rentas debidas. El contrato de arrendamiento contaba con una
cláusula de opción de compra, y el demandado, que no niega el impago en el que
se funda la demanda, intentó el ejercicio de dicha opción después de ser
emplazado en el juicio de desahucio. La validez del ejercicio de la opción de
compra está siendo enjuiciada en un procedimiento declarativo promovido por el
arrendatario.
La sentencia recurrida, que revocó la dictada
en primera instancia, consideró que la opción de compra prevista en el contrato
introducía en el juicio sumario una cuestión compleja que no era posible
abordar en él y que la consecuencia aplicable era la desestimación de la
demanda.
El recurso de casación interpuesto por la
arrendadora-demandante va a ser estimado.
Son antecedentes necesarios para resolver el
recurso, que derivan de las actuaciones de primera y de segunda instancia y de
los hechos probados o no controvertidos, los siguientes:
1.La demanda que dio lugar a este
procedimiento fue interpuesta el 15 de diciembre de 2021 y en ella la mercantil
Ábaco Promociones Inmobiliarias de Estepona S.L. ejercitó una acción de
desahucio por falta de pago contra el arrendatario D. Eutimio, quien habría
dejado de abonar las rentas pactadas en el contrato de arrendamiento existente
entre las partes sobre la vivienda sita en la DIRECCION000, de Estepona.
La renta pactada fue de 500 euros mensuales y
el demandado habría dejado de pagar dicha renta desde diciembre de 2014. Aunque
en el hecho segundo de la demanda se decía que se reclamaban las cinco últimas
anualidades, desde noviembre de 2016 hasta noviembre de 2021, por un importe
total de 30.000 euros, esta petición no fue trasladada al apartado de
solicitudes finales de la demanda, en la que únicamente se pedía que se tuviera
por promovido el desahucio por falta de pago y se declarara la resolución del
contrato de arrendamiento existente entre las partes, con apercibimiento de
lanzamiento y con imposición al demandado de las costas causadas.
2.El demandado se opuso a la demanda e imputó
a la empresa actora haber actuado con mala fe y en fraude de ley, al ocultar
intencionadamente el contenido del contrato que une a las partes. Alegó que el
contrato fue firmado el 1 de febrero de 2011 sobre la vivienda indicada, que
constituye desde entonces el domicilio familiar del demandado, y que en él se
incluyó una opción de compra que había ejercitado en tiempo y forma el 4 de
abril de 2021, tras recibir la demanda de desahucio, mediante notificación
fehaciente en la que requería a la demandante para que en el plazo máximo de un
mes se elevara a escritura pública la compraventa, con ofrecimiento del pago
del precio pactado en el contrato, 140.000 euros con los descuentos y/o
compensaciones aplicables según la cláusula decimoprimera del contrato.
A juicio del demandado, su condición ya no era
la de arrendatario, sino la de propietario de la vivienda, por lo que el
proceso de desahucio debía ser archivado, sin perjuicio del derecho de la
actora a reclamar en otro procedimiento las eventuales rentas pendientes de
pago. Apuntó que sobre el inmueble pesaban cargas por valor de 374.436 euros,
muy superior al precio pactado para la compraventa, por lo que las rentas
adeudadas podrían ser compensadas en los términos que pactaran las partes al
elevar a pública la compraventa. Añadió que la conducta de la demandante
incurría en mala fe, proscrita en los arts. 7 del Código Civil
(CC), 247 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y 11 de la Ley
Orgánica del Poder Judicial (LOPJ), y que podía ser incluso constitutiva de un
delito de estafa procesal, pues basaba su pretensión en un contrato que decía
que había extraviado y que nada tenía que ver con el contrato real que vincula
a las partes.
3.No es un hecho controvertido que el contrato
de arrendamiento fue firmado el 1 de febrero de 2011 entre las partes
litigantes sobre la vivienda identificada más arriba y que, en lo que ahora
interesa, en la cláusula segunda se estableció un plazo de duración indefinido
(«pudiendo ser rescindido si se manifiesta voluntad por las partes,
comunicándolo a la parte contraria con un periodo de antelación de 90 días»).
En la cláusula tercera se estableció la renta,
a razón de 500 euros mensuales, que debía abonarse por meses anticipados en los
5 primeros días de cada mes en un número de cuenta, para el que se reservaban
en el contrato tres espacios (titular, banco y número de cuenta) que están en
blanco. En la misma cláusula se prevé la actualización anual de la renta
conforme al IPC.
La cláusula octava preveía la facultad del
arrendador de proceder a la resolución del contrato por el impago de una
mensualidad de renta, con una cláusula penal a cargo del inquilino por la
cantidad equivalente a dos meses de alquiler.
En la cláusula decimoprimera la propiedad
concedió al arrendatario una opción de compra para adquirir la finca, de
acuerdo con las siguientes estipulaciones:
«A.- Ambas partes acuerdan que el derecho de
opción de compra que se concede en el presente contrato es gratuito.
»B.- El plazo en que podrá ejercitar el
derecho de opción de compra en el sentido de adquirir la propiedad de la
vivienda objeto del presente contrato será el de vigencia del arrendamiento, de
conformidad con lo establecido en la cláusula segunda del presente contrato,
plazo en el que el arrendatario habrá de comunicar de forma fehaciente al
arrendador su intención de ejercitar el derecho de opción de compra, en el
sentido de adquirir la vivienda arrendada, transcurrido ese periodo, el derecho
de opción de compra quedará extinguido.
»C.- Si el arrendatario decidiera adquirir la
propiedad de la finca, la compraventa se formalizará de conformidad con las
siguientes condiciones:
»- La vivienda habrá de entregarse libre de
cargas y gravámenes, así como al corriente del pago de todo tipo de impuestos y
arbitrios.
»- El precio total de la compraventa será de
140.000 euros [...] más los tributos e impuestos que por ley les sean de
aplicación. Dicha cantidad se abonará en base a las condiciones pactadas en la
cláusula siguiente; las cantidades que resten por abonar, una vez aplicadas las
condiciones fijadas en el apartado siguiente, serán abonadas por el
arrendatario, mediante cheque bancario, al momento de la firma de la escritura
pública de compraventa».
La cláusula decimoprimera continuaba con el
desglose de los porcentajes que podrían descontarse del precio de compra por
las sumas abonadas por el arrendatario en concepto de alquiler, que variaban en
función de la fecha en la que fuera ejercitada la opción. Y terminaba con la
siguiente disposición:
«La notificación fehaciente por parte del
arrendatario de su intención de hacer efectiva la opción de compra será
suficiente para que ambas partes consideren perfeccionada la compraventa, a
partir de ese momento y en el plazo máximo de un mes habrá de celebrarse la
escritura pública, y ello según acuerdan las partes, ante el notario de.....
D.......» [en blanco en el original].
4.El demandado no ha negado el impago de las
rentas en el que se funda la demanda, lo que significa que no ha pagado
cantidad alguna en concepto de alquiler desde el mes de diciembre de 2014.
5.El 4 de abril de 2022, después de recibir la
demanda de desahucio, el Sr. Eutimio remitió a la demandante y a su
representante legal sendos burofaxes en los que manifestaba su voluntad de
ejercitar la opción de compra y les requería para que designaran la notaría y
la fecha del otorgamiento y para que la vivienda, con sus anexos (trastero y
dos plazas de garaje) estuviera en ese momento libre de cargas.
6.La demandante ha alegado, y no ha sido
controvertido de contrario, que sobre la vivienda alquilada se está tramitando
el proceso de ejecución hipotecaria 1170/2009 del antiguo Juzgado de Primera
Instancia núm. 3 de Estepona, en el que el arrendatario ha presentado
alegaciones.
7.La sentencia de primera instancia estimó la
demanda, declaró resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las
partes el 1 de febrero de 2011 y condenó al demandado a desalojar la vivienda y
el pago de las costas procesales.
La sentencia declaró probado que el contrato
que vinculaba a las partes se había firmado el 1 de febrero de 2011, con una
renta de 500 euros mensuales y que en su cláusula undécima se reconocía el
derecho del arrendatario a ejercitar la opción de compra mediante notificación
fehaciente al arrendador. Tuvo en cuenta que el desahucio por falta de pago es
un proceso sumario en el que el demandado solo puede oponerse para alegar y
probar el pago de la renta o las circunstancias relativas a la enervación,
según el art. 444 LEC. El demandado no había acreditado el abono de las
rentas en cuyo impago se basaba la demanda, lo que habilitaba a la demandante
para promover el desahucio por falta de pago, y había intentado ejercitar la
opción de compra en abril de 2022, esto es, cinco meses después de la demanda,
de modo que a la presentación de esta era completamente viable el ejercicio de
la acción de desahucio.
8.Tras recibir la notificación de
la sentencia de primera instancia, el demandado formuló a su vez el 16 de
enero de 2024 una demanda de juicio ordinario contra Ábaco Promociones
Inmobiliarias de Estepona S.L., con solicitud de anotación preventiva de la
demanda, en la que ejercitaba una acción de cumplimiento contractual
relacionada con la opción de compra respecto de la vivienda objeto del contrato
de arrendamiento que motivó este litigio. En el suplicode la
demanda indicada el Sr. Eutimio pidió que se condenara a la mercantil Abaco
Promociones Inmobiliarias de Estepona S.L. a otorgar escritura pública de
compraventa según las condiciones pactadas en cumplimiento de la opción de
compra ejercitada con fecha 4 de abril de 2022.
No se ha localizado en el expediente digital,
ni se menciona tampoco en la sentencia recurrida, el estado en el que se
encuentra esta demanda, si bien la contraparte reconoce la existencia del
procedimiento en curso. En el escrito de oposición al recurso se indica que este
juicio ordinario fue admitido a trámite por el antiguo Juzgado de Primera
Instancia núm. 12 de Málaga y que la audiencia previa estaba señalada para el 3
de junio de 2026.
9.La sentencia fue apelada por el demandado y
la audiencia provincial estimó el recurso de apelación, lo que supuso la
desestimación de demanda, aunque sin hacer imposición de las costas de la
primera ni de la segunda instancia. Después de desestimar algunos motivos de
apelación que no guardan relación con el recurso de casación, la Audiencia
consideró que en este proceso sumario se habían planteado materias complejas
que excedían del ámbito del juicio de desahucio, y que la sentencia,
precisamente por esa complejidad, no podía dar respuesta a las cuestiones
vinculadas con la opción de compra y su adecuado o inadecuado ejercicio.
Añadió que la complejidad no había sido creada
por los litigantes con argumentos meramente defensivos, sino que surgía de la
naturaleza del título invocado, habida cuenta, además, de lo que denominó
«indicios del ejercicio de la opción de compra» lo que, a juicio de la
Audiencia, causaba el efecto de poner en duda la legitimación activa del
demandante para el ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago de la
renta.
Con estos argumentos, la Audiencia concluyó
que el juicio de desahucio era inadecuado para resolver el conflicto y que la
cuestión compleja invocada en la contestación a la demanda era real y no un
mero argumento defensivo, lo que excedía en definitiva de los límites del
juicio sumario de desahucio y debía plantearse en un procedimiento declarativo
y plenario en el que pudiera decidirse si el arrendatario había ejercitado o no
con arreglo a derecho la opción de compra.
10.La empresa demandante ha interpuesto
recurso de casación a través del cauce del interés casacional procesal por
oposición a la doctrina de esta sala. El recurso se estructura en un único
motivo en el que se cita la infracción del art. 444.1 LEC, y la
vulneración de las sentencias de esta sala 3222/1992, de 14 de abril, 3235/1992,
de 14 de abril, y 3195/1986, de 10 de junio.
En el desarrollo del motivo, la recurrente
alega que el demandado solo intentó ejercitar la opción de compra cuando ya
había recibido la demanda de desahucio por falta de pago de las rentas, y que
el 16 de enero de 2024 había solicitado la suspensión del desahucio por
prejudicialidad civil basada en la presentación de una demanda de juicio
ordinario cuyo objeto es precisamente el ejercicio de la opción de compra, por
lo que será en ese procedimiento donde deberá dilucidarse la eficacia o
ineficacia del ejercicio de dicha opción, sin que ello afecte en nada a los
impagos de renta producidos con anterioridad, que en ningún momento han sido
negados por el demandado.
Añade que la jurisprudencia de esta sala
aplica un concepto restrictivo para la apreciación en el juicio de desahucio de
las denominadas cuestiones complejas en los juicios sumarios, en el sentido de
que la complejidad debe poner en duda la calificación del negocio jurídico como
un contrato de arrendamiento, o bien llevar aparejadas contraprestaciones que
excedan de las que ordinariamente se incluyen en este tipo de contratos.
11.La parte recurrida se ha opuesto al recurso
y ha alegado causas de inadmisibilidad por falta de justificación del interés
casacional, pues las sentencias invocadas se refieren a cuestiones como la
distinción entre el precario y el comodato que no guardan relación con la
cuestión controvertida.
Ha esgrimido también razones de oposición de
fondo, en el sentido de que, aun aceptando la existencia de un interés
casacional abstracto, la sentencia recurrida se ajusta a la jurisprudencia de
esta sala. Añade que la limitación de las causas de oposición que permite
el art. 444.1 LEC impide resolver el fondo de la oposición, que es
precisamente la efectividad del ejercicio de la opción de compra, cuestión
compleja que deriva del título contractual, puesto que dicha opción, si bien se
ejercitó después del emplazamiento en el juicio de desahucio, tuvo lugar antes
de la vista y de la sentencia de primera instancia, de modo que su solo
ejercicio convirtió al demandado en propietario, y además ha instado un proceso
declarativo para que se declare la validez y la eficacia del ejercicio de la
opción, ofreciendo el pago del precio en las condiciones pactadas.
Puesto que las causas de inadmisibilidad
invocadas por la parte recurrida no son de los que esta sala considera
absolutas, y están directamente relacionadas con el interés casacional que
justificó la admisión del recurso, quedarán respondidos al analizar la
viabilidad del mismo.
SEGUNDO.- La regulación del juicio
sumario de desahucio, la interpretación del Tribunal Constitucional y de esta
sala y la interrelación entre el juicio sumario y el eventual proceso
declarativo instado por el arrendatario
1.El art. 444.1 LEC establece que
«[c]uando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o
urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo
se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias
relativas a la procedencia de la enervación».
Por su parte, el art. 447.2
LEC complementa el carácter sumario de este tipo de procedimientos con la
advertencia de que no producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que
decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o
urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por
expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela
que la propia LEC califique como sumarias.
La privación de efectos de cosa juzgada de la
sentencia no regirá, según el párrafo segundo de la misma norma, en relación
con las demandas en las que se acumulen a la pretensión de desahucio o
recuperación de finca dada en arrendamiento, por impago de renta o alquiler o
por expiración legal o contractual del plazo, las acciones de reclamación de
rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, así como las acciones
ejercitadas contra el fiador o avalista solidario.
En el caso que enjuiciamos, en el que la
acción ejercitada se limita al desahucio de la vivienda por falta de pago y a
la recuperación de su posesión por tal motivo, resultan de aplicación tanto
el art. 444.1 LEC como el primer párrafo del art. 447.2 LEC.
2.La doctrina de esta sala sobre el ámbito y
el contenido del juicio sumario de desahucio por precario está expuesta, entre
otras, en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo, que enjuició también un
juicio de desahucio por falta de pago de la renta, sin acumulación de una
pretensión adicional de condena al pago de las cantidades adeudadas por tal
concepto, en el que la parte demandante únicamente postulaba que se declarara
el desahucio de la arrendataria, con la correlativa condena a desalojar la
vivienda litigiosa y la imposición de las costas procesales, mientras que la
demandada pretendía hacer valer una suerte de compensación que afectaría a la
obligación de pago de la renta. De acuerdo con esta sentencia, la limitación de
los motivos de oposición y de las posibilidades de prueba es una característica
consustancial a los juicios sumarios que ha sido validada por el Tribunal
Constitucional y que cuenta como garantía adicional con la carencia de efecto
de cosa juzgada de la sentencia que les pone fin:
«La opción del legislador de tramitar los
juicios de desahucio por falta de pago de la renta por los cauces del juicio
verbal, en vez de los propios del juicio ordinario, supone una deliberada
apuesta por agilizar la solución de estas controversias, a la que se suma,
además, la configuración de los procedimientos de tal clase como sumarios, con
la correlativa limitación de la cognición judicial y el dictado de una
sentencia carente de los efectos de cosa juzgada.
»Este carácter sumario del procedimiento, que
fue expresamente reconocido en la sentencia 360/2007, de 27 de marzo, se
destacó en el apartado XII de la Exposición de Motivos de la nueva LEC 1/2000,
cuando afirma que:
»"En cuanto al carácter sumario, en
sentido técnico-jurídico, de los procesos, la Ley dispone que carezcan de
fuerza de cosa juzgada las sentencias [...] que resuelvan sobre el desahucio o
recuperación de fincas por falta de pago de la renta o alquiler [...]. La
experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales
excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que
se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de
precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a
plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad".
»En congruencia con ello, el art. 447.2
LEC establece que no producirán los efectos de cosa juzgada las sentencias
que "decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca,
rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o
alquiler". Y el art. 438.2 LEC veda la "reconvención en los
juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos
de cosa juzgada"; por otra parte, dentro de su marco procedimental, no se
previó expresamente la posibilidad del juego normativo de los arts.
408.1 y 438.3 de la LEC, con respecto a la denominada excepción
reconvencional de compensación.
»Por su parte, el art. 444.1 de la
LEC dispone que: "[...] cuando en el juicio verbal se pretenda la
recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de
la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el
pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación",
con lo que se restringen legalmente los motivos de oposición, lo que es una característica
propia de los procedimientos sumarios de cognición limitada. El antecedente
normativo de dicho precepto, lo encontramos en el art.
1.579 párrafo 2.º LEC de 1881, hoy derogado, en el cual se estableció que
"[...] cuando la demanda de desahucio se funde en la falta de pago del
precio estipulado, no será admisible otra prueba que la confesión judicial, o
el documento o recibo en que conste haberse verificado dicho pago". [...]
» En la nueva redacción del art. 440.3 de la LEC, introducido tras la reforma operada
por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal, se
acude a la técnica monitoria. Y de esta forma, una vez admitida a trámite la
demanda, corresponde al letrado de la administración de justicia requerir al
demandado, por el plazo de diez días, para que: a) desaloje el inmueble; b)
pague al actor; c) ejercite su facultad de enervar la acción y, en tal caso,
pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal
o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de
las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; d)
comparezca ante el tribunal y alegue sucintamente, formulando oposición, las
razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad
reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (art. 440.3 LEC)».
En aplicación de esta doctrina, la sentencia 196/2022, de 7 de marzo, desestimó el recurso
de la parte arrendataria por la razón de que la sumariedad del juicio de
desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las
rentas adeudadas determinaba que en su ámbito no pueden discutirse cuestiones
que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación
de la acción, sin que quepa ampliar, con carácter general, los motivos de
oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC («que distingue, por una parte,
entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la
relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y
compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la
prestación debida»):
«En definitiva, esta técnica de neutralización
de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina
legal (arts. 1.195 y siguientes del CC), carece de
anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de
pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia
de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así
el todo poderoso Legislador».
3.La sentencia
570/2022, de 18 de julio, también desestimó los recursos por infracción
procesal y de casación interpuestos por la parte arrendataria contra la
sentencia que había descartado la concurrencia de cuestiones complejas
impeditivas de una sentencia estimatoria de la demanda. En ese caso, a la
acción de desahucio se había acumulado la de reclamación de las rentas
adeudadas, y la Audiencia había considerado que no podía ser calificada como
una cuestión compleja el hecho de que el arrendatario hubiera promovido otro
procedimiento judicial por el incumplimiento del arrendador en el que alegaba
la inadecuación de la nave alquilada para el fin pactado como causa de
resolución del contrato. El contrato de arrendamiento contaba también con una
cláusula de opción de compra.
4.La doctrina jurisprudencial expuesta se
complementa con la que resulta de la sentencia de
pleno 966/2023, de 19 de junio, reiterada en
otras como la 1069/2024, de 24 de julio:
«i) En el juicio verbal en el que únicamente
se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede
alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la
enervación) el hecho del pago.
»Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más
detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de
marzo de 2022): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada;
(ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se
admite la reconvención.
»ii) Las cosas son distintas en el juicio
verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de
reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado
(además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación)
puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando
oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte,
la cantidad reclamada.
»Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso
plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas
o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio,
ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el
demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su
entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite
negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y,
consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las
razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia
base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos
de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no
determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus
pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal"».
5.El Tribunal Constitucional (TC), en su sentencia 60/1983, de 6 de julio, al tiempo
que desestimaba un recurso de amparo formulado en un juicio sumario de
desahucio por falta de pago, descartó que el proceso sumario fuera
inconstitucional:
«El concepto de indefensión del art. 24.1 no
se puede considerar equivalente al de limitación de medios probatorios en un
determinado proceso, pues no hay indefensión cuando quien sea vencido en un
proceso a causa de la reducción de los medios de prueba puede reproducir la
litis en otro proceso y usar en él, ya sin limitaciones legales, de las pruebas
que a su interés convengan. El legislador puede emplear con distintas
finalidades el juego entre juicios sumarios y juicios plenarios, como puede en
casos determinados rechazar un concreto medio de prueba, y en tales hipótesis
[...] no se incurre en indefensión, siempre que la parte a la cual se limitan
sus armas pueda acudir al juicio declarativo plenario o pueda utilizar en favor
de su pretensión otros instrumentos que el ordenamiento en su totalidad le
brinde.
»En el caso que nos ocupa el demandado ha
podido, tras su vencimiento en el juicio de desahucio por falta de pago,
utilizar el instrumento consistente en consignar e iniciar un juicio
declarativo para -según su tesis- recuperar lo pagado dos veces, enervando al
mismo tiempo la ejecución de la Sentencia de desahucio. Por otra parte hubiera
podido también, y aun antes del juicio de desahucio por falta de pago,
precaverse contra la posible demanda del arrendador, consignando el pago de la
renta ante el Juez [...]».
En el mismo sentido, la sentencia del TC 187/1990, de 26 de noviembre, apunta
que:
«[N]o puede olvidarse que, tal como este Tribunal ha declarado (STC 60/1983), el legislador
puede emplear con distintas finalidades el juego entre juicios plenarios y
sumarios. Está, por consiguiente, fuera de toda duda, la legitimidad
constitucional de los procedimientos sumarios, con una finalidad restringida
que el legislador considera digna de protección privilegiada, procedimientos
que no producen indefensión porque las cuestiones excluidas de ellos pueden
plantearse en el declarativo ordinario que corresponda. Dicha legitimidad
genérica es perfectamente predicable del procedimiento especial y sumario de
desahucio, cuyo objetivo es exclusivamente decidir sobre el cumplimiento por el
arrendatario de su obligación de pago de rentas. Ausente este objeto por
enervación de la acción, el legislador solo ha admitido determinadas
excepciones tasadas de continuación del procedimiento, las del art. 147.1 L.A.U., y en modo alguno es
constitucionalmente obligado suponer que sea preciso entender incluidos en el
mismo otros supuestos».
6.Sobre la relación entre el proceso sumario y
el eventual declarativo que promueva o se proponga promover el arrendatario, es
importante nuestra sentencia 682/2011, de 26 de
septiembre:
«A) La sentencia dictada en el juicio verbal
de desahucio no produce efectos de cosa juzgada positiva en este proceso
[declarativo], por los siguientes razonamientos:
»1. Es necesario tener en cuenta la
complejidad de la relación jurídica que se relata en la demanda de juicio
ordinario [...].
»Lo declarado en la sentencia dictada en el
juicio verbal de desahucio [...] no es incompatible con la eventual estimación
de la demanda de juicio ordinario -que significaría el reconocimiento del
derecho de la recurrente a la ocupación del pabellón industrial en concepto de
dueña, título distinto al que ha sido examinado en la sentencia dictada en el
juicio verbal de desahucio. [...]
»En el caso examinado, el recurrente,
demandado en el juicio verbal de desahucio, no podía obtener en este proceso la
declaración de su titularidad dominical, dado el ámbito de adecuación del
juicio de desahucio conforme al artículo 450.1
LEC, por lo que no se le puede imponer una carga alegatoria que exceda de lo
que fue objeto del juicio de desahucio».
TERCERO.- Decisión de la Sala. Estimación
del recurso
1.En aplicación de la doctrina expuesta, el
recurso de casación será estimado, en atención a los argumentos ya explicados y
a los que se añaden a continuación.
2.No existe duda alguna de que a la fecha de
presentación de la demanda (15 de diciembre de 2021) el arrendatario demandado
había incumplido gravemente su obligación de pago de la renta, pues no se
discute que no había abonado cantidad alguna desde diciembre de 2014.
La demanda fue admitida a trámite, y ello
supuso que los efectos propios de la litispendencia (art.
412 LEC) resultaran plenamente operativos desde la fecha de su presentación.
3.Por tal razón, la empresa arrendadora estaba
facultada para ejercitar la acción de desahucio por falta de pago de la renta,
y también para elegir la opción de promover un juicio sumario, en el que asume
el riesgo de que la sentencia que se dicte no tendrá fuerza de cosa juzgada.
4.El hecho de que el contrato de arrendamiento
contara con una cláusula que permitía una opción de compra no puede impedir a
la parte arrendadora el ejercicio de las acciones que el ordenamiento jurídico
le brinda para el supuesto de falta de pago de la renta. Lo contrario supondría
dejar en manos del arrendatario el cumplimiento o incumplimiento del contrato
y, con ello, la vulneración del art. 1256 del
Código Civil.
5.La razón por la que la audiencia provincial
ha desestimado la demanda se circunscribe a la alegada complejidad que
introdujo en el procedimiento la alegación del demandado acerca del intento de
ejercicio de la opción de compra, alegación que no era admisible en el proceso
sumario. Ese intento de ejercitar la opción de compra habría tenido lugar, en
todo caso, en una fecha muy posterior a la de la demanda, por lo que, cuando
esta se presentó, el demandado no podía tener otra condición que la propia de
un arrendatario que, consciente de que llevaba varios años sin pagar la renta,
sabía que podía ser demandado, bien por la vía del juicio sumario, bien por el
juicio verbal de desahucio con acción acumulada de reclamación de rentas, que
habría permitido ensanchar los términos del debate.
6.En realidad, el efecto de la complejidad que
puede suponer para la resolución definitiva del conflicto existente entre las
partes el intento de ejercicio de la opción de compra, cuando el arrendatario
ya había incurrido mucho tiempo atrás en un incumplimiento del contrato de
arrendamiento concebido en la ley como causa de resolución del mismo, debe ser
tratado en el juicio declarativo ordinario promovido por el propio
arrendatario, pero no puede impedir que el juicio sumario se tramite tal y como
lo diseña la ley. Nos remitimos a la doctrina jurisprudencial expuesta en el
fundamento anterior sobre la constitucionalidad, el ámbito y los efectos del
juicio sumario de desahucio por falta de pago.
Tenemos también en cuenta que la tesis de la
Audiencia neutralizaría de forma indebida la facultad del arrendador de acudir
al proceso sumario de desahucio, pues cualquier alegación medianamente fundada
de complejidad en la relación negocial abocaría a la segura desestimación de la
demanda, sin tener en cuenta que el juego de interconexión entre el juicio
sumario y el eventual juicio declarativo provoca el desplazamiento de esa
complejidad precisamente hacia el juicio declarativo, pero no impide que, si se
acredita la falta de pago de la renta, como es el caso, la acción de desahucio
pueda prosperar con el limitado efecto que tendrá la sentencia sin fuerza de
cosa juzgada, es decir, con el riesgo de que la solución a la que se llegue en
el juicio ordinario pueda revisar y revertir lo decidido en el juicio de
desahucio.
7.La parte recurrida ha interpretado que el
interés casacional invocado en el recurso no está justificado porque se basa en
la distinción entre el precario y el comodato. Esta apreciación no es correcta.
Ciertamente, la recurrente, al desarrollar el interés casacional sobre la
interpretación del art. 444.1 LEC y defender
que la posible complejidad de la relación negocial no impedía la estimación de
la demanda del juicio sumario de desahucio por precario, ante la evidencia del
impago de las rentas, citó sentencias de esta sala relativamente antiguas sobre
el efecto que provoca en el juicio de desahucio el planteamiento de cuestiones
calificadas como complejas, con algunas referencias al juicio de desahucio por
precario de la época en la que tal proceso era considerado como un proceso
sumario, condición que perdió, como ya se ha explicado, con la vigente LEC
1/2000, que pasó a considerarlo como un juicio plenario.
El interés casacional en la interpretación del
art. 444.1 no tiene ninguna relación con estas materias. Se trata, por el
contrario, de un interés casacional notorio porque la sentencia recurrida no
tiene en cuenta la doctrina de esta sala y del Tribunal Constitucional sobre el
diferente ámbito del juicio sumario de desahucio por falta de pago, que
finaliza por sentencia sin fuerza de cosa juzgada, y el juicio plenario, en el
que pueden alegarse y resolverse, ya con fuerza de cosa juzgada, cuestiones
diferentes de las relativas al pago de las rentas reclamadas o de las
circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
8.La estimación del recurso conlleva que, en
funciones de instancia, desestimemos el recurso de apelación interpuesto por el
demandado contra la sentencia de primera instancia y confirmemos esta en sus
propios términos.
CUARTO.- Costas y depósitos
1.No procede hacer expresa imposición de las
costas del recurso de casación que ha sido estimado, de conformidad con
los arts. 394 y 398,
ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Respecto de las costas del recurso de
apelación, que debió ser desestimado, serán impuestas a la parte demandada.
2.Procédase a la devolución del depósito
constituido de conformidad con la disposición
adicional 15ª, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por
la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
:
1.º-Estimar el recurso de casación interpuesto
por Ábaco Promociones Inmobiliarias de Estepona S.L. contra la sentencia
dictada en el recurso de apelación 649/2024 por la Sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Málaga con el número 280/2025, de
14 de abril, que fue rectificada por auto de 15 de mayo de 2025.
2.º-Casar la expresada sentencia y, en
funciones de instancia, desestimar el recurso de apelación interpuesto por la
representación procesal de D. Eutimio contra la sentencia
157/2023, dictada en el juicio verbal 889/2021 del Juzgado de Primera Instancia
e Instrucción núm. 4 de Estepona, con imposición de las costas del recurso de
apelación al demandado recurrente y pérdida del depósito constituido.
3.º-No hacer imposición de las costas del
recurso de casación y devolver a la parte actora-recurrente el depósito
constituido para interponer el recurso.
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