Compraventa. Retraso en la entrega de viviendas. Reclamación por pérdida de valor de uso (precio del alquiler de una vivienda de similares características). Daños ex re ipsa. Varios compradores de viviendas por precio aplazado reclamaron de la constructora, como daños ex re ipsa, una indemnización por pérdida de valor de uso (precio del alquiler de una vivienda de similares características) debido al retraso en su entrega. La demanda fue desestimada en primera instancia (pese a reconocerse el retraso de más de un año, se consideró que no se trataba de un daño ex re ipsa, que derivara per se del mismo) y estimada en apelación (la Audiencia razonó que la indemnización no se basaba en una previsión contractual sobre las consecuencias de un posible retraso en la entrega, ni en la alegación y acreditación de unos perjuicios concretos, sino en la aplicación de unos parámetros objetivos, al considerar que el retraso en sí mismo produce un perjuicio indemnizable, cualquiera que sea el perjuicio real causado, por aplicación de la doctrina sobre el daño ex re ipsa). En casación la entidad recurrente adujo que debía distinguirse el caso de que la vivienda se hubiera adquirido para su uso, en cuyo caso resultaría de aplicación la doctrina del daño ex re ipsa, del caso en que la adquisición tuviera una finalidad especulativa, en cuyo supuesto el adquirente tendría que probar los perjuicios sufridos. La jurisprudencia mantiene la posibilidad de nacimiento del deber de indemnizar por el simple incumplimiento se refiere a supuestos en que el incumplimiento determina por sí mismo un daño o perjuicio, una frustración en la economía de la parte, en su interés material o moral, lo que ocurre cuando su existencia se deduce necesariamente del incumplimiento o se trata de daños patentes. La falta de entrega en plazo priva del valor de uso y esto es un daño ex re ipsa. Esta doctrina del daño ex re ipsa se aplica, por tanto, cuando de forma muy evidente se aprecie el perjuicio patrimonial. El mero hecho de no poder usar de un bien como es una vivienda, que satisface una necesidad existencial con una cualificación evidente, supone una pérdida de valor, porque el comprador no puede disponer de ella o no puede arrendarla. Esta indisponibilidad del inmueble es evidente que produce necesariamente un daño indemnizable.

Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2026 (Sentencia: 1410/2026, Recurso: 7999/2021, Ponente: NURIA AUXILIADORA ORELLANA CANO).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1. Para la resolución del recurso debemos partir de la siguiente relación de hechos relevantes acreditados en la instancia.

1.1. Durante los años 2000 y 2001, Ortiz Construcciones y Proyectos, S.A. (en adelante, Ortiz Construcciones) firmó varios precontratos con los hoy demandantes, en los que hacía constar que: i) participaba en la Unidad de Ejecución núm. 2 del U.Z.P. 1.03 «Ensanche de Vallecas»; ii) en ese ámbito se estaba desarrollando urbanísticamente un Plan Parcial, aprobado inicialmente por el Ayuntamiento de Madrid el 24 de julio de 1998 y, definitivamente, el 28 de enero de 1999; iii) Ortiz Construcciones era propietaria de un suelo en esa unidad y tenía proyectado promover viviendas de protección oficial, cuya planta general orientativa se acompañaba al plano que entregaba como anexo I de cada precontrato, con las calidades enumeradas en el anexo II; iv) advertía que todavía estaban por determinar las fincas resultantes de las que sería adjudicataria Ortiz Construcciones; v) la concreta persona que lo suscribía manifestaba estar interesada en formalizar un precontrato para en un futuro adquirir una de las viviendas de protección oficial con trastero y plaza de garaje que Ortiz Construcciones iba a promocionar en el ámbito citado; y vi) cada uno de los firmantes se comprometía a ir desembolsando desde la fecha de la firma diversas cantidades a cuenta del precio.

La determinación de la vivienda concreta que adquiriría cada uno de los contratantes se realizaría una vez que Ortiz Construcciones tuviera asignada la parcela edificable. Las partes aceptaban establecer un orden de prelación para la elección de la vivienda.

1.2. En dicha unidad de ejecución, Ortiz Construcciones desarrolló el Residencial «Los Robles II», que quedó ubicado en la calle Alto de la Sartenilla, núm. 12, compuesto por un edificio de ocho bloques independientes, que comprendía 159 viviendas con trasteros y 242 plazas de garaje.

1.3. Durante 2003 y 2004 se firmaron los contratos privados de compraventa con los adquirentes (demandantes en este procedimiento).

1.4. Ortiz Construcciones comunicó a los adquirentes que a partir de octubre de 2003 sería otra sociedad del grupo (Ortiz Área Inmobiliaria, S.L.) la que se encargaría de ejecutar la promoción de las viviendas. En cualquier caso, Ortiz Construcciones continuó con la construcción de la promoción y otra sociedad del grupo (Prorax S.L.) se encargó de su comercialización y postventa.

1.5. La primera vez que se estableció por escrito una fecha de entrega cierta de las viviendas, trasteros y garajes fue en la estipulación quinta de los contratos privados de compraventa, que preveía el plazo de 24 meses a contar desde la concesión de la licencia municipal de obras, una vez finalizada la construcción y obtenidas las autorizaciones administrativas pertinentes.

1.6. La licencia de obras fue concedida el 11 de agosto de 2005, por lo que el plazo de entrega de las viviendas finalizaba el 11 de agosto de 2007.

1.7. El certificado final de obra fue expedido el 10 de marzo de 2008. La cédula de calificación definitiva como viviendas de protección pública se emitió el 4 de julio de 2008. Y el decreto del Ayuntamiento de Madrid de 17 de julio de 2008 otorgó eficacia jurídica a la licencia de primera ocupación.

1.8. En junio de 2008, Ortiz Área Inmobiliaria, S.L. citó a cada uno de los adquirentes a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa.

Los adquirentes solicitaron la realización de modificaciones en las escrituras. La inmobiliaria les respondió que eran inmodificables y la falta de comparecencia a la firma determinaría la resolución del contrato.

Los demandantes realizaron un acta de manifestaciones a título individual en el que hacían constar lo ocurrido.

1.9. Las escrituras de compraventa se otorgaron en los meses de julio y agosto de 2008.

2. Los adquirentes de las viviendas -identificados en el encabezamiento de esta sentencia- interpusieron una demanda frente a Ortiz Área Inmobiliaria, S.L. en la que reclamaban, al amparo de los arts. 1101 y 1101 en relación con los arts. 1091 y 1124, todos ellos del Código Civil (CC), como daño ex re ipsa derivado del retraso en la entrega de las viviendas, las cantidades correspondientes al «valor atribuido al alquiler de una vivienda de protección de similares características a la que cada uno de los propietarios había adquirido, recurriéndose para su cuantificación económica al Real Decreto 14/2008, de 11 de enero y la Orden 116/2008, de 4 de abril, ambos de la Comunidad de Madrid y aplicables en el momento temporal al que se refiere la presente reclamación (11,2 € m2 vivienda - 6,67 € m2 trastero y/o garaje)».

3. Previa oposición de la parte demandada, el juzgado de primera instancia, aunque estimó acreditado el retraso en la entrega de la vivienda, que fijó en el 11 de agosto de 2007, desestimó la demanda.

Consideró que para aplicar el art. 1101 CC debía concurrir como requisito necesario «además del incumplimiento de la obligación por culpa o negligencia, la realidad de los perjuicios, es decir, que éstos sean probados, y el nexo causal eficiente entre la conducta del agente y los daños producidos».

A continuación, consideró improcedente la aplicación al caso de la doctrina del daño ex re ipsa, con el siguiente razonamiento:

«el incumplimiento no determina por sí mismo, la relevancia del daño, sino que este debe ser probado, no bastando a estos efectos meras expectativas, como puede ser la alegación de un hipotético contrato de arrendamiento, sin oferta o trato preliminar al respecto, máxime cuando la vivienda comprometida era para su propio disfrute. El perjuicio reclamado debe ser probado con una razonable verosimilitud, máxime los supuestos que se proyectan sobre gastos que no se han producido, es preciso acreditar la realidad y el alcance del perjuicio irrogado por el incumplimiento de la obligación, los demandantes deben aportar la debida prueba de los extremos que justifican su pretensión indemnizatoria. Es necesario que dicho perjuicio, atendido un juicio de probabilidad objetivable, se pruebe con una razonable verosimilitud máxime en casos como el de autos en que el lucro cesante se proyecta sobre perjuicios no acreditados, esto es sobre un hipotético contrato de arrendamiento que no se acredita en ninguno de los supuestos y por ninguno de los actores. La cuantificación de la indemnización ha de fundarse en las circunstancias particulares de cada caso, pudiendo presumirse la existencia del daño únicamente cuando se produce una situación en la que los daños y perjuicios se rebelen reales y efectivos».

Y al no estimar acreditado «por ninguno de los demandantes la necesidad y realidad de un arrendamiento de una vivienda durante el periodo en que no se entregó por la demandada la comprometida», el juzgado desestimó la demanda.

4. La parte demandante recurrió en apelación la anterior sentencia y la audiencia provincial estimó el recurso y condenó a la demandada a pagar las cantidades reclamadas.

La sentencia precisa, en primer lugar, que no resultan discutidos los hechos de la demanda y estima acreditado el retraso en la entrega de las viviendas, que se produjo pasado más de un año desde la fecha pactada. Aunque advierte que «la cuestión litigiosa no se refiere a los efectos de tal retraso como causa determinante de un incumplimiento contractual resolutorio, puesto que ese plazo no se pactó como esencial, sino a la realidad del perjuicio que ese retraso produjo», que entiende existió «y no está amparado en motivo alguno de la suficiente entidad como para exonerar a la vendedora de su responsabilidad».

A continuación, la audiencia indica que los demandantes, para exigir las concretas cuantías indemnizatorias, no se basan en una previsión contractual sobre las consecuencias de un posible retraso en la entrega, ni en la alegación y acreditación de unos perjuicios concretos, sino en la aplicación de unos parámetros objetivos, al considerar que el retraso en sí mismo produce un perjuicio indemnizable, cualquiera que sea el perjuicio real causado, por aplicación de la doctrina sobre el daño ex re ipsa.

Después, la audiencia provincial razona que las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo en las que, respectivamente, se basan ambas partes, no son en realidad contradictorias. Y tras transcribir en parte la sentencia de esta sala 290/2014, de 10 de septiembre, que invocaba la parte demandada, y la sentencia 623/2014, de 18 de noviembre, en que basaba el recurso la parte demandante, advierte que la primera de ellas, en la que fundó su decisión el juzgado, se refería «al supuesto de incumplimiento de un contrato de permuta de solar por obra futura en el que el litigio se centraba en las consecuencias del retraso en la entrega de la vivienda a los efectos de la indemnización derivada del lucro cesante como daño in re ipsa»; mientras que en el presente caso «no se discute que los demandantes adquirieron las viviendas para su uso, no con finalidad negocial o especulativa». Por lo que «el fundamento de la pretensión indemnizatoria no es el lucro cesante sino el perjuicio, el daño, derivado de no poder disponer de su vivienda para habitarla hasta aproximadamente, según cada caso, un año más tarde del plazo pactado».

El tribunal de apelación considera que el caso es muy similar al resuelto por la sentencia de esta sala 623/2014, de 18 de noviembre, en el que «la pretensión indemnizatoria se fundaba por el valor de uso en cuanto daño in re ipsa (...) que obliga a su indemnización».

Y advierte que, como en dicho caso, «ha existido ese retraso de un año durante el cual, los demandantes no pudieron hacer uso de sus viviendas», lo que les «ha producido un daño derivado de la frustración de la legítima expectativa, cuantificable con los parámetros objetivos en que se funda la demanda».

5. La sentencia de apelación es recurrida en casación por la demandada sobre la base de un solo motivo, que ha sido admitido.

SEGUNDO. Desestimación del motivo único del recurso de casación.

1. Formulación. El motivo denuncia la «infracción de los artículos 1.101 y 1.106 del Código Civil, y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo recogida en la sentencia núm. 290/2014, de 10 de septiembre, en virtud de la cual en los casos de incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo acordado, no procede otorgar el resarcimiento derivado por el lucro cesante (lucrum cessans) de forma automática, por aplicación de la doctrina del daño ex re ipsa (de la propia cosa), incumbiendo la carga de su realidad al alcance a la parte que lo reclame. La sentencia recurrida infringe los citados preceptos y doctrina jurisprudencial al entender que el retraso en la entrega de una vivienda supone un daño ex re ipsa que viene dado por la pérdida de su valor de uso».

En el desarrollo del motivo, la parte recurrente alega que la sentencia recurrida parece distinguir dos supuestos, en función de si la vivienda se adquirió para su uso, en cuyo caso resultaría de aplicación la doctrina del daño ex re ipsa, o si la adquisición tuvo una finalidad especulativa, en cuyo supuesto el adquirente tendría que probar los perjuicios sufridos.

Y considera que esta distinción no es correcta por diversas razones.

La primera, porque en el caso resuelto por la sentencia 290/2014, de 10 de septiembre, cuya doctrina entiende de aplicación a este caso, el demandante manifestó su inicial propósito de que la vivienda fuera disfrutada por sus padres e hijos, por lo que no tenía una finalidad especulativa.

La segunda, porque en la citada sentencia 290/2014 no se reclamaba expresamente una indemnización por lucro cesante, sino una reclamación de daños y perjuicios, aunque esa sentencia lo configure como tal. La «privación del uso personal de un inmueble» es un daño «que también consiste en un lucro cesante en la medida en que ha ocasionado al acreedor la pérdida de una ventaja económica que hubiera podido obtener de la cosa», como es «la mera disponibilidad del bien, su uso».

El recurrente también considera muy discutible que, en el ámbito de la responsabilidad contractual, todos los supuestos de retraso del deudor en la entrega de inmuebles destinados a ser usados como vivienda por el acreedor comporten automáticamente una indemnización. Es necesario contextualizar sus circunstancias y apreciar si tal retraso en la entrega del inmueble le da derecho a ser resarcido por un lucro cesante, por lo que no procede la aplicación automática de la doctrina ex re ipsa, como de manera acertada declara la sentencia de esta sala 290/2014.

Por todo ello, el motivo concluye que la sentencia recurrida infringe la doctrina de la sentencia 290/2014, de 10 de septiembre, al incumbir a la parte demandante la carga de acreditar la realidad y el alcance del daño por lucro cesante.

2. Decisión de la sala. Procede desestimar el motivo por las razones que exponemos a continuación.

La sentencia recurrida aplica la doctrina de la sentencia de esta sala 623/2014, de 18 de noviembre que, en un caso muy similar al que enjuiciamos, aplica la doctrina del daño ex re ipsa loquitur (la cosa habla por sí misma). En esta sentencia advertimos que la «doctrina que mantiene la posibilidad de nacimiento del deber de indemnizar por el simple incumplimiento se refiere a supuestos en que el incumplimiento determina por sí mismo un daño o perjuicio, una frustración en la economía de la parte, en su interés material o moral, lo que ocurre cuando su existencia se deduce necesariamente del incumplimiento o se trata de daños patentes (SSTS de 26 de mayo de 1990, 5 de marzo de 1992, 29 de marzo de 2001)». De tal manera que esta sala ha estimado correcta «la presunción de existencia del daño únicamente cuando se produce una situación en que los daños y perjuicios se revelan reales y efectivos». Es decir, en «supuestos en que la existencia del daño se deduce necesaria y fatalmente del ilícito o del incumplimiento, o son consecuencia forzosa, natural e inevitable; o se trata de daños incontrovertibles, evidentes o patentes, según las distintas dicciones utilizadas». En estos casos, se «produce una situación en que habla la cosa misma, ("ex re ipsa"), de modo que no hace falta prueba, porque la realidad actúa incontestablemente por ella» (sentencia de esta sala 565/2014, de 21 de octubre, que cita, a su vez, las sentencias 1163/2001, de 7 de diciembre; 692/2008, de 17 de julio).

En esta misma sentencia 623/2014, en la que estimamos la indemnización reclamada como un daño ex re ipsa representado por el valor de uso del inmueble, señalamos la diferencia con el caso resuelto por la sentencia 290/2014, de 10 de septiembre, que se invoca en el recurso, al precisar que en esta sentencia declaramos que «cuando el incumplimiento, en la naturaleza y objeto de la relación contractual, o en la propia consideración de la norma, no se exteriorice con la relevancia anteriormente expuesta debe exigirse al demandante acreedor que aporte la debida prueba de los extremos que justifican su pretensión indemnizatoria».

Conviene advertir que, como señala la sentencia recurrida, en la sentencia 290/2014, el contrato incumplido era de permuta de solar por obra futura. Mientras que la sentencia 623/2014, de 18 de noviembre, resuelve sobre el mismo caso de reclamación de cantidad por los compradores de viviendas por el retraso en su entrega. En igual sentido, nos habíamos pronunciado en la sentencia de 23 de julio de 1997, rec. 2196/1993, en la que declaramos lo siguiente:

«(...) esa falta de entrega [de las viviendas] implica que, en el peor de los supuestos, dejaron de percibir las rentas correspondientes, y siendo el objeto de la entrega viviendas de protección oficial, la renta de la misma está fijada legalmente. Ha de tenerse en cuenta que el incumplimiento de una obligación, cuando no sea doloso, obliga a indemnizar los daños y perjuicios previstos "o que fueran previsibles al constituirse una obligación" (art. 1.107, párrafo 1º, C.c.). La falta de entrega de un inmueble produce de suyo un daño mínimo al acreedor, cual es el representado por su valor de uso. En un daño in re ipsa, que obliga a su indemnización».

3. De esta jurisprudencia se infiere que la doctrina ex re ipsa loquitur (la cosa habla por sí misma) no es aplicable a todo incumplimiento, sino solamente a aquel que evidencia por sí mismo la existencia del daño, como en los casos resueltos por las mencionadas sentencias 623/2014, de 18 de noviembre, y de 23 de julio de 1997, de retraso en la entrega de un inmueble, en las que estimamos evidente el perjuicio determinado por la pérdida de su valor de uso.

Es un daño ex re ipsa, representado por ese valor de uso de las viviendas, que obliga a su indemnización, porque como advertimos en la sentencia 623/2014 «no sería justo ni acomodado a la buena fe excluir unas consecuencias económicas debidas al incumplimiento culpable de una de las partes por omisión del deber exigido por el tenor de la obligación contraída».

4. Esta doctrina del daño ex re ipsa se aplica, por tanto, cuando de forma muy evidente se aprecie el perjuicio patrimonial. El mero hecho de no poder usar de un bien como es una vivienda, que satisface una necesidad existencial con una cualificación evidente, supone una pérdida de valor, porque el comprador no puede disponer de ella o no puede arrendarla. Esta indisponibilidad del inmueble es evidente que produce necesariamente un daño indemnizable. No disponer del bien para un uso propio o ajeno -ya sea por no poder usarla personalmente o por no poder arrendarla- provoca una pérdida patrimonial que tiene un coste, que habla por sí misma, pues es evidente el perjuicio determinado por la pérdida de su valor de uso.

5. Por lo expuesto, la sentencia recurrida aplica correctamente al caso la jurisprudencia de esta sala y la doctrina del daño ex re ipsa que concreta, como se solicita, en el valor del alquiler de una vivienda de similares características por el tiempo que, en cada caso, se retrasó su entrega a los compradores demandantes.

TERCERO. Costas y depósitos.

1. De conformidad con el artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dada la desestimación del recurso de casación, procede imponer las costas a la parte recurrente.