Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 2026 (Sentencia: 1468/2026, Recurso: 1039/2022, Ponente: JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
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PRIMERO.- Antecedentes relevantes
A los efectos decisorios del presente proceso
partimos de estos antecedentes relevantes:
1.º- Tras las sentencias dictadas en primera y
segunda instancia, el objeto de este proceso queda circunscrito a la validez y
eficacia del acuerdo adoptado, con fecha 28 de noviembre de 2018, por la Junta
General de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000, del inmueble sito en
la DIRECCION001, de Castellón de la Plana, conforme al cual:
«[e]l retraso en el pago de las cuotas
comunitarias, tanto ordinarias como extraordinarias en el plazo establecido por
la Junta, devengará la cantidad de cincuenta céntimos (0,5 euros/día) si (sic)
necesidad de requerimiento previo hasta el pago efectivo de la cuota».
2.º- El referido acuerdo fue impugnado por los
propietarios D. Juan Pablo, D. Pedro Francisco y D.ª María Purificación. A esta
última, se le negó la legitimación activa para instar la nulidad dicho acuerdo,
al no hallarse al corriente en el pago de las cuotas comunitarias en el momento
de interposición de la demanda en pronunciamiento que devino firme.
El conocimiento de la demanda correspondió al
Juzgado de Primera Instancia número 1 de Castellón, que dictó sentencia
desestimatoria de la pretensión de nulidad ejercitada, en la que, en síntesis,
se consideró que el acuerdo impugnado constituía una manifestación del
principio de la libre autonomía de la voluntad vigente en el régimen jurídico
de la propiedad horizontal, así como que la finalidad del acuerdo adoptado es
disuasoria para evitar el impago de las cuotas comunitarias, y se fundamentó,
además, en distintas sentencias de la denominada jurisprudencia menor de
nuestras audiencias provinciales que otorgan validez a las decisiones de tal
clase.
3.º- Contra dicha sentencia se interpuso por
los demandantes recurso de apelación, que fue repartido a la Sección Tercera de
la Audiencia Provincial de la referida población, que dictó sentencia
revocatoria de la pronunciada por el juzgado. Dicha resolución entendió, en lo
que ahora nos interesa, que, si bien es cierto que acuerdos comunitarios de tal
naturaleza habían sido aplicados por el tribunal provincial, se trataba de
supuestos en los que no se había procedido a la impugnación judicial de su
validez a diferencia del caso ahora enjuiciado, en el que expresamente son
objeto de la oportuna acción de nulidad, lo que permite a la audiencia
pronunciarse sobre tal cuestión controvertida.
Se descartó la aplicación de la Ley de Usura
por no hallarnos ante un contrato de préstamo, sino ante la eventual eficacia
de un recargo impuesto por impago de cuotas comunitarias [art.
9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, en adelante LPH]. También, se rechazó
la subsunción de los hechos en la legislación tuitiva de consumidores y
usuarios, puesto que las comunidades vecinales no tienen la condición de
profesional o empresario en relación con sus integrantes titulares de los
distintos pisos y locales, y, además, el acuerdo fue debatido y adoptado por
mayoría. No obstante lo cual, considera aplicables los parámetros del art. 1 de la Ley de Usura a los efectos de determinar si
el acuerdo adoptado se encuentra dentro de límites razonables o si, por el
contrario, el recargo impuesto resulta desorbitado e injustificado en relación
a las circunstancias concurrentes objeto de ponderación, y concluye al
respecto:
«Procede, en consecuencia, comparar la cuantía
de las cuotas ordinarias y la del recargo, para realizar ese análisis de
proporcionalidad. Conforme consta en el acta de la reunión donde se aprobó el
recargo litigioso, en la misma Junta de 28 de noviembre de 2018, se aprobó como
cuota ordinaria a abonar la de 135 euros por cada plaza de garaje. Esto supone
que si el impago de la misma genera el recargo aprobado por la misma Junta
(0,50 euros diarios), la cuantía anual de dicho recargo ascendería a 182,50 euros,
lo que equivaldría a un interés moratorio del 135,18%, claramente
desproporcionado a las circunstancias concretas del caso y al importe de la
cuota ordinaria, lo que debe llevar, con estimación del recurso, a estimar
parcialmente la demanda y anular el acuerdo impugnado en cuanto al recargo por
morosidad».
4.º- Contra dicha sentencia se interpuso por
la comunidad de propietarios recurso de casación, sin que los demandantes
recurridos se hubieran personado en el recurso.
SEGUNDO.- Fundamento y desarrollo de los
motivos del recurso de casación interpuesto: su tratamiento conjunto
El primer motivo del recurso de casación se
fundamenta en la infracción del artículo 18.1 de la
LPH, en relación con el artículo 1.255 del Código
Civil (en adelante CC), al oponerse a la jurisprudencia del Tribunal Supremo,
concerniente a la vigencia del principio de la autonomía de la voluntad en la
adopción de acuerdos dentro del ámbito de la propiedad horizontal.
En su desarrollo, se sostiene que una de las
características de dicho régimen jurídico es la de estar reglado por normas de
derecho necesario; pero ello no impide que quepa adoptar modificaciones sobre
su regulación ordinaria en virtud del principio de la libre autonomía de la
voluntad, lo que se deduce de la propia exposición de motivos de su ley
reguladora, en la que admite que:
«[p]or obra de la voluntad, se especifiquen,
completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se
contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los
mismos términos de la ley».
No puede reputarse nulo un acuerdo que no
vulnera la ley o los estatutos, ni que resulte gravemente lesivo para la
comunidad en beneficio de uno o varios copropietarios, ni suponga un grave
perjuicio para algunos de ellos, y que no se haya adoptado con abuso de
derecho.
La recurrente argumenta que no cabe invocar la
aplicación de la Ley de Usura, dado que no nos encontramos ante ningún
préstamo, ni además dicha normativa es aplicable a los intereses de demora,
como tampoco lo es la tuitiva de consumidores y usuarios en virtud de las
propias razones esgrimidas por la audiencia, por lo que el acuerdo comunitario
impugnado no está sometido a los controles de transparencia y abusividad que
derivan de la aplicación del RDL 1/2007.
El segundo de los motivos, se construye sobre
la base de la infracción de los artículos 1.152 y 1.154 del CC, con respecto a las cláusulas penales
moratorias, sin que la valoración o alcance patrimonial de la pena establecida
pueda ser objeto de la facultad judicial moderadora, vedada por el art. 1.154 del CC, salvo en los casos de incumplimiento
parcial o irregular de la obligación, pero no para el supuesto en que la
cláusula penal debe reputarse moratoria, como aquí sucede.
La jurisprudencia niega la posibilidad de la
moderación de las cláusulas de tal clase por parte de los tribunales de
justicia en el supuesto de que se haya producido el incumplimiento total o
parcial de la obligación a la que se refieren.
Se sostiene, además, que existe
proporcionalidad entre el importe de la obligación y la pena impuesta, en tanto
en cuanto su devengo depende exclusivamente de la voluntad del deudor que
incumpla la obligación de pago. Añade que, conforme al razonamiento de la
audiencia, si el retraso de pago fuese de 20 días la pena ascendería tan solo
10 euros, lo que representaría menos de un 10% de interés moratorio, o si la
obligación principal (cuota comunitaria) fuera de 1.000 € y el retraso de un
año, la pena ascendería a 182,50 €, lo que representaría un total de 18,25% de
intereses moratorios.
Por otra parte, en las cláusulas penales, la
pena sustituye a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de
falta de cumplimiento, sin que el tribunal provincial tenga en cuenta los daños
y perjuicios.
Por último, sostiene también la recurrente que
no existe ningún criterio jurisprudencial relativo a que las cláusulas penales
moratorias no puedan exceder del 20% de la cantidad adeudada. Nos encontramos
ante una sanción de carácter convencional fruto de la autonomía de la voluntad,
cuya nulidad no puede decretarse, máxime cuando el supuesto resultado
desproporcionado proviene directamente y, de forma exclusiva, de la voluntad
del deudor, que no hace honor a su obligación de contribuir a los gastos comunitarios
que le corresponden para la conservación y mantenimiento de los bienes comunes.
La íntima conexión existente entre ambos
motivos del recurso permite su tratamiento conjunto, sin perjuicio de las
razones que se darán a ambos causales de impugnación.
TERCERO.- Decisión de los motivos primero y
segundo del recurso de casación
3.1 Preocupación normativa contra la
morosidad de los propietarios de los pisos o locales integrados en el régimen
la propiedad horizontal y la vigencia del principio de la libre autonomía de la
voluntad.
La regulación normativa del régimen jurídico
de la propiedad horizontal no es incompatible con la voluntad configuradora de
los copropietarios, siempre que no se violen disposiciones de derecho necesario
y se respeten los límites que a la autonomía de la voluntad imponen las leyes (art. 1255 CC).
Con carácter general, señalamos en la STS 35/1987, de 31 enero, que:
«[u]na de las características de la Propiedad
Horizontal es la de estar regida por normas de derecho necesario. Ahora bien,
ello no implica que, respecto a dicha clase de propiedad, no sea de aplicación,
en ningún caso, el principio de la autonomía de la voluntad, consignado en el artículo 1.255, del Código Civil, porque, según se
expresa en la Disposición Transitoria de la Ley mencionada, los Estatutos
aprobados por la Junta de Propietarios, podrán ser aplicados cuando no
contradigan lo establecido en la misma. En la Exposición de motivos de esa Ley
Especial se admite que «por obra de la voluntad se especifiquen, completen y
hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no contravengan las
normas de derecho necesario claramente deducibles de los mismos términos de la
Ley». En el párrafo final del artículo 396 del Código
Civil, precedente de dicha Ley, se dispone que «esta forma de propiedad se
regirá por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas
permitan, por la voluntad de los interesados». En el párrafo 3.° del artículo
5.° se expresa que el título constitutivo podrá contener, además de las
circunstancias mencionadas en los dos párrafos anteriores, las reglas de
constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas en orden al
uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y
servicios, gastos, seguros, conservación y reparaciones, formando su estatuto
privativo que perjudicaría a terceros cuando haya sido inscrito en el Registro
de la Propiedad. En el número 5.° del artículo 9 se permite la intervención de
los propietarios en la fijación de la cuota de participación, conforme a la
cual han de contribuir a los gastos generales. El artículo 6 permite a los
propietarios fijar normas de régimen interior, que obligarán a todo titular,
mientras no sean modificados, y, finalmente, en el artículo
2 "se permite a la Junta de Propietarios determinar el tiempo y la forma
de efectividad de las obligaciones del número 5.° del artículo
9, todo lo cual pone de manifiesto que el principio de autonomía de la
voluntad, con sus límites naturales, está reflejado en la normativa de dicha
Ley especial (sentencia de 27 de abril de 1976);
Segunda: Que, no obstante esta permisibilidad de los pactos estatutarios no
contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, ha de entenderse que ésta tiene un
carácter imperativo que impide la validez de aquellos otros que contravienen
las disposiciones de la misma [...]».
Bajo los postulados expuestos, en la STS 145/2013, de 4 de marzo, cuya doctrina reproduce la
más reciente STS 1643/2023, de 27 de noviembre,
señalamos que:
«[u]na de las características de la propiedad
horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario. Ahora bien,
esto no implica que, respecto de dicha clase de propiedad, no sea aplicación el
art. 1255 del Código Civil, porque, según se expresa
en la disposición transitoria de la Ley mencionada, los estatutos aprobados por
la junta de propietarios podrán ser aplicados cuando no contradigan lo
establecido en la misma. La Ley admite que por obra de la voluntad se especifiquen,
completen y hasta se modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se
contravengan las normas de Derecho necesario claramente deducibles de los
mismos términos de la Ley».
De esta manera, la jurisprudencia ha admitido
las limitaciones o prohibiciones referidas al uso del inmueble (SSTS 358/2018, del 15 de junio; 1671/2023;
de 29 de noviembre y 264/2025, de 18 de febrero), y,
en consecuencia, ha considerado lícitas y permitidas cláusulas de tal clase
siempre que no vulneren lo dispuesto en el artículo
7.1 LPH (STS 679/2020, de 15 de diciembre), o el
cambio de destino del piso y local, salvo que esté expresamente prohibido (STS 542/2013, de 1 de octubre), entre otras
manifestaciones de dicha libertad configuradora. Incluso, la STS 728/2011, de 24 de octubre, declaró que: «Se reitera
como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a
la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada
exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa», por consiguiente,
se admiten, como también la posibilidad de acordarse estatutariamente la
segregación en locales comerciales (SSTS 728/2010, de
15 de noviembre y 275/2026, de febrero), entre otros
supuestos en que se ampara la vigencia de facultades configuradoras de dicho
régimen de propiedad, al amparo de la voluntad de los copropietarios de los
distintos pisos o locales que integran el inmueble sometido a la LPH.
En tal régimen jurídico confluyen el derecho
singular y exclusivo de cada propietario sobre un espacio suficientemente
delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente con la copropiedad de
los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, mediante la fijación
de una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y
referida a centésimas del mismo, que opera de módulo para determinar la
participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad (arts. 3 LPH y 396 CC).
El art. 9.1.e) LPH
impone a todos los propietarios la obligación de contribuir a los gastos
generales del inmueble. Se trata de una obligación legal inherente a la
titularidad dominical del elemento privativo, de modo que corresponde a quien
ostenta la condición de propietario en el momento de su devengo (por todas SSTS 667/2026, de 4 de mayo y 1176/2026,
de 16 de julio, entre otras).
Ha sido una preocupación constante del
Legislador la protección de la comunidad frente a los copropietarios morosos,
así la Ley 8/1999, de 6 de abril, introdujo, por primera vez, en nuestro
ordenamiento jurídico el juicio monitorio para las reclamaciones del importe de
las cuotas comunitarias. Se amplió el plazo de afección real del piso o local
al pago de las deudas de tal clase de uno a tres años por mor de la Ley 8/2013,
de 26 de junio, al modificar el art. 9.1 e) LPH, e
incluso, más recientemente, se modificó de nuevo el art.
21 de la LPH, por la Ley 10/2022, de 14 de junio, a la que haremos con
posterioridad puntual referencia. En el mismo sentido, a los propietarios
morosos se les priva del derecho de voto en las juntas, así como de la
impugnación de los acuerdos comunitarios en los términos de los arts. 15.2 y 18.2 LPH.
Por otra parte, medidas preventivas contra la
morosidad, mediante recargos convencionales, constituyen manifestación práctica
de lo que sucede en la realidad de la vida comunitaria que, con matices, se
vienen admitiendo por los tribunales al amparo de la vigencia del principio de
la libre autonomía de la voluntad.
Con carácter general, la mora del deudor,
cuando la obligación consista en el pago de una cantidad de dinero, en defecto
de pacto expreso, genera el abono del interés legal desde el momento en que se
practique el oportuno requerimiento de pago, tal y como resulta de lo dispuesto
en los arts. 1100 y 1108 del
CC, por lo que no existe, en principio, inconveniente en que, al amparo del
principio de la libre autonomía de la voluntad, que ostentan los copropietarios
bajo el régimen jurídico de la propiedad horizontal, establezcan normas
estatutarias o tomen acuerdos en la junta general, que válidamente adoptados,
fijen recargos sobre las cantidades adeudadas en concepto de gastos comunes,
todo ello con la buscada y legítima finalidad de asegurar el puntual pago de
las cuotas comunitarias, que constituyen indispensable contribución para el
funcionamiento, conservación y mantenimiento de los bienes y servicios comunes,
sin perjuicio, claro está, de la impugnación de los acuerdos de tal clase que
se puedan reputar lesivos, constituyan abuso de derecho o sobrepasan los
límites legales. Se trata, en definitiva, de medidas encaminadas a garantizar
el cumplimiento de la obligación principal que corresponde a los copropietarios
de los distintos pisos o locales del inmueble de contribuir al abono de las
cuotas comunitarias que impone el art. 9.1 e) LPH.
Pero es que, además, la validez de estas
cláusulas viene hoy en día consagrada en el artículo
21.1 LPH, bajo la denominación normativa de «medidas preventivas de carácter
convencional», tras la reforma del precepto por la Ley 10/2022, de 14 de junio,
de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria
en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Se trata
de un precepto que, no vigente a la fecha de adopción del acuerdo impugnado y
carente de efectos retroactivos, sirve como manifestación de la voluntad del
Legislador de dotar de validez y eficacia a los acuerdos comunitarios que fijen
medidas disuasorias ante la morosidad de los titulares de los pisos y locales
que integran el edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. Dicha
norma establece:
«1. La junta de propietarios podrá acordar
medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en
dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al
interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones,
siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la
habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso
carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo
caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el
momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga
efectivo».
En definitiva, consagra normativamente la
validez de las cláusulas de tal naturaleza, disuasorias de la morosidad
comunitaria, como comprensible finalidad de política legislativa ante los
devastadores perjuicios que genera el impago de las cuotas de mantenimiento de
los elementos y servicios comunes. Las admite bajo una modalidad abierta, en
tanto en cuanto las «podrá acordar» la comunidad bajo la expresión legal «tales
como», de lo que se deduce que la ley no limita estrictamente las medidas
susceptibles de ser adoptadas a las consignadas en la norma, y enumera, a
título ejemplificativo, «el establecimiento de intereses superiores al interés
legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones», aunque,
como es natural, las somete a límites legales «siempre que no puedan reputarse
abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los
inmuebles». Niega, por su carácter sancionador, la retroactividad a tales
medidas, dispone que se puedan contener en los estatutos, lo que no es incompatible
con su establecimiento por acuerdo adoptado por la junta de propietarios. Y,
por último, establece una mora automática, al normar que: «[l]os créditos a
favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba
efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo».
3.2 Examen de las circunstancias
concurrentes y desestimación del recurso.
En definitiva, la cuestión litigiosa, objeto
del presente recurso de casación, se reconduce a determinar si el acuerdo
adoptado, fijando un recargo diario de 0,50 euros por impago de la cuota anual
del garaje, que se eleva a la suma de 135 euros al año, equivalente a 0,37
euros día, respeta el principio de proporcionalidad o, por el contrario, como
entendió la audiencia, ha de reputarse ilegítimo por asimétrico o
desproporcionado con el importe de las cuotas comunitarias debidas, o reputarlo
abusivo; pues bien, dicho juicio ponderativo compete, en principio, al tribunal
provincial, y, en este caso, no cabe reputarlo irracional o arbitrario, de
manera que atente al canon de racionalidad que exige toda resolución judicial
respetuosa con el art. 24.1 CE.
Explica el tribunal provincial que el recargo
anual aplicable equivaldría a un interés moratorio del 135,18%; por otra parte,
son dichos intereses los que ordinariamente cubren los daños y perjuicios en
las obligaciones dinerarias, sin que nos encontremos ante una cláusula penal,
fruto de una negociación contractual, sino de la impugnación de un acuerdo
social impuesto por mayoría simple en junta de propietarios, sometido, por lo
tanto, al régimen de impugnación del art. 18.1 LPH, y
no al carácter vinculante de los contratos según el art.
1091 CC, lo que determina la inaplicación de la jurisprudencia interpretativa
de los arts. 1152 y 1154 CC.
A más abundamiento, no se discrimina en el
acuerdo impugnado los supuestos de impago parcial, pues, en ambos casos -impago
total o en parte de las cuotas comunitarias-, se aplicaría el precitado recargo
de demora de 0,50 euros día, con lo que, por ejemplo, una deuda de 10 euros, en
un año, genera la misma cantidad de 182,50 euros, que la equivalente al impago
total de la cuota anual.
Tampoco nos valen los cálculos del recurrente
relativos a que el importe de la deuda fuera de 1.000 euros, lo que supondrían
182,50 euros de recargo, equivalentes a un interés del 18,25% anual, que no
podría ser considerado excesivo; puesto que, para generarse una suma de tal
cuantía (1000 euros), en atención a que el importe anual de las cuotas es de
135 euros, supondría una demora de más de siete años, con lo que el recargo
ascendería a más de 1.277,5 euros (182,50 x 7), lo que conduce inexorablemente
a que los cálculos del recurrente no pueden ser aceptados para evidenciar que
la sentencia impugnada haya incurrido en arbitrariedad o irracionalidad en el
juicio de proporcionalidad llevado a efecto en ponderación al importe de la
cuota anual y a la cuantía del recargo.
Por las razones expuestas, el recurso no puede
ser estimado, al no incurrir la sentencia de la audiencia en las infracciones
legales que le atribuye la parte recurrente.
CUARTO.- Costas y depósito
La desestimación del recurso interpue
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